202411월19일 첫 경매 입찰에 도전해 보기 위한 임장(임장후기못함)과 권리분석도 마쳤다 2024년에는 1건의 성과를 내는 나의 목표였기도 하지만 열정 이 식기전 에 ᆢ (아직 1달10일 남았다) 패찰이 되더라도 뭔가 얻고자 하는 마음과 의욕이 더욱 꿈틀 꺼릴것 같아서 용기를 내어 도전을 해 보았다 막상 당일이 되니 욕심이 나서 일까 설레임도 있고 긴장도 되기도 했다 좋은 경험도 쌓고 되면 좋고 라는 마음으로 도전 했지만 내심 이기고 싶은 마음도 있었다 그러나 그러면 안돼! 난 투자자 ㅎ 2024 타경 109364 감정가 : 371.000.000 최저가 : 259.700.000 시세 : 330.000.000~340.000.000 전세 : 150.000.000 * 예상명도비용 : 800 만 원 ~ 1.000만 원 (취득세+채권+등기비+법무비+부동산비) * 내부 수리비용별도 실거래가액 340.000.000 만 원으로 가정 ※ 예상 낙찰가를 280.000.000 만 원으로 가정 2년 투자비용 이자계산 (이자율4.5%) 280.000.000 ×0.045 =12.600.000 12.600.000 × 2년 = 25.200.000 총투자비 (2년) 28.000.000 + 25.000.000 + 10.000.000 (명도비) = 315.220.000 ※예상 낙찰가를 315.000.000 만 원 으로 가정 315.000.000 × 0.045 = 14.175.000만 원 14.175.000 × 2년 = 28.350.000만 원 총투자비 (2년) 315.000.000 + 28.350.000 +10.000.000 = 353.350.000 *전세가 : 150.000.000만 원 *월세 : 20.000.000 /60만 원 ~50만 원 전세 150.000.000 ×0.045 ×2 = 13.500.000 월세1) 20.000.000×0.045×2=1.800.000 2) 60×12×2 = 14.400.000 (월세 1+2 =16.200.000) i) 280.000.000만 원 일때 총투자비:315.220.000 -16.200.000 =299.020.000 ii) 315.000.000 만 원 일때 총투자비 : 353.000.000 -16.000.000 =336.800.000 ※기타비용 (2년간 보유시) 건강보험, 세금 은 제외 결론) 출구 전략상 2년보유 했을때 최대280.000.000만 원 투자시 3천~4천만 원 수익 최대315.000.000만 원 투자시 ㅡ0ㅡ *25년차 1200세대 아파트라 아직은 재개발의 호재는 기대 어렵고 학군이 좋고 역세권 임에도 학군의 특성상 전세 세입자가 많고 25평형이 500세대 나 되다보니 실거래가 가 낮고 월세가격 역시 낮게 형성 되어 있다 ¡)입찰가는 감정가의 73.194% 인 2억 7천 1백 5십5만원 으로 정했다 ¡¡)모의 입찰 가격 도 해봤다 실 입주 목적으로 잡고 감정가84.9% 3억1천 5백만 원으로 정했다 경기도 에서 오신 법무대리인 에게 낙찰가 3억9백5십5만 원에 낙찰 !! 나는 패찰 이었지만 기분은 괜찮았다 나는 투자자의 마음으로 입찰가를 산정 했다 아 물론 집이 정말 가져야 겠다고 했더라면 높은 입찰가를 썼어야 한다 경매를 할때는 시세보다는 낮아야 하고 싸게 사야 한다는 송사무장님 과 쿵쌤의 말씀을 떠올리면서 열정이 식기전에 도전을 해 본 것에 만족하면서 다음 입찰을 기대해 보기로 했다 혹 내가 한 입찰계산이 잘못된건 아닌지 ᆢ 어설픈 저의 글 읽어 주셔서 감사합니다 송사무장님 께서 한바퀴 돌려 봐라는 의미도 이젠 알 것 같다 용기를 불러 일으켜 주신 쿵쿵나리 선생님께 감사의 인사를 드립니다 마음은 고수 인데 총알이 문제여!! 2024년 11월 20일 선한삶
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