안녕하세요. 한탐정입니다. 4년 전에 매수했던 재개발 물건이 올해 분양을 하였고, 이제 2년 뒤면 신축 아파트로 변신하려고 준비중입니다. 아래 링크는 작년에 작성한 물건 매수기입니다. https://cafe.naver.com/mkas1/1120475 https://cafe.naver.com/mkas1/1120475 제가 가지고 있는 재개발 물건은 올해 7월에 분양한 장위뉴타운의 라디우스파크푸르지오입니다. 비례율 100% 기준 국민 평형인 84타입으로 매매가 + 분담금 = 10억 정도에 매입을 하였습니다. 해당 평형은 필수 옵션을 포함하였을 때 약 13억에 분양이 되었고 완판되었습니다. 조합원 물건은 필수 옵션 및 추가 다양한 옵션들이 사업비에 포함되어 있기 때문에 일반분양가 대비 약 3억의 안전마진이 확보되어 있는 상태입니다. 그런데 최근 인근에 있는 서울원아이파크의 동일 평형이 옵션 포함 약 15억의 가격에도 높은 경쟁률을 기록하였습니다. 프루지오라디우스파크는 광운대역세권개발이 되는 상업지역에 도보로 500m 거리에 있습니다. 물론 서울원아이파크의 경우 바로 같은 단지에서 개발되는 엄청난 상권을 바로 누릴 수 있다는 장점이 있지만, 주상복합이기 때문에 일반 아파트보다 면적이나 구조에서 불리하다는 점 때문에 가격차이가 크게 나지는 않을 것이라고 생각합니다. 이런 이유로 저의 뇌피셜은 입주시 시세가 15억은 될 것이라고 보고 있어 5억의 시세차익이 예상됩니다. 그런데 여기서 끝이 아니라 추가 수익이 기대되는 부분도 있습니다. 관리처분인가을 받을 당시 예상했던 일반분양가보다 훨씬 높은 가격에 일반분양이 진행되었고 완판이 되었기 때문에 비례율이 상당히 좋아질 것으로 예상하고 있습니다. 현재 예상처럼 비례율이 좋게 사업이 완료될 경우 저의 물건은 최종 취득가가 10억이 아닌 9억에도 가능할 것으로 보입니다. 이런 사례 때문에 재개발을 매입할 때 해당 지역에 조합원은 몇 명 정도이고, 개발될 시 일반분양분이 얼마나 되는지 알아보는게 중요합니다. 아래 링크는 제가 3년 전에 LH홈페이지에서 거주 중인 세대 수를 예측해 볼 수 있는 방법을 알려드린 내용입니다.(3년 전이라 지금은 많이 변경되었을 수 있으니 참고만 하시기 바랍니다.) https://cafe.naver.com/mkas1/222075 https://cafe.naver.com/mkas1/222075물론 저는 이 아파트를 현재로서는 바로 팔 계획은 아닙니다. 이 물건은 아래와 같은 포인트로 접근하였기 때문입니다. 1. 보수적으로 생각하여도 아이가 초등학교에 입학하기 전 입주할 수 있는 물건 (다행히 입주할 때 아이가 7살입니다^^) 2. 서울 역세권 대단지 아파트 3. 신축이 되었을 때 투자금 대비 수익률이 100% 이상 4. 인근 개발 호재들이 입주할 때 직접적인 영향을 미칠 수 있는 곳 (광운대역세권개발, GTX-C 광운대역, 동부간선도로 지하화) 다행히 입주할 때 저의 투자포인트가 모두 맞을거라고 예상됩니다. 15억 가즈아.......(영차영차) 감사합니다.
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