https://cafe.naver.com/mkas1/1603909안녕하세요 훈토입니다. 오늘은 소유권 이전 셀프 등기에 관해 말씀 드리려 합니다. 기본적으로 소유권 이전 등기는 법무사를 통해 진행됩니다. 특히나 대출을 받은 경우라면 해당 금융 기관과 연계된 법무사를 통해서 등기를 진행하게 되어있습니다. (물론 일부 예외는 있습니다.) 그래서 평상시 셀프 등기를 접할 일은 잘 없습니다. 다만! 1. 앞으로 법인을 계획하거나 현재 법인이 있다면 2. 해당 법인으로 주거용 물건을 낙찰받을 계획이 있다면 3. 지분 경매 등 특수 물건에 관심이 있다면 이 글을 읽어두시면 반드시 도움 될 거라 생각합니다. 법인의 경우 (특히나 결손 법인) 주담대를 잘 취급해주지 않습니다. 더군다나 공시지가 1억 이하 물건의 경우 물건 가액 자체가 낮기 때문에 대출 이용이 더욱 힘듭니다. 그리고 법인을 이용하여 주택을 낙찰 받는 경우는 임대 보다는 단기 매도를 목적으로 받는 경우가 대부분입니다. 따라서 금리가 높고 중도 상환금이 있는 대출을 취급시 예상 수익이 줄어들 수 있습니다. 지분 경매 등 특수 물건도 마찬가지입니다. 은행에서 대출을 대부분 취급하지 않기에 현금으로 잔금을 납부해야 합니다. 따라서 셀프 등기를 배워두면 법무비를 아낄 수 있습니다. 24.09 기준 공1 이하 법인 대출을 알아본 결과 대출금은 낙찰가의 50~70%, 금리 5~6%, 중도상환수수료 1.0~1.5% 정도로 책정됐습니다. 저는 낙찰 받은 물건이 올수리 되어있는 상태이고 빠른 잔금 납부 및 명도 후 단기 매도를 생각하고 입찰에 들어갔기에 대출은 받지 않았습니다. 엑시트 전략에 따라 본인 상황에 맞게 잔금 납부를 준비하시면 되겠습니다. (무조건 대출을 받지 말라는 스탠스는 아닙니다!) 이번 셀프 등기 글은 울산지방법원을 기준으로 작성됐으며, 다른 지역 법원들도 프로세스는 동일합니다. 셀프 등기 프로세스 소개 (소유권 이전 등기를 위해 필요한 서류는 위와 같습니다. 대충 봐도 많아보이죠? 하지만 하나씩 천천히 준비하면 별거 없습니다.) 경매로 낙찰받은 부동산의 셀프등기 과정은 크게 4단계로 나눌 수 있습니다. 1. 서류 준비 2. 법원 잔금 납부 및 주택 채권 결제 3. 구청 취등록세 납부 4. 우편 구매 및 서류 취합하여 제출 이 글 하나만 보고 셀프등기 칠 수 있게 차례대로 상세히 작성하겠습니다. 1. 서류 준비 1) 부동산 등기부등본 1통 2) 토지 대장등본 1통 3) 건축물 관리대장등본1통 4) 법인 등기부등본 2통 5) 말소할 사항 5통 6) 잔금 납부할 은행에 잔금 옮겨놓기 or 수표 준비 우리가 집에서 준비해야 할 서류는 위와 같습니다. (각 서류를 발급받는 과정은 인터넷에 더 상세히 나와있어서 저는 최대한 간략하게 설명드리겠습니다.) 1) 부동산 등기부등본 1통 - 인터넷 등기소 -> 로그인 -> 부동산 등기 발급 -> 출력 2) 토지 대장등본 1통 - 정부 24 접속 -> 로그인 -> 토지대증등본발급(대지권 등록부) [반드시 대지권 등록부로 발급 요망] -> 부동산 정보 입력 -> 연혁 인쇄 -> 온라인 발급 -> 출력 3) 건축물 관리대장등본1통 - 정부 24 접속 -> 로그인 -> 건축물 관리대장등본 발급 -> 신청내용 입력 -> 온라인 발급 -> 출력 4) 법인 등기부등본 2통 (개인 명의 낙찰 시 주민등록초본 발급) - 인터넷 등기소 or 법원에서 발급 가능 (주민초본의 경우 정부 24 or 주민센터 발급 가능) 5) 말소할 사항 5통 - 말소할 사항은 등기 이전시 등기부 등본 상에서 말소되어야 하는 내용을 적어주시면 됩니다. 위 파일을 다운 받아서 등기부 등본상 갑구와 을구에 있는 근저당/압류/가압류/임의경매 등 말소가 필요한 사항들을 차례대로 적어주시면 됩니다. 순위번호 : 갑구 5번 / 접수년원일 2022년 10월 11일 / 접수번호 제 56029호 / 등기목적 근저당 이런식으로 모두 적어서 5부 복사해 주시면 됩니다. 