안녕하세요. 한탐정입니다. 작년 연말에 추운 날씨에 열심히 임장하며 낙찰받은 아파트가 수익이 날 수 있을지 점검을 해보려고합니다. https://cafe.naver.com/mkas1/1348599 https://cafe.naver.com/mkas1/1348599작년 12월 26일 크리스마스 바로 다음 날 낙찰받은 아파트 입니다. 일시적 1가구 2주택을 활용하여 비과세를 받기 위해 현재는 월세를 세팅해두었습니다. https://cafe.naver.com/mkas1/1468300 https://cafe.naver.com/mkas1/1468300https://cafe.naver.com/mkas1/1494977 https://cafe.naver.com/mkas1/1494977이 물건의 명도와 대출 경험담입니다. 나름대로 경험담을 작성하며 정보를 공유하였지만 수익 부분에서는 글을 작성한 적이 없네요. 벌써 1년이 되었지만 이번엔 매도할 때 어느정도 수익이 날지 한번 더 검토해보려고 합니다. 낙찰받은 물건은 서울 강북구 미아뉴타운에 있는 1300세대의 아파트입니다. 물건의 장점은 인근 지역에서 가장 선호하는 초등학교에 배정받을 수 있고, 중학교 2개와 고등학교, 외국어고등학교까지 인접해 있어 아이를 키우는 가정의 전월세 수요가 풍부하다는 것이었습니다. 하지만 고지대에 위치해 있고 전철역이 멀어 대중교통 이용이 불편하다는 단점이 있는 아파트였습니다. 낙찰받은 시기인 23년 12월, 투자를 하고 계시던 분들이라면 핵심지역 외에는 부동산 거래가 활발하지 않은 시기였다는 것을 아실거라 생각합니다. 제가 낙찰받은 아파트도 아래 사진과 같이 22년 5월 이후로 동일 평형은 실거래가 없는 상태였습니다.(심지어 마지막 거래도 직거래이기 때문에 정상거래는 아닌걸로 보여집니다.) 거래가 없고 아파트 시세가 실거래가 있던 시기보다는 많이 낮아진 상태였지만 전 이 물건을 싸게만 낙찰받으면 분명히 수익을 낼 수 있다고 판단했습니다. 여기서 중요한것은 싸게 낙찰을 받아야 한다는 것입니다. 제가 낙찰받은 금액입니다. 6층이지만 같은 평형 최고가 대비 4억이나 싸게, 당시 매물 시세들보다 20% 저렴하게 낙찰을 받았습니다. 아이를 키우기 좋은 아파트, 예상대로 전월세를 맞추는게 어렵지 않았습니다. 인테리어가 끝난 날이 아닌, 시작하는 날 입주 희망하시는 분에게 계약금이 들어왔습니다. (월세를 받기 때문에 대출이자를 내고도 매달 30만원의 수익도 발생합니다.) 낙찰가 687,000,000원 인테리어 26,000,000원 취득세, 명도비, 중개수수료 등 운영비용은 보수적으로 계산하였을 때 23,000,000원 정도입니다. 합계는 736,000,000원입니다. 그런데 제가 낙찰받은 후 올해 서울 부동산 분위기에 온기가 돌기 시작하며 2년 만에 같은 평형 실거래가 6건이나 발생하였습니다. 제 물건은 낙찰 후 올수리를 하였기때문에, 실거래가를 기준으로 8억5천 정도로 수익 계산을 해도 무리가 없을거 같습니다. 앞으로 1년 후 매도시 비과세이기 때문에 시세가 유지만 된다면 1억 이상의 수익을 기대할 수 있을거 같습니다. 물론 어디까지나 현재 시점에서의 기대수익이고 1년 사이에 하락장이 온다면 수익은 내려갈 것이고, 상승장이 온다면 수익은 커질 것입니다. 제가 이 물건의 투자한 포인트를 크게 3가지로 정리해 보았습니다. 1. 낙찰받을 당시 부동산 시장이 더 하락하지는 않을 것이라는 생각 2. 서울 안에 뉴타운 아파트이기 때문에 가격 대비 우량한 자산이라는 판단 3. 2년 후 매도시 1억 이상의 수익이 발생할 것이라고 판단 (사실 운이 좋아 전고점까지 가면 3억 이상의 수익을 기대했습니다^^;) 전고점 가즈아.......(영차영차) 감사합니다.
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