안녕하세요 해피부자입니다❤️ 올 4월에 제주도 임장이벤트에서 인생 첫 상가를 낙찰받았는데요~ 낙찰이후 이야기를 써볼려고 합니다^^ 임장부터 낙찰까지의 스토리는 아래 글에 적어놓았으니, 궁금하신 분들은 아래 글도 읽어주시면 감사하겠습니다 https://cafe.naver.com/mkas1/1471899 낙찰받으면서 올해안에 무조건 임차를 맞추고 행크에 글을 올리겠다!! 다짐했었는데 이렇게 달성하게 되어 너무 감사합니다! (요즘 경기가 안좋다보니, 임차 맞추는게 생각보다 더 오래걸리긴 하더라구요 ㅎㅎ) 저희가 낙찰받은 상가는 전용 48평의 대형평수 상가였고, 9년동안 공실이였던 곳입니다. 그렇다보니 미납관리비가 꽤 많이 쌓여 있는 상황이라, 미납관리비 협상을 위해 낙찰 받은 후 관리실에 방문하여 정확한 상황을 먼저 알아보았습니다. 관리소장님께서도 미납된 금액이 고액이다보니, 낙찰자를 기다리신듯 반갑게 맞이해주시더라구요~ 자리에 앉자마자, 그동안 정리하신 문서들을 쫘악 보여주시면서, 총 내야하는 관리비 금액을 이야기 해주셨습니다. 워낙 큰금액이다보니, 관리소장님께서 나름 할인가(?)로 이야기해주셨어요 하지만 저희는 행크에서 배운사람들이기때문에 9년동안 연체금액이 쌓여 있었더라도, 미납관리비는 최근 3년치의 공용관리비만 내면 된다는 것을 알고 있었고, 입찰전부터 3년치 미납관리비 낼 것을 생각하고 입찰가를 생각했었기에 제3자 화법(직원모드)으로 상황파악만 하고 나올 생각이었습니다. 하지만... 보여주셨던 문서들에서 생각지 못한 내용이 있었습니다 바로 관리단에서 지급명령 신청을 했다는 판결문이였습니다. 이번에 이 부분을 해결하기 위해 찾아보면서 알게 된 사실인데요 결론부터 말씀드리자면, 관리업체에서 미납관리비에 대한 지급명령을 신청할 경우, 신청한 쪽의 사실 여부만 확인하고 대부분 승소가 나오게 됩니다. 이렇게 승소가 난 경우에는 미납관리비 소멸시효가 3년이 아닌, 10년으로 늘어나게됩니다. 그래서 저희가 예상했던 3년치의 미납관리비가 아닌, 관리실에서 요구하는 금액보다 더 많은 금액을 내야할 수도 있는 상황에 오게 된것이죠.... 저희가 예상했던 금액의 3배가 넘는 금액이였습니다.. ㅠㅠ 일단 회사에 보고하겠다고 말씀드리고 저희는 후퇴합니다. 오래동안 공실이였던 상가를 입찰하실 경우, 요 부분도 잘 검토해보시고 입찰하시면 좋을 것 같습니다! 그런데 관리소장님께서 할인가(?)를 이야기 하실 때, 미납관리비의 소멸시효가 3년이라는것도 알고 계시다는 이야기를 저희에게 해주신 걸 보며, 지급명령 판결문이 소멸시효를 늘릴 수 있다는 것은 정확하게 모르고 계시는 듯 했습니다. 이 날부터 행크에 있는 미납관리비 관련한 모든 후기들과, 대법원 판결, 인터넷 자료들을 엄청나게 찾아보며 저희는 이 상황에서 소송까지 끌고 갈지, 아니면 원만한 금액에서 협의를 할 지 고민을 많이 했었는데요. 소송으로 가게 될 경우, 시간도 소요되고, 자칫하다간 더 많은 금액을 인수해야 하는 상황도 발생할 위험이 있었기에 시간도 돈이라는 생각에 최대한 빠른 시일내에 관리소장님과 협의를 보는 방향으로 정하였고, 처음에 제시해주셨던 금액에서 천만원을 더 깎아 협의를 보았습니다. 저희는 낙찰받는 상가가 거주지와 거리가 있어서 한번 갔을 때 최대한 많은 일을 하고 오는 방향으로 스케쥴을 짰었고, 관리실에 방문했던 날 부동산 방문 일정과 인테리어 견적 스케쥴도 모두 잡아두었습니다. 이렇게 하니까, 훨씬 하루를 알차게 보내게 되더라구요~ 입찰당시에는 주변에 대형평수 상가 없어, 매리트가 있겠다고 판단했었는데, 여러 부동산에 들러 임대 문의 수요를 파악해보니, 해당 상권에서는 대형평수를 찾는 분들보다는 소형 상가를 찾는 수요가 훨씬 많다는 것을 파악하였습니다. 그리고 대형평수로 맞췄을 때의 임대료보다 분할할 경우 더 높은 임대료를 받을 수 있을 것으로 판단하여 3개로 분할하는 것으로 결정하였습니다! 