전세사기 뉴스로 유명해진 화곡동 빌라 경매물건을 낙찰받아 단기매도로 5000만원 고수익을 낸 사례이다. 단 한건으로 세후 5000만원 수익은 일반 직장인 1년 연봉인데 결코 작은 금액이 아니다. 낙찰자는 어떻게 이런 수익을 내었을까? 딴 세상 남의 얘기라고 그냥 그렇구나 생각하면 기회는 절대 오지 않는다. 복기해서 내 것으로 만든다면 빌라 물건으로도 1년에 단 한 건만으로 우리도 수익을 올릴 수 있다. 우선 화곡동 빌라는 대부분 15평 미만으로 15평 이상의 빌라는 희소성이 있다. 특히 방 3개, 화장실 2개인 주차장이 확보된 깨끗한 빌라는 수요가 확실하다는 것을 알아두어야 한다. 경매물건은 화곡동 2층 빌라로 건물면적은 16평으로 감정가 2.98억이고 낙찰은 1.95억에 단독으로 낙찰 받았다. 이 물건은 말소기준권리인 압류보다 전입일자가 빠른 대항력이 있는 임차인이 있는 물건이다. 보증금은 1.9억이다. 배당요구를 하였기 때문에 1.95억 낙찰대금에서 전액 배당을 받게 되지만, 체납된 세금이 있다. 확정일자 전에 체납된 세금이 있다면 세금이 먼저 배당되기 때문에 임차인 보증금 전액 또는 일부를 인수해야할 수 있다. 당해세를 확인해야만 들어갈 수 있는 물건으로 실행력이 필요한 물건이다. 당해세를 조사를 하여야 하는 허들이 있지만 역으로 생각한다면 그렇기 때문에 경쟁률없이 낮은 금액에 단독으로 낙찰 받을 수 있는 기회가 된다는 점이다. 당해세를 조사하려면 이해관계자인 임차인을 설득하여 법원에서 확인이 필요하기 때문에 남들은 귀찮게 생각할 수 있다. 결론부터 얘기하자면 낙찰을 받고 수리를 해서 물건을 부동산에 내놓자 마자 1주일만에 계약완료 되었다. 이 물건은 장,단점이 뚜렷하다. 장점은 5호선 까치역 도보 8분, 초등학교 4분 거리에 위치해 있다. 방 3개, 화장실 2개 희소성이 있는 물건으로 엘리베이터가 있고 빌라로 깨끗하게 관리되었지만, 단점은 언덕에 있고 벽 뷰이다. 사진에서 보다시피 해당물건은 주변 건물에 가로막힌 벽에 가로막힌 벽 뷰이다. 벽 뷰는 매도가 안되어 하지말아야 할 물건 중 하나인데 간 큰 낙찰자는 입찰에 들어갔다. 완전히 막히지는 않고 반 정도는 하늘이 보이긴 하는 벽 뷰로 해는 잘 들어오는 것을 입찰 전 확인했다. 벽 뷰 단점이 있지만 시세보다 저렴한 가격에 낙찰 받아 수리를 잘 한다면 매도할 수 있을 것이라는 확신을 가졌다고 한다. 화곡동 빌라를 낙찰 받아 내놓으면 팔릴까 하는 의문이 있지만, 화곡동에 거주하시는 분들은 이 동네에 살고 계시기 때문에 내 집 마련하고자 하는 수요가 분명 있다. 이 동네도 사람사는 동네이다. 무서운 화곡동도 물건만 괜찮으면 매도가 가능하다. 화곡동이 아니더라도 서울,수도권 빌라는 첫째, 15평 이상으로 희소성이 있고 둘째, 주차장이 잘 되어있고, 셋째 엘리베이터가 있다는 것 이러한 매수자 입장에서의 포인트를 가지고 물건을 바라보아야 하는 것은 중요한 사항이다. 하지만 매수자가 선택하는 기준 중 가장 큰 영향을 미치는 것은 가격이다. 임차인이 남자 2명으로 8년 동안 살았는데 수리도 안되고 홀아비 냄새가 나서 저렴하게 받았으므로 과감하게 인테리어를 싹 바꾸었다. 인테리어는 바닥,천장,싱크대, 화장실, 조명, 중문까지 하고 현관문과 샤시는 아직 쓸만해서 놔두었다. 그렇다면 이 물건으로 낙찰자는 도대체 얼마를 어떻게 벌었을까? . 감정가 : 298,000,000원 . 낙찰가 : 195.000,000원 . 매도가 : 280,000,000원 ---------------------------------------- . 시세차익 : 85,000,000원(세전) 8500만원 시세차익이 모두 내 돈은 아니다. . 취등록세,법무사비 : 3,460,000원 . 대출 : 123,000,000원(연이율 5.3%) . 이자 : 2,170,000원 . 중도상환수수료 1,230,000원 . 인테리어 : 16,000,000원 . 중개수수료 : 1,230,000원 -------------------------------------------- 총 투입비용 : 24,000,000원 시세차익 - 총 투입비용 = 61,000,000원 세금 : 13,044,000원 순수익 = 시세차익 - 세금 50,656,000원 = 61,000,000원 - 13,044,000원 전세사기의 성지 무서운 화곡동에 당해세를 조사해야 하는 빌라에 도전하여 저렴하게 낙찰받고 인테리어를 해서 물건의 가치를 올린 후 단기매도하여 5000만원 수익을 올린 사례이다. 단기 고수익의 Key는 당해세 물건에서 이해관계자인 임차인을 설득하여 남들이 하지 못하는 당해세 금액을 알아내고 들어갔다는 것인데 이것은 무슨 복잡한 투자지식과 다듬어진 전략이 요구되는 사항이 아니다. 수익을 낸 비법이라면 남들보다 간절한 마음과 실행력 하나 그뿐인 것이다. 이런 물건은 취득세(13.2%) 중과되는 다주택자라 하더라도 충분히 수익이 나오는 물건이다. 대항력이 있는 임차인 + 당해세 조사가 필요한 물건 패턴... 낙찰자는 경매를 배운지 5주차 되는 아이가 셋인 워킹맘이다. 남편이 알 수 없는 병으로 1년 동안 몸져 누워 세아이를 돌보며 일까지 하게 된 상황이었는데 무조건 실행해야 하는 상황으로 할 수 없다는 핑계는 그녀에게 사치였고 그만큼 간절하였다. 없는 시간을 쪼개서 할 수 있다는 긍정적인 생각과 실행력이 결과를 만들어 내었다. 물건을 검색하고 들이댈 수 있는 실행력이 있다면 우리도 분명 해낼 수 있다.
| 
