안녕하세요 데본입니다. 행크분들에게는 정말 자주 있을 수 있는 부동산 거래이지만, 보통 한 개인에게 부동산 거래가 빈번한 일은 아니라서, 부동산 거래를 하면 다양하게 알아보고 공부할 내용이 많습니다. 부동산 그 자체도 물론이고 자금조달을 위해 여러가지 대출상품도 알아보아야 합니다. 오늘은 대출상품을 이용하면서 이자보다 수수료를 더 낸 경험을 공유해보려고 합니다. [중도상환수수료란?] 금융기관의 손해를 방지할 목적으로 고객이 대출금을 미리 갚을 경우를 대비한 비용 대출 약정 만기일 이전에 원금을 상환하면 발생하는 수수료 그렇습니다. 가계대출이 높아지면 그렇게 걱정을 하지만, 그걸 또 미리 갚으면 비용을 내라고 하네요? 우리나라에서는 '금융소비자 보호에 관한 법률'로 금융상품을 판매하면서 수수료나 위약금을 부과하는 것을 금융소비자의 권익을 침해하는 행위로 보아 불공정영업행위로 규정하고 이를 금지하고 있습니다. 현재 부과되는 중도상환수수료는 금소법 제20조 4항 나목의 예외 조항에 해당하여 금융기관들이 운영하고 있는 제도입니다. 이제 이해가 가네요;; 왜 3년인가 했습니다. [중도상환수수료 면제제도 및 면제비율] 중도상환수수료와 관련하여 일부 기관에서는 다양한 면제제도를 운영하고 있습니다. 이 부분은 대출을 하면서부터 상환계획을 세워서 자신의 상황에 맞는 상품을 선택하는 것이 좋겠습니다. - 일정 기간 경과 후, 수수료 면제 - 특정 대출상품 이용 시, 수수료 면제 - 일부 인터넷 은행에서 수수료 면제 또한, 원금의 일정비율까지 상환 시, 별도의 수수료가 없는 면제비율도 운영하고 있습니다. 보통은행권은 10%를 기준으로 하고 있고, 보험사들은 조금 더 높은 편이라고 합니다. 면제비율을 10%로 하는 은행의 대출상품을 이용하는 경우 중도상환수수료가 발생하는 3년동안, 매년 10%씩 상환한다면 중도상환수수료가 없는 것입니다. [중도상환수수료 계산식] 중도상환수수료 = 중도상환금액 * 중도상환수수료율 * (대출잔여일수)/(대출기간) 다만, 대출기간이 3년을 초과하는 경우 ‘대출일로부터 3년째 되는 날’을 만기일로 간주하여 적용 이 계산 부분에서 저는 몰랐던 사실을 수수료를 내고 배웁니다. 보통 잔금대출을 받을 때, 한도/이자/중도상환수수료율과 기간 이 정보를 많이 받게 되는데요, 매매사업자로 단기매도가 목적이기때문에 3개월 이후 중도상환수수료가 면제되는 상품을 선택했습니다. 많은 상품들이 1~3개월 이후에는 면제되고, 처음부터 아예 중도상환수수료가 없는 상품들도 있었습니다.(이 경우에는 금리가 살짝 높았습니다.) 첫번째 낙찰받은 아파트를 매도하면서 입주날짜가 급한 매수자를 만나게 되었습니다. 그래서 3개월 이후에 중도상환수수료가 면제되는 상품을 이용하고 있지만, 3개월이 되지 않아 매도를 완료하여 잔금을 받았고, 대출을 상환하게 됩니다. 3개월은 안지났지만, 2개월은 되었으니 1/3정도 내면 되겠다! 이런 안일한 생각을 하고 있었습니다 ㅠㅠ 와.. 그/런/데 이자가 100만원인데, 중도상환수수료를 135만원을 보내라는 거 아니겠어요? 대출금액의 중도상환수수료율인 0.5%를 적용해도 140만원인데, 면제 날짜가 1달도 채 안남았는데 135만원이라고요!!?? 와 수수료가 이용료보다 비싸다니 ㅠㅠ 다시 계산식을 뜯어보니, 중도상환면제 기간은 수수료 산출공식에는 있지도 않았습니다. 네....전체 대출기간 3년에 대한 잔여일수 비율로 수수료를 산출했더니 ㅠㅠ 그냥 중도상환수수료 비율로 계산한 대부분의 금액을 내게된 것입니다. 네....모르면 배워야죠... 그래서! 두번째 낙찰받은 물건은 처음부터 중도상환수수료따위는 없는 상품을 선택했습니다!! 물론 이율은 0.1~2%높았지만, 계산기 뚜드려보니 이렇게 한번 해봐야겠다고 생각했습니다. [중도상환수수료 개선사항 적용] 2025년 1월 중순부터는 중도상환수수료가 낮아진다고 합니다. 금융위원회는 대출금 중도상환 시 ➊자금운용 차질에 따른 손실 비용, ➋대출 관련 행정·모집비용 등 실비용 내에서만 중도상환수수료를 부과토록 하며, 동 비용 외에 다른 항목을 추가하여 가산하는 행위는「금소법」상 불공정영업행위로 금지하도록 금소법감독규정(§14➅9호)을 개정하였다. 라고 발표가 나왔는데, '손실비용'과 '실비용'을 어떻게 금융기관들이 산정할 것인지 지켜봐야겠습니다. 너무 포괄적으로 산정하여 지금과 별반 다르지 않는 상황이 생기지 않기를 바라며, 금융소비자 모두가 지켜보면 좋겠습니다.
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