저는 유명 강사이자 유튜버이신 분이 말씀하신 낙찰받으면 망한다는 상가를 낙찰 받았습니다. 그것도 감정가를 넘기는 금액으로 말이죠. 차순위와는 약 6백만원 차이로 아슬아슬했습니다. 3명이 입찰하였는데 모두 감정가를 넘기는 금액에 입찰하였죠. 약 3.8억에 낙찰 받았습니다. 현황조사서에 편의점이 입점하여 있고 2000/200으로 조사가 되어있었기 때문에 다들 감정가를 넘겼던걸로 보입니다. 저는 레노샘의 강의를 들은 배운(?) 사람으로서 이를 곧이 곧대로 믿으면 안된다는 생각에 과연 200만원이 맞을까? 라는 의문을 가지고 탐문을 하였습니다.(이후 레노샘께 질의 드렸는데 본부에서 직접 임차한거라 거짓없이 200만원 맞을거라고 팁을 주셨습니다) 현장 임장을 가서 막상 시세 파악을 하려니 어렵더군요...왜냐하면 일반적인 상가는 다들 비슷한 입지에 비슷한 평수, 비슷한 평당 월세를 내지만 단지내 상가의 편의점은 아파트 단지 특성에 따라 매출이 각각 다르기 때문에 낼 수 있는 월세도 제각각인걸로 보였거든요 예전 레노샘의 특강에서 말씀해주신 사례에서 입찰 전에 편의점 3사에 직접 입점제안을 하신분의 사례를 말씀하셨습니다. 저도 한번 통화를 해보았죠. GS25, 세븐일레븐, 이마트24까지 전화를 해보았는데 여기서 말씀하시는 팁은 일매출 만큼 월세를 내는게 일반적인 사례라는 것이였습니다. 근데 말이죠... 제가 어떻게 이 편의점의 일매출을 알 수 있을까요 ㅎㅎㅎ 막막했습니다. 그래서 저는 일단 편의점에 방문하였습니다. 젊은 분이 카운터를 보시더군요. 나 : "혹시 사장님이신가요?" 사장님 : "네, 제가 점주입니다." 나 : "아..네 안녕하세요. 여기 경매로 나와서 한번 와봤습니다.(너털웃음)허허 사장님 : "아...네 안그래도 저도 입찰하려했는데 너무 비싸서 하지 않았습니다. 낙찰받으시려고요?" 나 : (상가의 가치를 계산하는 법을 모르시면 그럴 수 있죠...) 네 맞습니다. 이후 일매출에 대한 정보를 받습니다. 일매출 170!!! 그럼 적정금액은 170 아냐?? 과도하게 월세 내는거였어?? 갑자기 당황하기 시작합니다. 희망적인 얘기는 여기가 그래도 이 지역에서는 CU 편의점 중 상위 매출이라는 거였습니다. 음... 좀 더 파보아야겠다는 생각으로 점주님께 인사드리고 나왔습니다. 참고로 편의점은 본부임차와 점주임차 방식이 있는데 본부임차는 편의점 본부에서 직접 임차하고 점주를 고용하는 방식(임대료 점주6:본부4)이고 점주임차(임대료 점주 100%)는 점주가 직접 상가를 임차하고 편의점을 운영하는 방식입니다. 이 상가는 본부임차였습니다.(임대료 입금은 본부에서 해줍니다) 아무래도 본부임차다 보니 월세 밀릴 일은 없겠다 싶었습니다. 완전 러키비키 아닌가? 과한 행복에 빠져봅니다. 일단 적정 임대료인지 판단부터... 일단 현장을 돌아봅니다. 이 상가는 대로변을 맞닿는 상가는 아니였기 때문에 철저히 배후세대의 영향을 받는 상가였습니다. 그렇기 때문에 배후세대인 650세대를 놓치지 않아야 했죠. 주변에 빠질만한 다른 편의점이 있는가 찾아보았습니다. 그때가 아직 35도를 넘는 불볕 더위가 기승을 부릴 때였죠. 온몸이 땀범벅;;;;;; 주변 편의점을 가려면 한참 내리막을 내려가야 하더군요. 그 말은... 라면 하나 사러 갔다가 올라오는 길에 땀범벅이 된다. 고로 나라면 가까운데 간다. (가까운 곳에 무아가 있었지만 그닥 경쟁상대로는 보이지 않았습니다.) 저는 그런 결론을 내리고 이 편의점이 배후세대를 놓치지 않겠다. 다만 대형평수이고 전세보다 자가가 많다는 점을 볼 때 근처의 마트가 경쟁상대이겠구나라고 판단했습니다. 이 아파트엔 구매력 높고 연세가 어느정도 있으신 분들이 사실 확률이 높으니 말이죠. 하지만... 아직 문제는 해결되지 않았습니다. 과연 200만원은 과한 임대료인것인가... 편의점 매수/매도 물건을 공유하는 카페에 가입해 과연 일매출이 임대료와 연관이 있는지 팩트체크 해봅니다. 수십개의 편의점을 분석해 보았을때 연관성이 없다는 결론을 내렸습니다. 매출도 중요하지만 마진율도 중요하다. 즉, 편의점의 매출이 100인데 담배 매출이 80이면 매출이 의미가 없기 때문이죠. 남는 돈이 없습니다. 매출이 100인데 주류 매출이 80이다? 그럼 마진율이 엄청나게 높기 때문에 높은 월세를 감당할 수 있습니다.(기사를 찾아보니 주류 마진률이 30%라고 하더군요, 담배 하나 팔면 100원 정도 남는다고 하시더라구요) 가만 생각해보니 편의점 입구에 주류 냉장고가 별도로 있었던게 생각났습니다. 