저는 위 파일에 말소 목록 표시하여 등기 정상적으로 완료됐습니다. (말소 사항 표시는 딱히 정해진 양식이 없습니다. 간혹 법원에서 양식을 주는 경우도 있으나 위 양식을 사용해도 무방합니다.) 6) 법원 내 매각 대금 업무를 담당하는 은행이 있을겁니다. 울산의 경우 신한 은행인데, 미리 필요한 금액을 해당 계좌에 넣어놓으시면 따로 수표를 뽑지 않아도 바로 대금 납부가 가능합니다. 해당 계좌가 없으시면 따로 수표를 준비하셔야 됩니다. 2. 법원 잔금 납부 및 국민주택채권 구매 - 1번에서 필요한 서류가 모두 준비되었으면 이제 법원에 잔금을 납부하러 가봅시다. 잔금을 납부하기 전에 반드시 1번 서류5종, 신분증, 인감도장, 현금은 챙겨 가셔야 합니다! 현금은 수입인지와 주택채권 매입시 필요하기 때문에 넉넉히 가져가시기 바랍니다. ★ 울산지방법원을 기준으로 작성했으니 다른 법원에서 잔금 납부시 오해 없으시길 바라겠습니다. 1) 법원 보관금 납부명령서 받기 - 법원에 도착하면 법원 1층 민사 집행과로 향합니다. 민사 집행과 내부 담당 경매계로 찾아가 계장님께 경매 잔금 납부하러 왔다고 하시고 신분증 + 사건번호 + 법인등기부등본을 제출하면 법원 보관금 납부명령서를 주십니다. 2) 은행 잔금 납부 - 납부 명령서를 가지고 1층 신한은행으로 향합니다. 그리고 위 법원 보관금 납부서를 작성합니다. 예시는 은행 내부에도 있으니 참고하셔서 작성하시면 됩니다. 법인일경우 주소는 법인 소재지, 주민번호는 사업자 번호 쓰시면 됩니다. 이제 은행 창구에서 경매 잔금을 내러 왔다 하시고 법원 보관금 납부명령서 + 법원 보관금 납부서를 제출하면서 은행 어플을 실행해 은행 직원분이 말씀하시는 대로 잔금을 납부하시면 됩니다. (수표의 경우 수표 제출) 이렇게 되면 직원분이 위와 같은 법원 보관금 영수필 통지서를 주시는데, 한 장은 법원 제출용이고 한 장은 보관용입니다. 3) 수입인지 구매 - 이렇게 되면 잔금 납부는 완료된겁니다. 잔금을 납부했으니 매각대금을 납부했다는 증명원이랑 결정본을 받으러 가야겠죠? 그 전에 신한은행 옆에 있는 우체국으로 가서 수입인지 1,000원 짜리 한 장과 500원 짜리 한 장을 구매해서 갑시다. 정본을 받기 위해 필요하기 때문입니다. 4) 매각대금 완납 증명원, 매각허가 결정정본 수령 위 2개 서류를 발급받기 위해선 증명원 신청서를 작성해야합니다. 이는 민사집행과 내부에 있으며 사건 번호를 작성하고 발급 받고자 하는 서류를 체크한 후 수입인지와 같이 창구에 내면 됩니다. 도장을 받고 위 서류를 해당 경매계로 가져가 법인등기부등본과 법원 보관금 영수필 통지서를 같이 제출하면 아래 서류를 받을 수 있습니다. - 매각대금 완납 증명원 - 매각허가 결정정본 - 부동산의 표시 이렇게 되면 법원에서 할 업무는 모두 완료입니다^^ 저기서 부동산의 표시는 서류 최종 제출할 때 필요하니 넉넉하게 5부 정도 복사해둡시다. 복사기는 민사집행과 내부에 있습니다. 번외) 국민주택채권 구입 국민주택채권의 경우 미리 채권 금액을 알고 가셔야 합니다. 채권 금액 계산 방법은 아래와 같습니다. 1) 주택도시기금 사이트 방문 https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0705/FP070504.jsp2) 청약/채권 - 매입대상금액 조회 클릭 3) 매입용도 / 대상물건지역 / 건물 시가표준액 입력 후 채권매입금액 확인 - 공동 주택의 경우 시가 표준액을 바로 입력하면 되지만 오피스텔 같은 비주택은 조금 더 복잡하니 인터넷에서 정보 찾아보시기 바랍니다. 4) 고객 부담금 조회 발행금액 (채권매입금액) 입력 - 조회 기간 (잔금 납부하는 당일 입력) - 과세구분 (개인/법인) 클릭하시면 매도금액과 즉시 매도 시 본인 부담금을 확인할 수 있습니다. 