1. 농지연금과 경매를 접목한 투자법 농지연금과 경매를 접목한 투자법은 이제 꽤 많은 사람들이 알고 있습니다. 제가 처음 부모님을 셋팅해드렸던 2019년에만 해도 지역의 농어촌공사 담당자가 처음 듣는다고 할 정도로 나름 신선한 투자법이었습니다. 그런데 농지연금 제도는 그 이후에도 몇 번의 변경이 있었습니다. 투자자에게 유리하게 바뀐 적도 있고 그렇지 않은 적도 있었습니다. 그러다 최근에 꽤 강화되었습니다. 대표적으로 농기계가 접근하기 어려운 농지는 연금지급 대상에서 제외하는 규정이 생겼습니다. 이 규정은 경매로 농지연금용 토지를 구매하려는 투자자에게는 큰 핸디캡이 될 수도 있습니다. 통상 감정가 대비 많이 유찰되어 농지연금 하기 좋은 토지 중에는 접근성이 좋지 않은 맹지나 좁고 불편한 도로에 접해있는 농지가 많은 비중을 차지했었기 때문입니다(물론 멀쩡한 농지중에도 골라보면 좋은 경매물건이 많이 있습니다) 그 외에도 여러 가지 이유들로 인해 전해 비해 농지연금 투자에 대한 관심이 식은 것을 느낍니다. 하지만 전 여전히 농지연금은 최고의 투자 상품이라고 생각합니다. 최근 이러한 저의 생각에 확신을 주었던 일이 있어서 이야기해보고자 합니다. 2. 부모님에게 생긴 놀랄만한 수익 저는 2019년부터 부모님을 위해 농지연금 세팅을 해드렸습니다. 그중 초창기에 세팅해드렸던 농지는 포항의 어느 시골에 위치해 있었습니다. 부모님은 이 지역에 경매로 한 필지, 그리고 일반매매로 한 필지 총 두 필지의 농지연금 농지를 소유하고 계십니다. 처음 경매로 세팅해 드릴 때는 몰랐는데 낙찰을 받고 보니 이 지역은 오래전부터 군부대로 편입이 될 거라는 소문이 있던 곳이라는 것을 알게 되었습니다. 그래서 경매로 셋팅해 드린 이후에도 추정감정가 대비 구매가격이 저렴한 물건을 저 나름의 노하우로 선정하여 추가로 부모님께 세팅해 드렸습니다. 경매가 아니라 일반매매로 구입한 것입니다. 물론 군부대 편입 대상지라는 소문은 그 지역 사람들은 다 알고 있는 소스였습니다. 수십 년 전부터 나오던 이야기였으니까요. 언젠가는 된다 된다 하면서도 별다른 진전 없이 세월이 흘러가고 있었습니다. 다시 말하면 누군가 향후 군부대 편입에 따른 보상을 바라고 투자를 하기에는 불확실성이 너무 큰 상황이었습니다. 하지만 저의 부모님에겐 농지연금이라는 든든한 뒷배가 있었기 때문에 불확실하지만 되기만 하면 대박일 투자를 할 수 있었습니다. 뭐 안되면 그냥 농지연금만 받으면 되니까요. 그렇게 몇 년 동안 농지연금을 잘 받으시며 해당 토지에 대해서는 잊고 살던 어느 날, 정말 거짓말처럼 신기루 같던 그 군부대 설립 계획이 실현되었다는 통지를 받았습니다. 실현되기까지는 수십 년이 걸렸던 그 계획은 막상 시작이 되자 너무나 빠른 속도로 감정평가, 현지실사 등의 절차를 거쳐 보상까지 순식간에 이루어졌습니다. 두 필지 합쳐서 보상 총액은 약 4.8억인데 실제 구입가격은 1.6억 정도이니 수 년 만에 3배의 차익을 거두게 되었습니다. 물론 세금도 내야하고 그동안 받았던 농지연금 월지급금도 상환해야 해서 실제 수익은 이보다는 줄어들 것입니다. 하지만 나이 많으신 부모님에게 갑자기 큰 행운이 찾아왔다는 것은 분명한 것 같습니다. 3. 농지연금 투자의 근본적인 특장점 그리고 기회 농지연금 투자는 높은 수익률, 안정성 등 많은 장점이 있습니다. 그중에서도 안정적인 토지투자가 가능하다는 장점을 빼놓을 수 없습니다. 통상 토지투자가 어려운 이유 혹은 고수들의 영역인 이유는 특유의 불확실성 때문입니다. 토지는 주거용, 상업용 물건에 비해 출구전략을 세우기 어렵고 변수가 많으며 투자에 오랜 기간이 소요되는 경우가 많습니다. 