안녕하세요. keep going입니다. 정말 오랫만에 글 남기네요^^ 개인적으로 최근2년 동안 부동산 경기가 하락추세라 판단되어 가용할 수 있는 현금 끌어모와서 공격적으로 입찰에 참여 했고, 특수물건의 경우 부동산 상승기에 비해 한 두차례 이상 유찰되고 있어 더 저렴하게 낙찰을 받았다고 생각 되네요. 저는 토지 위주의 부동산에 관심이 많아 낙찰 받은 후 단타로 매도하기 보다는 하나씩 모와서 가지고 간다는 생각으로 부동산을 바라보고 있습니다. 아래 1년 전 청주 법지권 물건 처리 후 올해 9월까지 4개 물건을 추가로 낙찰 받았네요. 법지권 물건 낙찰 → 셀프소송 → 지료 받기까지의 경험담 : 네이버 카페 (naver.com) https://cafe.naver.com/mkas1?iframe_url_utf8=%2FArticleRead.nhn%253Fclubid%3D15406335%2526articleid%3D1227132▶첫 번쨰 낙찰물건, 청주시 법지권 물건 : 건물제외, 토지 낙찰 후 셀프소송 → 지료 수익 중 ▶두 번째 낙찰물건, 경남 거제시 도로보상 지분토지 낙찰 : 도로 예정지로 지자체 문의한 결과 최대 3년 안에 보상 예상되며 기대 수익은 낙찰가의 3배~ ▶세 번째 낙찰물건, 경북 포항시 환지토지 지분물건 낙찰 : 10명의 지분권자가 있는 물건이며 시세 대비 1/5 가격으로 낙찰 받아 환지 조성완료 후 지분권자 매도 혹은 공유물분할청구 소송 or 분위기 보면서 대응 예정 ▶네 번째 낙찰물건, 경남 김해시 토지물건 : 2종일반주거지역 토지물건으로 장기투자 혹은 부동산 분위기 살아나는 시점에 매도 ▶다섯 번째 낙찰물건, 부산광역시 법지권 물건(건물제외 토지만 낙찰) : 오늘의 물건^^ ※ 채무자(상대방)분께서 본인의 개인신상에 대해 극도로 민감하게 생각하셔서 해당물건을 유추할 수 있는 정보를 배제하고자 글로만 요약해서 알려드린다는 점 감안 해주세요. 1. 물건 요약 ▶ 입지: 부산광역시 도심의 상업용도로 사용 중인 2층 건물이 올라간 준주거지역 토지만 경매에 나옴 건물은 1, 2층 포함하여 약 20평 정도 됨 ▶ 토지가격: 감정가 1.3억에 낙찰가는 5천만원에 낙찰 받음(소형평수 토지) ▶ 특이사항: 소형평수 토지 물건으로 건물이 제외된 토지만 경매에 나왔으며 법정지상권 물건 ※ 개인적으로 가치가 있는 토지라면 법정지상권 유무는 아무상관 없다고 생각 함 2. 임장 해당물건 임장하기 전 경매지 사진과 로드뷰 사진으로 대략적인 위치와 상권, 물건의 상태를 짐작 하였으며 실제 임장과 주위 상인들을 탐문하면서 몇 가지 중요한 사실들을 알게 됨 1) 해당 물건에 현재 임차인이 거주하고 있으며 보증금 및 월세를 경매 채무자에게 납부하고 있음 2) 임차인은 임장당시 부재중, 임차인의 가족을 만나 이야기를 나누면서 임차인이 계속 거주하기를 원한다는 사실을 알게 됨 3) 2년 전에 건물주(채무자)가 2천만원 정도 들여서 화장실, 샷시, 기타 등등 수리를 했다곰 함 4) 현재 1500세대 1군 아파트를 유치를 위해 주민동의서를 받고 있으며 플랜카드? 들이 곳곳에 붙어 있음(앗싸~) 2-1. 목표 수정 ▶ 건물에 대한 지료 받으면서 차후에 건물 저렴하게 매수 → 입주권 받아보자~~!! ※ 낙찰받은 토지는 소형평수라 입주권은 못 받으며 건물도 무허가 건물이라....아...복잡하다 ㅎㅎ ※ 부산광역시의 경우 무허가건축물이 1989년 3월 29일 이전에 존치하여 현재까지 유지하고 있다면 입주권이 나온다고 하는데 건물이 내것이 아니니 ^^ 3. 특이사항 ▶ 입찰당일 본인 포함해서 2명이 입찰을 참여 했고 500만원 차이로 낙찰 됨 ▶ 낙찰 되었으니 점심을 맛있는 최고급? 스시로 먹고 법원에가서 매각물건 정보 확인하는데.... 어라!! 본인 외 입찰한 사람이 채무자의 가족이었네?(채무자와 입찰자 주소가 동일하네^^) 4. 기타: 잔금 및 등기는 셀프로 해결(이젠 반나절이면 충분)하고 부산시청에 낙찰받은 토지에 무허가 건물이 1989년 3월 29일 이전에 존치 했는지? 존치했다면 현재와 동일한 건물인지? 토지정보과에 민원 접수 후 집으로~~ 5. 이젠 건물을 내것으로 만들어야지 !! ▶ 유선통화: 결론은 상대방은 토지를 낙찰 받은 금액에 넘기든지 아니면 건물을 1억에 매수해라고 강경하게 나왔으며 협의가 되지 않겠다 생각해서 바로 끊고 내용증명 작성하기 시작함 ▶ 내용증명: 본인 토지에 있는 지상물을 철거 않으면 철거 하기 전까지 감정가 1.3억에 대한 6%에 해당하는 월 65만원(연 780만원)의 지료를 청구를 할 예정이라 보냄 ※ 지료요율은 지자체, 법원마다 상이하며 전자소송 시 원고가 임의적으로 요율을 적어도 상관은 없으며 피고가 의의를 제기한다면 감정을 거쳐 서로 합의하거나 합의가 안되면 재판장님이 정함 (위 청주물건 경험담에 기대이율 적용기준율표 참고) ▶ 상대방이 내용증명 받은 후 몇 번의 유선통화로 건물 가격 협의 하였으나 건물가액이 너무 높았으며 무허가건물을 높은 가격에 살 이유도 없었음(서두에 언급 했지만 이제 현금이 없음...ㅎㅎ) 결론은 상대방이 컨택한 법무소에서 무허가건물 300만원에 계약하고 법무사 비용 각자 계산함^^ ▶ 법무소 무허가 계약서 작성 → 구청방문 실거래 신고 및 재산세 본인 앞으로 변경 → 임차인 만나서 임대계약서(계약서 미리 만들어서 갔음) 작성 (보증금+월세^^) 후 집으로 슝~ ※ 임차인 분께서 연세가 많으셨는데 계약금 2천만원과 월세를 몽땅 현금으로 가지고 오심^^ 이상 부산에 있는 법정지상권 토지만 낙찰 받고 건물을 저렴하게 매수하는 과정을 간략하게 적어봤는데요, 확실히 시간과 노하우가 쌓이면서 조금씩 성장하는 저를 발견할 수 있었던 것 같네요ㅋㅋㅋ 물론 운도 좋아서 잘 해결이 되었지만 앞으로 더 성장할 저를 위해서 열심히 달려가겠습니다^^ 이상 keep going 입니다. 감사합니다.
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