안녕하세요~ 행크에서 꼭 성공한 사람으로 남고 싶은 풀세팅입니다^^ 이번에는 최근에 제가 입찰하려고 적극적으로 조사했던 물건에 대한 이야기입니다. 이 물건을 알게된 건 강남여의주쌤이 쓰신 글 덕분이었습니다. 저녁 11시가 다 된 시간에 긴급이라는 제목과 함께 올라온 이 글을 본 순간 너무 설레어서 심장이 두근거리더라고요 ㅎㅎ 말 그대로 이 물건에 푹 빠져 버렸습니다 ㅋㅋ 최근에 개인명의로 보유한 주택을 모두 매도하고 서울아파트 매수 계획을 가지고 있는 저에게는 정말 보물단지인 것처럼 보였어요!! 청약통장도 필요없고 거주지도 상관없고 신혼부부라는 조건도 없이 누구나 도전할 수 있다는 게 장점이었어요! * 아파트명 : 롯데캐슬 리버파크 시그니처(자양1구역 재건축 단지) * 보류지 : 2세대(59A 1세대, 84B 1세대) * 입찰공고문 ※ 보류지 정비사업을 통해 분양한 사업지에서 착오로 조합원 물량이 누락되는 경우 등을 위해 가구 중 일부를 분양하지 않고 남겨두는 물량을 말하며 통상 입주 시점을 1~2개월 정도 앞두고 보류지 매각이 이뤄지는데 최저 입찰가는 실거래가를 감안해 조합 재량으로 정해짐 보류지 매각은 청약통장을 이용해 분양받는 일반분양과 다르며 가점제나 추첨제가 아닌 경쟁 입찰을 통해 최고가 입찰자가 낙찰받는 방식으로 진행됨 * 현 시세대비 저렴한 최저 입찰가 -> 로또급 시세차익! 59타입 기준 입찰 최저가는 11억 정도인데 직전 실거래가는 15.5억, 매물호가는 최저 17.5억이었어요 84타입 기준 입찰 최저가는 14억 정도인데 직전 실거래가는 22.2억, 매물호가는 최저 23억이었어요 물론 최저가에 낙찰되긴 어려울거라 생각했지만 시세대비 많이 저렴한 가격이라 낙찰받으면 최소 안전마진이 충분하다고 생각했어요! * 부담스러운 입찰보증금과 짧은 잔금납부기한 -> 경쟁이 덜하지 않을까? 입찰에 참여하길 원하는 사람은 입찰 최저가의 10%인 1.1억 ~ 1.4억을 조합이 정한 계좌로 입찰마감전까지 입금해야했고 유찰자의 입찰보증금은 경공매 물건처럼 패찰한 직후가 아니라 30일 이내에 환불될 예정이었어요 그리고 조합사무실에 잔금 납부일이 대략적으로 언제까지인지 전화로 문의를 했을때 1월말까지라고 얘기를 해주었어요 낙찰받으면 잔금때까지 주어지는 시간은 약 두달이었고 그안에 잔금을 치러야한다는 부담이 있었어요! 낙찰받으면 너무 좋을 것 같았지만 그 이후에 내가 이 물건을 잘 처리할 수 있을지 고민했어요 일단 최근 매도한 물건의 잔금을 보유하고 있어서 입찰 보증금을 넣는 건 문제가 되지 않았어요! -> 입찰보증금은 OK 한달 뒤에 있을 중도금도 OK 다음 문제는 두달 안에 잔금을 치를 수 있는지 여부였어요! 일단 부동산에 보류지 경매입찰자, 임차인의 입장으로 시세를 확인해 봤어요~ [보류지 입찰자로 문의시] 59타입 기준 매도는 17억, 전세는 8억에 가능하지만 시간은 조금 걸릴 수도 있으며 현재 전세를 찾는 사람이 많이 없어 두달 안에 전세를 맞출수 있다고 장담은 못한다 라는게 대부분이었고요. [전세 임차인으로 문의시] 현재 전세매물은 8.7억~9억에 나와있었지만 제가 돈이 모자라서 더 저렴하게 얼마까지 깍을수있는 물어봤을때 입주일정만 맞춰줄 수 있다면 8.5억까지는 깍아볼 수 있다고 했고요 한 부동산에서는 현재 보류지 경매가 진행중인데 그 물건도 전세로 나올수있다 잔금까지 시간이 정해져있으니 시세보다 더 싸게 나올 가능성이 있으니 기다려봐라 급하면 8억정도에 전세가 나올것 같다고 했어요 [부동산 임장 결론] 현재 기준 급매로 17억이면 매도가능, 전세는 8억 가능하나 잔금납부기한 전까지 맞추기 어려울 수 있음 -> 애매하다! 