몬스준입니다!! 오늘은 여기까지 준비했습니다..! 1,2탄을 안보신분은 먼저 보고와주시면 감사합니다. 3탄도... 빠른 시일내에 노력해보겠습니다..!!! https://cafe.naver.com/mkas1/1616621 https://cafe.naver.com/mkas1/1616621https://cafe.naver.com/mkas1/1616628 https://cafe.naver.com/mkas1/1616628초심자 부린이 일수록 쉽지만 포인트를 가지고 입찰을 하는 법이 낙찰 확률을 높일 수 있습니다! 입찰 반복되다 보면 체력적으로 정신적으로 지치거든요...(다들 아시조.?) 초심자의 두 번째 아파트 경매 낙찰 사례 풀어보겠습니다.! 저는 투자 포인트를 가지고 경매 입찰을 시도했습니다. 그것은 바로!! 시리즈 물건!? 노리자 (갑자기 경매에 시리즈 물건이... 뭔데?) 그건 바로! (참고, 제 낙찰 물건은 물건번호 (2) 물건입니다) 400백 정도 떡은 괜찮아... 보셨나요? 좌측 상단에 있는 '물건번호 1~2" 표시된 물건이 '시리즈'를 말하는 물건입니다. 정확한 용어는 개별 경매(분할 매각)이라는 표현을 사용합니다 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 매각의 실시를 각 부동산 별로 매각을 실시하는 방법으로 법원은 분할 매각을 원칙, 매각할 경우 물건번호가 부여되므로, 경매사건 번호 뒤에 물건번호까지 기재해야 됩니다. (주의사항) 분할 매각 물건은 관련 물건이 전부 매각돼야 배당이 이루어지기 때문에 명도가 길어질 수 있음 (해결법) (개별경매) 잔금 기일을 늦추자! - '잔금 납부기일 연기 신청서' 제출하여 시간을 벌자 법원 명도 소장 접수 + 내용증명 보내자 - 현 거주자 압박을 통해 원만한 합의를 보자 임차인은 전입 일자 말소기준권리인 수협보다 늦어. 후순위 임차인! 권리 분석을 해보면.. 먼저 후순위 임차인이 거주하는 물건으로, 대항력을 가지고 있지 않아 인수되는 권리는 없습니다. (이 임차인은... 수협은행보다 등기부상 전입이 늦기 때문에 선순위인 수협이 우선 배당을 받고, 남은 금액을... 받아 가는 임차인으로, 현재 보증금 1.9억중 1억 정도는 배당받지 못하는 임차인입니다.) 1.(시리즈 물건) 같은 아파트 내 '매각기일이 같은 시리즈 물건'으로! 입찰자 분산돼서 한쪽에 집중되거나, 또는 입찰자 분산되는 효과로 비교적 저렴하게 낙찰받을 수 있는 효과! 2.(저층+매력적인 현장 포인트) 저층, 한국인이 싫어하는 4층? 하지만 온/오프 임장을 통해 예쁜 단지 조망과 + 바다 뷰!까지 보이는 아주 매력적인 물건이었습니다 해당 물건은 비교적 명도 쉬었습니다...? 저는 낙찰되고 바로 문 앞에 낙찰자 대리인임을 편지로 전달하고 몇 시간 뒤 점유자로부터 전화가 왔습니다. "점유자 : 엉어엉ㅇ~~~ 선생님ㅠㅠ 도와주세요...... ~~~~~~(생략)" 점유자는 후순위 임차인이고 몇 달 전에 약 소유주 측에서 전세금까지 약 1,000만 원까지 증액한 사실 있고, 본인이 전세사기(당시, 전세사기로 뉴스가 도배될 당시..) 당해서 어떻게 해야 할지 모르겠다며 하소연하셨습니다. 저는 전세사기 대상자는 되지 않음을 안내해 드리고, 이후 절차를 전화 + 서면(내용증명) 통해 친절히 전달하여 원만한 합의 명도 합의서를 작성하였습니다. 해당 점유자는 보증금 약 2억중 1억을 배당을 받지 못하는 피해자였지만 저는 적절한 서면 내용증명으로 압박을 하되... (사전 안내 등..) 유선으로는 절대적 공감과 친절로 도움을 드리고자 노력하여 원만히 합의를 이끌어 낸 경험이 있습니다. 명도는 결국은 낙찰자 승리하는 게임입니다. 위와 같은 사례를 방지하기 위해 대항력을 갖추고 또는 보증보험을 가입하는 등 대책을 마련해야 함을 느끼며 모르면 이 사회는 당할 수밖에 없음을 느끼는 사례입니다. 명도는 대상자에 따라 강하게도 가고 무한한 친절 베풀며 신뢰를 쌓아가며 적절히 유연한 사고 가지시면 누구나 대응하실 수 있습니다.!! 아자 저는 이 당시 두 채의 아파트 대출의 진행 중이어서 DSR 문제가 있었습니다. 하지만 여러 대출 상담사를 통해 사업자 신탁대출로 대출을 실행하였습니다. 대출은! 무려 낙찰가의 90% 받을 수 있었고. 내 돈 10%만 가지고 아파트를 한 채 매수하는 엄청난 대출의 효과를 경험하였습니다. (주의사항/TIP) 신탁 대출 활용 시 회사로 명의가 이전되어 2년 비과세 투자를 위한 전세 세팅이 어려울 수 있습니다. 하지만, 단기 매도 시에는 전혀 문제가 없습니다^^ 매도 시 부동산을 알아보시다 보면 신탁대출에 대해서 잘 모르시는 부동산 중개인 분들이 계신데 굳이 다 설명하시지 마시고 PASS 후, 옆 부동산에 신탁대출을 취급해 보신 부동산 중개인과 소통하시면 매수자도 쉽게 이해와 설득이 되기 때문에 그렇게 알아보시면 좋을듯합니다. 되돌아보면 느낀 점. 1.대출은 아는 만큼 보이고, 감당할 수준에서 일으키는 대출은 부채가 아닌 능력이다. 2.시리즈 물건이 나오면 조금 더 보수적으로 바닥을 깔아서 여러 건 입찰해 보자. 3.2번째 낙찰 이후부터는 조금 더 나만의 포인트와 큰 수익을 보고 입찰해 보자. 4.못난이도 현장에 답이 있을 수 있다. 필로티, 1층 어린이집(층간 소음 탈출), 바라보는 뷰 5.명도는 유연하게! 대응의 개념이다. 정말 권리 분석이 채 5분도 걸리지 않는 누구나 할 수 있는 아파트 물건으로 경매를 통해 싸게 매수(낙찰) 하고, 시세 대비 가장 저렴한 팔리는 가격에 매도하였습니다. 아주 큰 수익은 아니지만. 가족에게 금융 치료할 정도의^^ 수익은 된다고 생각합니다. 부린 이 초심자라면 저처럼 누구나 할 수 있는 쉬운 물건을 약간의 포인트를 가지고 입찰하시다 보면 좋은 결과 있을 거라 생각합니다. - 4편 (실거주 목적) 낙찰사례는 시간을 두고 올리겠습니다. - 이어서 4탄! 불효자~~~ 편 https://cafe.naver.com/mkas1/1619223 https://cafe.naver.com/mkas1/1619223
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