하지만 농지연금과 접목시키면 안정적인 수익을 얻으면서 이러한 단점들을 상쇄할 수 있는 것입니다. 그런데 앞서 언급한 것처럼 농지나 농업 관련 정책의 강화 등으로 인해 일반인들이 농지투자에 대해 느끼는 진입장벽은 여전히 높습니다. 하지만 전 이런 정책강화가 경쟁자를 줄여주는 기회가 되고 있다고 생각합니다. 가끔 TV나 유튜브에 농지나 농업과 관련된 부정적인 내용이 대대적으로 나오면 오히려 경쟁자가 줄어드는 효과도 크다고 생각합니다. 극히 일부의 예외적인 부분을 부풀려 보도하는 경우가 대부분이기 때문입니다. 4. 위 농지 관련 에피소드 사실 2022년에 부모님의 위 농지를 친구 부모님에게 매도하려고 한 적이 있습니다. 부모님께서 목돈이 좀 필요한 일이 있었기 때문입니다. 친구의 부모님은 농지 소재지에서 실제로 농사를 오랜 기간 지어오시던 분이라 좋은 기회가 될 것으로 보았습니다. 저는 농지연금에 대해서 잘 모르는 친구에게 오랜 시간을 할애해 이 매물의 장점과 받게 될 연금의 수준 등을 안내해 주었습니다. 하지만 결국 농지 매매는 하지 못했습니다. 친구가 자기 부모님을 설득하는데 실패하였기 때문입니다. 사실 생각해 보면 친구 부모님의 반응은 당연할 것일 수도 있습니다. 농사를 오래 지어온 친구 부모님이 보시기엔 볼품없는 땅이었을 것입니다. 볼품없는 땅으로 그렇게 많은 돈을 꾸준히 나라에서 준다니.. 믿을 수 없는 게 어쩌면 더 당연합니다. 그러나 저러나 저의 제안을 듣고 부모님을 설득하는데 실패한 친구에게 위로의 소고기를 사줘야할 것 같습니다. 5. 시설 보상금을 받는 임차인 이야기 이 농지 중 한 필지에는 임차인이 있습니다(저희 부모님은 노령이고 오랜 기간 농사를 지어오셨기 때문에 합법적 임대가 가능합니다). 이 임차인은 농지의 전 소유자였는데 농지를 저희 부모님께 팔면서 농사는 계속 짓게 해주는 조건을 달았습니다. 또 향후 보상이 진행되면 농업시설에 대한 보상금을 임차인이 받을 수 있게 해달라는 조건도 매도 계약서에 추가하였습니다. 하우스 시설도 있기 때문에 시설 보상금도 2천만 원 가까이 됩니다. 어찌 보면 임차인은(전 매도인) 매우 똑똑하게 매도를 했다고 볼 수도 있습니다. 계속 농사도 지으면서 향후 보상금 중 일부도 확보하였으니까 말입니다. 하지만 임차인(전 매도인) 입장에서 보면 사실 이 농지를 저희 부모님에게 팔지 말았어야 합니다. 목돈이 필요했다면 헐값에 저희 부모님에게 팔 것이 아니라 농지연금을 신청해 일시인출금을 받는 전략을 택했으면 됩니다. 결정적으로 이 임차인은 재촌자경을 오랜 기간하였기 때문에 보상금에 대한 양도소득세가 면제될 수도 있었습니다. 세금 한 푼 없이 차익을 꿀꺽할 기회를 날린 것입니다. 어떤 투자방식을 알고 모르느냐의 차이는 이토록 큰 것 같습니다. 오랜기간 자신이 보유하고 있는 땅의 가치를 잘 모르고 있었던 탓에 제3자에게 본질적인 가치보다 훨씬 싸게 팔아버리고 말았으니까요. 6. 마무리 오늘은 농지연금 관련하여 부모님에게 생긴 일을 중심으로 말씀드렸습니다. "아는 것이 힘이다"라는 말은 투자의 세계에서는 "아는 것이 돈이다"로 바꿀 있을 것 같습니다. 이 글을 읽어주신 모든 분들이 연말을 행복하게 마무리 하시기 바라면서 글을 마치겠습니다. 함께 보면 좋은 글 https://cafe.naver.com/mkas1/1033136 https://cafe.naver.com/mkas1/1033136https://cafe.naver.com/mkas1/1047653 https://cafe.naver.com/mkas1/1047653
| 