지도에서 다시 한번 입지를 확인해 봤어요 초등학교와 중학교가 조금 먼 단점은 있지만 7호선(건대입구역, 자양역)을 도보로 이용할 수 있고 한강도 가깝고 시장도 있고 주변이 개발되는 호재도 있고 광진구에서는 신축 대장아파트여서 추가로 시세상승도 기대해 볼 수 있는 매력있는 물건이었어요 해당 아파트 물건을 보러 현장에도 직접 가봤어요 역에서부터 걸어가보면서 주변 환경도 살펴보고 주변에서 거주하는 사람들도 어떤 분들인지 관찰해 봤어요 주변은 조금 어수선했고 시장 바로 옆이었으며 깔끔한 아파트와 어울리지않는 분위기였어요 그래도 저렴하게 받는다면 현재 기준으로 안전마진을 수억 가지고 갈 수 있고 보유하는동안 추가 시세차익까지 기대되는 이 아파트가 너무 탐이 났어요 집에서부터 들고온 수많은 서류뭉치를 들고 조합사무실로 향했어요 입구에서 이 물건에 입찰할건지 안할건지 수만번쯤 고민했던 거 같아요 입찰보증금을 제외하고 필요한 자금을 어떻게 마련할 건지 내가 가진 자금을 제외하고 잔금시까지 추가로 필요한 금액은 얼마인지 만약에 잔금납부기한까지 전세를 못 맞췄을 경우 부담해야할 연체이자는 얼마인지 최악의 경우 계약해지까지 얼마나 걸리며 그 마지노선기한은 언제까지인지 제가 입찰하려고 생각했던 금액은 전세를 맞출 경우 부담되지않는 투자금이 들어가는 정도였어요 다만 전세를 못맞출 경우에 어떻게 할 수 있을지에 대한 그림이 아무리 노력해도 그려지지 않았어요 그래서 저는 입찰을 했을까요? 하지 않았을까요? 저는 입찰을 하지 않고 그냥 돌아왔어요! 좋은 물건인건 맞지만 정말 갖고 싶지만 무리하지는 말자라고 생각했어요! 그리고 보류지 낙찰과정과 이후 낙찰자의 처리과정을 복기해보기로 했어요! 그런데 오늘 우연히 보류지물건에 직접 입찰했던 기자님이 쓴 글을 통해 입찰결과를 알 수 있었어요~ https://n.news.naver.com/article/648/0000030968입찰 마감 일주일 뒤인 22일 개찰이 진행됐고 낙찰가는 59m는 14억5110만원, 84m 18억860만원이었다고 하네요 낙찰자들은 매물호가대비 3억원정도 저렴하게 받아갔네요 제가 입찰하려고 했던 금액은 터무니없이 낮았네요ㅡㅡ;; 그리고 오늘 보류지 낙찰자가 내놓은 것으로 보이는 전세매물이 네이버부동산 올라와있는 걸 발견했어요 부동산에서 얘기했던대로 그리고 제가 예상했던대로 101동 2층 보류지물건이 전세 8억에 나왔네요 이 물건을 낙찰자가 어떻게 처리해 나가는지 계속 유심히 살펴봐야겠어요 내가 놓친 건 뭐가 있었는지 낙찰자는 어떤 계획으로 낙찰받아서 해결해가는지 배워서 다음에 올 기회는 꽉 잡고 놓치지 않으려고요!! 이상 로또당첨을 기대하며 설레었던 지난 일들을 기록으로 남깁니다. 다음에는 당첨기를 들고오도록 노력해볼게요!
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