안녕하세요. 작년 10월에 신탁 공매로 상가 5개를 매입했는데요(그러고 보니 벌써 1년이 지났네요. ㅎ ) 그 중에 먼저 임차 세팅이 완료된 상가 4개에 대하여 경험담을 공유합니다. 매입 신고는 이렇게 했었네요. https://cafe.naver.com/mkas1/1272891 https://cafe.naver.com/mkas1/1272891물건은 온비드에서 신탁공매 상가 물건을 보다가 발견하였는데, 네이버 사진에 보면 앞길에 통행 금지 천막 벽이 있고 사람이 다니기 어려운 상황의 상가 2층이었습니다. 그런데 그 앞쪽으로 건축 중인 아파트가 10층 정도 올라 가는 것이 보였습니다. 지금은 접근성이 떨어지는 나쁜 상가 이지만, 저 아파트 완공되면 단지 정면을 마주 보는 단지내 상가 처럼 될 것으로 예상되었습니다. 조사를 해보니 1,300 세대의 재개발 아파트이고, 입주는 2024. 3월로 예정되어 있으며, 단지내 상가는 30개 정도 있었습니다. 매입하는 상가는 신축 중인 아파트 정면의 맞은 편에 있는 오피스텔 20층 건물의 2층 상가였으며, 58평 1개와 8평 상가 4개를 묶어서 매각하는 것이었고, 처음에 58평을 계약하고 나서 8평 상가도 괜챦아 보여서 추가 매입했습니다. 매입 결정을 하게 된 이유는 임대료 조사를 해보니 근처의 비슷한 세대수의 신축 아파트 단지내 상가들이 1층 월세 평당 20만원, 2층 월세 평당 8~10만원 정도를 하고 있었습니다. 그럼 이 것은 단지내 상가는 아니지만 비슷한 역할을 할 것이니 평당 6~7만원은 받을 수 있을 것 같다는 판단을 하였습니다. 수의 계약으로 매입을 하였고 공실 상가여서 명도할 것은 없었으나, 신축 상가이지만 4~5년간 방치되어 건물 관리 측면에서 할 일이 좀 많았습니다. 건축 구조가 잘 못되어 비가 많이 오면 상가 내부로 빗물이 들어 오는 상황이 발생 되었고, 2층으로 통하는 외부 계단에 빗물이 들이 치고 배수가 안되어 시멘트가 녹아 내렸고, 2층 화장실은 벽 타일이 무너져 내리는 등의 문제가 있었습니다. 이러한 건축물의 하자에 대하여 관리소장, 입주자 대표를 매일 찾아 다니며 설득하여 내편으로 만든 후에 시공사(원 시공사는 부도 나고 부도 회사를 인수한 건설사)를 압박하여 하자 공사를 하도록 내용 증명 보내고 소송 하겠다고 강하게 압박을 하였습니다. 그리고도 몇번의 만남과 싸움후에 드디어 움직이더니 약 2개월에 걸쳐서 하자 공사를 완료해 주었습니다.(야호~) 상가 임대는 3월 말에 전면 아파트가 완공되면서 상가 앞에 벽 천막이 철거 되고 신도로가 생기면서 예상 했던대로 단지 정면 상가가 되었습니다. 아파트 주민들이 입주하면서 상가 4개가 미용실, 네일가게, 공방, 발치료샾 등으로 하나씩 채워 지더니 2개월만에 임대 완료(4개 모두 1,000/60만원에 임대) 되었습니다. (참고로, 동일 평형의 단지내 상가는 평당 10만원 정도 이기에 2차선 도로 맞은편의 내 상가가 저렴하니 먼저 임대가 맞춰지는 상황이었습니다.) 이 건의 수익을 요약해보면(단위: 만원); 매입가: 25,300 (세금 법무비등 제비용 포함) 대출 : 18,800 보증금 : 4,000 실투금 : 2,500 월세 : 240 이자 : 92 수익 : 148 * 실투금 수익율 71%, 통수익율(자기자본 매입시) 14% 나중에 매도한다면, 수익율 6.5%로 계산할 때 매도 예상가는 48,000만이 되어, 세전 시세 차익도 23,000만원 정도 예상됩니다. 아 그리고, 이 건 처리시에 큰 일 날뻔한 상황이 있었는데, 팔콘쌤의 도움을 받아 해결하게 되어 너무 감사하다는 말씀을 드립니다. 스마트하고 훈남이신 팔콘쌤, 정말 감사합니다~~^^ 내용인 즉, 상가이니 당연히 제 부동산 1인 법인으로 구매했는 데, 법인 활동이 거의 없는 상황이어서 법인의 재무제표가 적자였던 것입니다. 계약 후 대출을 알아 보는 데, 150개 정도 알고 있는 대출 상담사 리스트에 문자를 돌려도 다 안된다는 것이었습니다. 잔금일은 다가 오고 머리가 아픈 상황이 되어가고 있었습니다. (계약 포기까지 걱정하는 상황), 마침 물파스15기를 듣고 있던 때여서 팔콘쌤께 코칭권을 써서 SOS를 보냈습니다. 결국 팔콘쌤이 소개 해준 대출 이모를 통하여 대출을 실행할 수 있었습니다. 법인의 재무제표 관리는 잘하시기 바랍니다. PS: 58평 상가는 현재 임대가 일부분 진행 중이며, 완료되면 공유하겠습니다. 감사합니다.^^
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