그리고 유통기한이 짧은 막걸리도 많았죠. 그렇다면 마진율 높은 술이 많이 팔리나 보다.(유레카!!) 이후 점주분께 얘기들었는데 이 매장은 담배 비중이 적고 술 매출이 대부분이다라고 하시더라구요 입찰 전 입점제안을 하였던 편의점에서 연락이 옵니다. 210만원, 보증금은 얼마든 상관없다. (음... 3.84억에 입찰해도 절대 손해볼 일은 없겠다.)라고 생각이 들었고 낙찰을 받았습니다. 이 물건은 선순위가 아니기 때문에 재계약을 해야했습니다. 금액 많이 주는데로 갈아타야겠다는 생각을 했죠 ㅎㅎ 낙찰 후 편의점 계약 담당자와 통화해봅니다. 나 : 안녕하세요. 상가 낙찰자입니다. 담당자 : 네 안녕하세요. 저희가 계속 계약을 이어가고 싶습니다. 한 210으로 내년부터 적용하는건 어떠세요? 나 : (...재계약인데 210?더 받을 수 있을거 같은데...)그건 잔금내고 다시 얘기하시죠 담당자 : 네 알겠습니다. 잔금 치르시고 다시 연락주셔요. 통화를 하면서 별로 재계약할 맘이 없으신가 했습니다. 저는 잔금 치르기 전에 다른 편의점에 입점제안을 하고 있었거든요 저는 과연 어떻게 협상을 해야하는가 많은 고민을 하였는데요. 예전에 송사무장님이 협상의 중요성을 말씀해주셔서 '협상의 기술(허브 코헨 저)'이라는 책을 읽었습니다. 협상 간 어떻게 해야하는지 많은 팁을 얻었습니다. 협상을 제가 유리한 쪽으로 끌고 갈 방법들이 보이더라구요. 이 와중에 다른 편의점에서 연락이 오는데 5000/250을 제안하였습니다. 일단 보류하였습니다. 그리고 기존 편의점의 담당자를 만났습니다. 관리직 분과 계약 담당자 분이 같이 오셨더군요. 인사 후 협상을 해봅니다. 절대 내 패를 먼저 보여주지 않는다. 이게 큰 원칙이였습니다. (인사와 아이스브레이킹 후 협상 시작) 나 : 금액은 어느정도로 생각하시는지요? 담당자 : 원하시는 금액을 먼저 말씀해주시면... 나 : (절대 먼저 패를보이지 않겠다.) 솔직히 말씀드리면 지불하실 수 있는 금액보다 제가 적은 금액을 말씀드리면 제가 손해지 않습니까. 먼저 맥스 금액을 제안해주세요.(계약 여부를 결정하는 힘은 나에게 있다라고 생각) 관리자 : 245입니다. 재계약 하시죠. 나 : 네, 고민해보겠습니다. 보증금도 현재 과하게 낮은거 같으니 올려주셔야 합니다. 이후 원래 있던 편의점과 재계약 하였습니다. 대출문제로 빨리 계약서가 필요한 상황이었거든요. 그렇게 계약을 마무리하고 현재 월세를 받고 있습니다. 기존 2000만원/200만원 -> 3000만원 / 240만원으로 하였습니다. 이자 99만원을 빼면 약 140만원의 순수익이 발생하였습니다. 절대 수익률 8.12%, 레버리지 수익률 14.7%로 첫 상가 세팅을 마무리 하였습니다.(투자금액 1억1천) 다른 큰 성공을 하신 분들에 비해 보잘것 없지만 저는 8%라는 수익률에 만족하고 '현금흐름'을 만들었다는데 의미를 두었습니다. 다시 돌아가서 왜 저 강사님은 이 상가를 낙찰받으면 망한다고 하셨을까요? 주변에 다른 편의점이 많기 때문이라고 하셨습니다. 그렇기 때문에 매출이 안나올거고 저 임대료 절대 감당못하고 나갈꺼다.라는 거죠. 그러나 제가 임장 가본 결과 언덕 꼭대기의 아파트 단지이기 때문에 입주민 분들이 다른 편의점은 안갈것 같다는 결론을 내렸습니다. 더군다나 주류 판매가 많다는 정보를 알게 되어 절대 임대료 200만원이 높지 않다라는 결론을 갖고 과감히 입찰하였습니다.(다시 점주님과 얘기해보니 맥주의 매출이 많고 막걸리도 지역내에서 가장 많이 팔리는 편의점이라고 하시더군요) 결국 답은 "현장"에 있다는 것을 알게 되었습니다. (손품은 손품일뿐...) 참고로 상가는 플랜B도 필요하다고 하셔서 혹시라도 나중에 편의점이 나가면 어떡할건가 고민을 해보았는데요. 부동산을 놓으면 되겠다고 생각했습니다. 저 단지내 상가에 부동산이 하나 있는데 1년에 매매/전세가 78건 정도인데 혼자 독식하고 있거든요 제 상가가 확실히 가시성 좋은 상가라 현 부동산을 제 상가로 옮기든 새로운 부동산을 유치하든 방법이 있을것이라 보았습니다ㅎㅎ 전에 레노샘께 코칭권을 써서 질의도 드려보고 했습니다. 이번에도 코칭권으로 질의 드려서 샘 덕분에 큰 실수할 뻔한 위기를 넘기고 무사히 임차 세팅을 완료하였습니다. 감사합니다 샘!!
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