인테리어 업체분을 만나기 전에 저희가 먼저 가서 내부 상태를 확인하기 위해 관리소장님께 부탁드려 처음 문을 열고 들어가 보았는데요 금이 간 유리창, 천장 구조물, 지상 3층에서 안전장치없이 바깥으로 바로 열리는 비상문 등등.. 해당 상가가 오랫동안 공실이여서 상태가 좋지 않아 임장때부터 내부 인테리어는 무조건 해야겠다고 생각하고 입찰가를 정했었지만, 들어가 자세하게 살펴보니, 수리해야할 사항이 더 많았습니다 인테리어는 임장때부터 자주 소통했던 부동산 사장님을 통해 소개받은 분께 먼저 견적을 받았는데요 알고보니 이 상권에서 이 분의 손이 거쳐가지 않은 건물이 없다고 할만큼 해당 상권에 대해 잘 알고 계시고 다른 지역에 통 상가를 가지고 계신 건물주분이시더라구요~ 젊은 사람들이 경매로 상가 낙찰받아서 열심히 사는것을 기특하다고도 해주시고, 좋은 가격에 잘 받았다고 칭찬까지 해주셨어요^^ 견적을 내기 위해 내부를 둘러보시는데, 직접 저희를 옆에 데리고 다니시면서 인테리어 해야할 사항들을 꼼꼼하게 짚어주시고, 쉽게 설명해주시는 모습이 너무 인상깊었습니다! 사실 이 분 보다 더 저렴하게 인테리어를 할려면 할 수도 있었지만, 현재 상태가 워낙 컨디션이 좋지 않아 해야하는 작업들이 많았던 곳이였기에, 알아서 잘 해주실만한 믿음이 가는 분이 필요했어요 그런데 이 분께서는 말씀도 드리기 전에 먼저 알아서 철거하면서 진행 해야하는 배선정리까지 신경써주시고 분할할 때 지켜야하는 소방법이나 규격들을 잘 알고 계셨고, 분할할때 쓰이는 벽 내부 자재들, 철거 작업등 이 일에 대한 프라이드가 강하신 부분이 믿음이 가더라구요~^^ (1년 무상 보수기간도 제시해주신 점도 마음에 들었습니다! 다음에 이 상권의 상가를 매입한다면 이분과 또 작업하려구요 ㅎㅎ) 저희는 빠른 시일내에 임차를 맞추는 것을 목표로 했기에, 낙찰받고 일주일 안에 미납관리 협상과 인테리어 공사도 시작하였습니다! 인테리어가 진행되고 나서는, 퇴근 이후에 밤에라도 가서 중간 점검도 계속 하고, 중간 중간 공사하실때 커피도 사다드리고 진행 상황도 여쭤보며 신경쓰고 있다는 느낌을 드렸습니다! 직접 현장에 가서 보니, 상가 인테리어에 대해서도 배울 수 있는 기회가 되고 좋더라구요~ 입찰시 예상했던 미납관리비보다 더 금액이 지출되고, 분할하는것으로 결정되면서 공사비도 예상했던 금액보다 좀 더 들어가게 되었지만, 3년치의 미납관리비만 내기위해 소장을 쓰기위해 시간이 지체되고, 소송까지 이어질 경우 관리실과 사이가 틀어질 수도 있었는데, 지급 명령 판결문이 있어서 오히려 빠르게 결정할 수 있었고, 분할하면서 예상 임대료보다 더 받을 수 있게 되어 오히려 수익률은 더 올라가게 되었습니다. 그때는 계획처럼 되지 않아 고민도 많이 하고 힘들었던 시간이였지만, 오히려 전화위복이 되어 빠르게 진행하게 되니, 인테리어 공사를 시작하고 몇일 지나지 않아, 3개 중 하나의 호실의 임차 계약을 하게 되었습니다! 철거 하기 전에는 으스스하던 분위기가, 인테리어 공사를 하니 좀 더 활기찬 분위기가 되면서 보러오셨던 분이 바로 계약하고 싶다고 하시더라구요~ 빠르게 협의를 보고, 분할 인테리어 공사 하길 잘했다 라는 생각이 들고, 상가에서 월세가 들어오니 정말 뿌듯했습니다! 그리고 저희처럼 거리가 멀 경우에는 특히나 상가 관리소장님께 요청드리거나, 부탁할 일이 많아 좋은 관계를 유지하는 것이 중요하더라구요~ 이전 모습은 전혀 찾아 볼 수 없죠? ㅎㅎ 사무장님께서 투자할때 현재의 모습을 보는게 아니라, 가치를 올려 바뀔 모습을 상상할 수 있어야 한다고 하셨는데 몸으로 직접 느낄 수 있는 좋은 시간이였습니다! 상가를 분할하면서 해야했던 일들, 나머지 임차를 맞추기 위해서 노력했던 부분들과 깨달았던 부분들은 다음 글에 다시 적어보겠습니다!^^ to be continued...❤️
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