모든 땅을 삽으로 떠서 멋진 건물로 만들고 싶은 삽질마왕입니다. 2023년 경공매 투자 실적에 대해 정리해보는 시간입니다. 2024년의 경공매 투자실적을 써야 하니 그전에 2023년을 정리해야 한다는 압박감에 이글을 씁니다;;;ㅎㅎㅎ 저의 근황에 대해 궁금해하시는 분들이 한분이라도 있다면... 그분에게 바칩니다!!!! ★입찰배경 용인시 수지구에 있는 프라자상가 6층 물건입니다. 바로 앞에 수지구청이 위치해있고 사거리코너에 있는 상가입니다. 병원과 학원이 밀집해있어 낙찰받는다면 임차 걱정은 없어보였습니다. 임장을 가서 학원을 운영할 상가를 찾는 사장 역할로 빙의해보았었습니다. ★★결과 신건에 낙찰될 것으로 예상되었지만 입찰자가 무려 39명이었으며, 낙찰가는 예상치 못한 수준(144%)으로 순위에도 못끼는 상황이었습니다. 조만간 한번 복기임장을 다녀올 계획입니다!! 임장갔던 그날의 기분은 카페글로 대신하겠습니다. https://cafe.naver.com/mkas1/1041002 ★입찰배경 성남시 분당에 위치한 오피스텔입니다. 분당선 정자역으로부터 2분거리에 11층이라 트여있는 뷰로 예상되었습니다. 지분이지만 공유자가족이 살고 있어 협상에 용이할것으로 보입니다. 한창 지분에 관심이 많았던 시절에 검색했던것이라 회차가 빨리빨리 줄어들길 기다렸습니다. ★★결과 목표로 잡은 회차에 입찰을 해서 단독입찰로 낙찰받았습니다. 그리고 공유자우선매수기간도 기다렸으나 공유자는 매수신청을 하지 않았습니다. 하지만 저는 미납을 결정하였습니다. 왜냐하면 취득세는 계산하였는데 양도하는 시점의 세금을 계산에 넣지 않았습니다. 또 지분권자와 협상을 진행하는 기간동안 발생할 이자비용도 계산에 넣지 않았고요. 지분으로 된 건물에는 대출이 안된다는 사실도 낙찰받고 알았거든요;;; 자세한 얘긴 카페 글로 대신하겠습니다;;; https://cafe.naver.com/mkas1/1331231 ★입찰배경 하남시 창우동에 있는 국평 아파트입니다. 소유자가 점유하고 있는 등 권리분석에는 문제가 없어 보입니다. 1층이지만 대단지이고 재건축추진이 되고 있어 엑시트 전략도 가능할것 같습니다. ★★결과 다른 아파트물건보다는 적은 18명이 입찰해서 낙찰가가 낮나 싶었으나, 1회 유찰되었던 금액에서 출발해서 감정가를 상회하는 금액으로 낙찰되었습니다. 대리입찰해주신 법무사님께서 3등까지 보내주셨는데 제가 입찰한 금액은 끼지도 못했습니다! https://cafe.naver.com/mkas1/1276197 ★입찰배경 안산시 부곡동에 있는 농지 2필지입니다. LH에서 시행하는 안산장상 공공주택지구로 지정되어 보상이 예정되어있는 토지입니다. 이미 보상이 진행되고 있어 투자기간도 짧을것으로 예상되었습니다. 신건에 낙찰이 예상되어 나름 입찰가를 산정하고 들어갔습니다. 감정평가서상에 도로로 쓰이는 부분에 대해 감가된 것이 투자포인트였습니다. ★★결과 신건에 낙찰되었는데 감정가 대비 무려 171%에 낙찰되었습니다. 4명이 입찰하여 저는 2등을 했네요. 제 입찰가는 106%정도! 너무 높게 낙찰받았다고 생각한 낙찰자는 결국 미납을 했고, 2024년 1월에 다시 경매로 나와 4명이 입찰해 129% 금액으로 낙찰받아갔습니다. 역시나 4명이 입찰했는데 저는 입찰하지 않았으니 누군가 2명은 더 관심을 가졌나봅니다. ★입찰배경 평택시 세교동에 있는 농지입니다. 가족 3명이 1/3씩 공유하고 있었으나, 한명의 지분이 이미 경매로 다른사람에게 낙찰되었고, 다른 1명의 지분이 이번에 경매로 나오게 된 것입니다. 지제역세권 도시개발사업 예정지라 향후 보상이 될 때까지 기다리면 될 것으로 생각됩니다. 