이를 확인하시고 위 매입 신청서를 작성하시면 되고 현금도 맞게 가져가시면 됩니다. 번외) 등기신청수수료 납부 - 등기 신청수수료는 등기수입증지와 말소등기증지를 구입하는 과정입니다. 이를 위해선 위 금액칸을 채워야 하는데, 금액 계산 방법은 다음과 같습니다. 15,000원 + (말소 항목 X 3,000원) 대법원 등기수입증지의 가격은 15,000원 이고 말소등기증지는 말소할 항목 당 3,000원 입니다. 앞서 우리는 말소할 사항을 작성했죠? 거기에 적혀있는 말소 항목이 5개라면 가격은 15,000원이 되는 겁니다. 그래서 최종 금액에는 15,000 + 15,000 = 30,000원이 되는 겁니다. 따라서 위 현금 납부서 금액란에는 30,000원을 적으면 됩니다. 이런식으로 계산된 가격을 잘 적으시고 필요한 항목을 채워서 현금 납부 하시면 등기신청수수료 현금 영수증을 받습니다. 이 또한 법원 제출용과 고객용 2장이 나오니 잘 구분하셔서 보관하시면 됩니다. 번외 과정은 언제 해도 상관없지만 이왕 은행에 왔으니 한 번에 해결하면 좋습니다. 시간 절약이 핵심이거든요. 3. 구청 취등록세 납부 - 2단계가 완료되면 다음으로 해당 물건지 구청 세무과에 방문해야합니다. (세무서가 아닙니다) 1) 취득세 및 등록면허세 서류 작성 보통 위 서류가 위치한 곳에 작성하는 방법도 같이 있습니다. 그렇기 때문에 위 양식은 참고만 하시면 됩니다. 여기선 등록면허세의 등기-등록원인을 잘 작성해야 합니다. 등기-등록원인은 말소할 사항의 건수를 적어주시면 됩니다. 본인이 말소할 사항이 10개라면 말소 10건, 3개라면 말소 3건 이런식으로 적어주시면 됩니다. (집에서 서류 준비 시 말소 등기 표시에 작성한 항목 개수) 2) 취득세 및 등록면허세 서류 제출 - 이제 창구에서 서류를 제출하면 되는데, 담당 직원분께서 매각허가결정본, 신분증 등을 요구할 수도 있으니 같이 준비해가셔야 합니다. 이렇게 제출하면 잠시 뒤 직원분께서 취등록세 납부 고지서를 주십니다. 3) 취득세 및 등록면허세 납부 이렇게 고지서가 나오면 해당 구청 내 은행에서 신용카드 납부도 가능하고 계좌이체도 가능합니다. 저는 신용카드 납부가 안된다고 해서 계좌이체로 진행했습니다. 이렇게 납부가 완료되면 다시 세무과 창구로 가서 납부 확인서를 받으면 구청에서 할 일은 모두 종료됩니다. 4. 우편 구매 및 최종 서류 제출 - 고생하셨습니다. 이제 모든 과정이 완료됐습니다. 최종 제출 시 필요한 서류들을 정리하고 등기권리증을 받을 우편만 구입하면 끝납니다. 1) 우체국 방문하여 대봉투 및 우편 구매 - 법원 내 우체국으로 이동하여 우표와 대봉투를 구매합니다. 이는 등기권리증을 본인 집으로 받기 위함입니다. 우표 값은 소유권 이전 등기 촉탁신청서에 적혀있습니다. (없으면 민사 집행과에 문의해도 됩니다.) 저는 6,000원 납부했습니다. 대봉투 받는 사람란엔 본인 이름, 주소를 작성해주시면 됩니다. 꼭 법인 주소 적을 필요 없습니다. 2) 최종 서류 제출 - 위 촉탁 신청서를 다시보니 어떠신가요? 제가 적은 글을 천천히 읽어보시고 하나씩 준비하시면 어느새 모든 서류가 모인 것을 볼 수 있을겁니다. 이제 모든 서류를 정리하여 우편 봉투와 함께 민사집행과에 제출하면 셀프 등기가 완료됩니다. 저는 법원과 구청 세무과가 왕복 한 시간 거리에 있어서 총 3시간 정도 걸렸습니다. (잔금 납부날이 법원 경매가 진행되는 날이라 은행에 사람도 많이 몰렸습니다 ㅠ.ㅠ) 법원과 구청이 가까이 있다면 2시간 이내로도 충분히 가능하다고 봅니다. 이 물건을 법무사에게 의뢰했으면 15만 원정도 들었을 겁니다. 2~3시간 움직여서 15만원 세이브하면 괜찮지 않나요? 더군다나 귀중한 경험도 얻고 이렇게 행크에 글을 쓸 기회도 생기겠죠! 저는 앞으로도 법인 공1이나 지분 낙찰 시 셀프 등기로 진행할 예정입니다. 제 글이 다른 분들에게 도움이 됐으면 좋겠습니다. 감사합니다.
| 
