안녕하세요. 한탐정입니다. 최근에 매수한 재개발 물건 매수 경험담을 공유해보려고 합니다. https://cafe.naver.com/mkas1/1592198 https://cafe.naver.com/mkas1/1592198이 물건은 용산구에 위치하여 투기과열지구에 있습니다. 서울역 바로 옆에 있는 청파동 역세권 시프트 재개발을 추진 중인 곳에 물건을 매수하였습니다. 이 물건에 투자를 하게 된 포인트를 정리해 보도록 하겠습니다. 먼저 저는 서계동 신속통합기획, 청파동 역세권 재개발 두 곳에 관심이 있었지만 서계동은 이미 구역 지정이 확정되어 시세도 올라있고 토지거래허가구역이라는 허들이 있어 진입하기가 어려웠습니다. 청파동 역세권 재개발에 관심이 있었는데 조건이 괜찮은 매물이 있어 매매를 진행하게 되었습니다. 제가 매수한 재개발 물건은 용도가 근생입니다. 때는 2008년, 서울에 재개발 열풍이 일어나며 지분을 쪼개 입주권을 많이 만들 목적으로 근생이 엄청나게 건축되었고, 무분별하게 늘어나는 입주권을 방지하고자 아래와 같은 규제가 만들어졌습니다. 조건1. 2008년 7월 30일 이전에 사용승인된 건물 조건2. 사실상 주거용으로 사용해온 근생을 소유한 자 조건3. 정비구역지정 고시일부터 분양신청 만료일까지 세대전원이 무주택 이 조건 3가지를 모두 충족하면 근생으로 입주권을 받을 수 있습니다. 그렇기때문에 이런 물건은 사실상 개인명의로는 입주권을 취득하기가 어렵습니다.(세대전원이 무주택이어야 한다는 조건 때문) *당연히 법인도 정비구역지정 고시일부터 분양신청 만료일까지 이 물건 외에 다른 주택을 소유하고 있으면 안됩니다.* 따라서 이 물건의 투자포인트는 개인명의는 똘똘한 아파트에 투자를 한 후 미래의 서울 핵심지역 아파트를 법인으로 세팅해 놓을 수 있다는 것입니다. 서울 핵심지역에 재개발 물건 투자를 알아보신 경험이 있다면, 보통은 투자금이 굉장히 많이 필요한걸 알고 계실겁니다. 같은 용산구에 한남뉴타운은 보통 현금이 10억 이상 필요하죠. 하지만 이런 물건의 경우, 아직 초기 재개발 단계이기 때문에 매매가가 비교적 낮기도 하고, 매매가에 70~80%까지 대출이 가능하기 때문에 초기 투자금액을 줄일 수 있습니다. (저 같은 경우 이 물건의 투자금액이 1억정도 투입되었습니다.) 하지만 법인 신용에 따라 대출 가능 여부는 다를 수 있으니 매수 전에 꼭 은행 등에 상담을 받아보시길 바랍니다. 어떤 물건이든 일단 싸게 사야 리스크 관리를 할 수 있습니다. 당연히 이 구역이 좋고 나쁘고에 상관없이 제가 이 물건 매수 결정을 한 이유는 물건의 가치 대비 싸게 매수할 수 있었기 때문입니다. 주변 경쟁 물건들보다도 건물의 상태나 층수가 좋아 임차도 꾸준히 잘 나갈 물건으로 보였고 대지지분과 전용면적, 위치도 좋았습니다. 무엇보다 이 주변에 물건을 가지고 있는 행크 인맥으로 가격에 대해 한번 더 확신을 가질 수 있었습니다. 여기서 안비밀은 이미 매력적인 가격에서도 2천만원 더 네고해서 매수를 할 수 있었다는 것입니다. 매도인이 다른 물건을 매매하기 위해 잔금일정이 급한 상황이었고, 저는 이 상황을 이용하여 정말 좋은 가격에 매수를 할 수 있었습니다. 결론적으로 1억의 투자금으로 법인의 장점까지 최대한 활용하며 서울 핵심지역인 용산구, 서울역 옆에 아파트가 될 물건을 세팅하게 되었습니다. 투자포인트를 참고하셔서 이 글을 읽으시는 분들도 각자의 포트폴리오에 맞게 좋은 물건을 세팅해보시길 바랍니다. 감사합니다.
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