입찰일전에 농취증이 나오진 않았지만, 농취증은 쉽게 발급될 것으로 봤습니다. 공유자우선매수만 없다면 저의 몫이 될 것이라고 기대하며, 대리입찰해주신 법무사님께도 혹시나 모를 공유자 우선매수에 대비해 차순위신고를 해달라고 말씀드렸습니다. 그런데... ★★결과 공유자우선매수신고는 들어오지 않았으나 제가 2등이 되었더군요. 그래서 법무사님은 차순위 신고를 하고 오셨고요. 그런데, 농취증 발급불가된 공문을 받았습니다. 그뒤에 발생한 사항은 예전에 정리해둔 글로 대신하겠습니다;;;; https://cafe.naver.com/mkas1/1320647 ★입찰배경 김천시에 있는 미지급용지입니다. 현재는 가족4명이 공유하고 있으나 상속되기전 가압류에 대해 강제경매가 실행된거라 전체토지가 경매물건입니다. 여러번의 패찰로 인해 사실 미지급용지인지 확인하지 않고 일단 입찰을 결심하였습니다. 곤포사일리지(흰색물체 aka.마시멜로)가 위치한 곳이 매각물건입니다! ★★결과 단독낙찰입니다. 불안했지만 지자체 확인결과 미지급용지로 보상이 가능하다고 하네요. 소유권이전등기 후 보상신청을 했습니다. 경상북도에서 감정평가도 진행했다고 합니다. 하지만 예산이 없어 보상은 2025년에 진행될 거라 하네요. 예상수익은 세전 55%입니다. 소액이지만 쏠쏠하네요. ★입찰배경 완도군에 있는 미지급용지입니다. 전체중 6/8의 지분이 나왔습니다. 나머지 공유자가 지자체네요. 이것은 빼박 보상이 가능할 것 같습니다. 심지어 감정평가서에 보상가를 예상할만한 보상사례가 나오네요. ★★결과 한명의 경쟁자를 물리치고 낙찰받았습니다. 보상신청을 해두었지만, 금년내 보상이 힘들다네요. 2025년 보상예정입니다. 인근 보상사례로 비춰보면 세전 67%이상 수익이 예상됩니다. ★입찰배경 서산시에 있는 농지입니다. 가족 6명이 1/6씩 공유하고 있었으나, 그중 한명의 지분이 나왔습니다. 경매 시작 당시엔 2개필지였으나 현재는 5개 필지로 분할되어 있습니다. 역시나 도로가 만들어지는군요. 3개필지는 보상대상이고, 1개필지는 잔여지로 보상됩니다. 나머지는 공유자들에게 매도하면 될 것 같습니다. ★★결과 2회 유찰되었으나 공유자우선매수신고가 못들어오도록 신건보다 높은 금액으로 입찰하였습니다. 4명중에 1등! 소유권이전등기를 마치고 바로 보상신청을 했습니다. 4개필지를 보상받고 남은 1필지는 공유자들과 협상을 진행했습니다. 처음에는 매입하실 것처럼 하시다가 결국엔 맘대로 하라고 하셔서 가처분과 공유물분할소송을 진행합니다. 공유자들이 대응을 하지 않아 2달만에 대금분할판결을 받았습니다. 이제 강제경매의 길로 갈 예정입니다. ★입찰배경 하남시 덕풍동에 있는 국평 아파트입니다. 임차인이 점유하고 있지만 주택도시보증공사가 배당요구한 곳이라 문제가 없어 보입니다. 남서향에 10층으로 뷰가 좋을 것 같고 하남시청역에서도 그렇게 멀지 않아 임차/매매 다 용이할 것으로 보입니다. ★★결과 다른 아파트물건보다는 적은 21명이 입찰해서 낙찰가가 낮나 싶었으나, 역시나 1회 유찰되었던 금액에서 출발해서 감정가에 근접하는 금액(99.85%)으로 낙찰되었습니다. 역시나 제가 입찰한 금액은 끼지도 못했습니다! 아파트는 이제 그만해야 할 것 같습니다. 2023년 한해 총 9건을 입찰해서 미납 1건, 패찰 5건, 낙찰 3건이네요. 여러가지 교훈을 남겨준 미납건이 있었고요. 낙찰받은 3건 모두 아직 수익실현을 하지 못했지만, 사갈 사람이 정해진만큼 시간이 해결해주리라 믿습니다. 그럼 이만 총총!! https://blog.naver.com/brothernotice/223680064950
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