이번 연휴 기간에 신통 추진지와 모아타운 선정지 2곳을 다녀왔습니다. 저는 초보이지만 재개발에 대해 조금 다른 각도로 보게 되어 적어 보려고 합니다. 1. 과연 조합이 설립 될 수 있을까? 지금까지 모아타운와 신속통합은 주민 동의률 30%가지고 공모했습니다. 조합설립을 하려면 80% 동의를 받아야 합니다. 과연 조합 설립을 할 수 있을지 의문이 들었습니다. 50% -> 60% -> 70% -> 80% 처음부터 주민동의 비율을 80%로 맞췄어야 했다고 봅니다. 이제 규정이 변경되어 주민제안식으로만 받는다고 하는데 차라리 앞으로 선정되는 곳이 가능성이 높지 않을까... 고작 동의률 30% 가지고 후보지 내준 것이 맞는지 의구심이 들더군요. 한쪽에서는 동의서를 걷고 있지만 다른 쪽에서는 반대동의서를 걷고 있습니다. 2. 문제는 사업성 건축비 최소 평당 800은 잡아야 할 것 같습니다. 가끔 600 중반대, 700중반대 잡고 사업성 평가하는 곳이 있는데 나중에 추가 분담금 나오지 않을까 우려됩니다. 서울 변두리 지역은 추가분담금을 약 2억 5천 ~ 3억원 정도로 주민을 설득하는 것 같은데 제 생각에는 그 이상 나올 것 같습니다. 최소 4억은 봐야 하지 않을지.. 어쩌면 그 이상이 될 수도 있을 것 같습니다. 추가 분담금은 그 자체로 문제가 되지 않습니다. 주변 시세가 높으면 팔고 이사가면 땡입니다. 문제는 옆 단지 아파트가 약 7억 하는데 기존 빌라값과 분담금, 긴 시간 등을 고려하면 ㅜㅜ 3. 입지 안 좋은 곳을 추진 동력이... 같은 이야기이지만.. 입지가 좋은 곳에 추분은 크게 영향이 없을 듯 합니다. 전체 사업비에서 건축비가 차지하는 비율이 적기 때문입니다. 강남에 아파트 30~40억 하는 곳에 분담금 5억~6억 쯤이야 하는 생각이 듭니다. 대출 받아서 더 높은 값에 팔면 되기 때문입니다. 근데 서울 변두리 지역에 7~8억 하는 곳은 과연 사업을 진행시킬 수 있을지 의구심이 들었습니다. 비싸더라도 입지가 우수한 곳. 사람들의 이목이 쏠리는 곳이 낫지 않을까 생각해봅니다. 4. 외지인 비율 빌라를 매입해 놓고 분위기 띄우고 후보지 선정되고 조합설립되면 팔고 나가는 투기세력이 있는 것 같습니다. 실제 추진하는 지역을 조사해보니 모아타운 선정지가 되기 전과 후가 약 6~8천만원 가격 차이가 납니다. 신속통합은 거의 1억 5천 이상 나는 것 같습니다. 예전처럼 가격이 계단식으로 오르지 않고요. 사업초기에 개발 후 시세로 프리미엄 받아서 튀고.. 그 후에는 내리구조 같습니다. 왜 일까 생각해 보니 투기세력 때문이지 않을까.. 추진하는 지역의 모양도 이상하더라구요. 실제 가서 보니 동네는 비좁고 개발이 되어야 하는 곳은 맞았습니다. 그러나 신축이 곳곳에 지어져 있어 신축을 피해 그림을 그려 놨더라구요. 동의서를 받고 있긴 하는데 역시 고개가 갸우뚱.. 노후도도 의문이 들고.. 감정가가 높아 보이는 신축급 매물들이 동네 곳곳에 있더라구요. 사성업이 ㅜㅜ 모아타운 선정지도 그렇고 신통추진지도 그렇고요. 재개발이 되어야 하는 건 분명히 맞지만 실제 주민들 의지가 어떤지 알수가 없었습니다. 추석기간이라 친지분들 맞이하는 분들을 조금 봤는데 다들 연세가 있으시더군요. 매입 -> 분위기 뛰움 -> 사업 추진 초반 털고 나옴. 의 구조로 진행되는 곳이 많은 거 아닌지.... 결론.. 제가 생각했던 곳은 입찰하지 않기로 했습니다. 지도로 보는 것과 실제 가보니 정말 느낌이 많이 다르더군요. 재개발에 상관없이 입지와 시세를 1순위로 봐야 할 것 같습니다. 그렇지 않으면 분위기 띄운 곳에 괜히 물릴 것 같은 생각이 듭니다. 재개발은 보너스로 되면 좋고 안 되면 말고의 개념으로 접근해야 할 듯합니다. 소액이라 극 초기 단계만 봤는데 리스크가 있어 보입니다. 몸을 움직여야겠다는 생각으로 둘러본 느낌입니다. 그 중에 좋아보이는 지역도 분명히 있긴 했습니다. 재개발 시장에도 옥석가리기가 본격적으로 되지 않을까 싶네요. 개인적인 의견일 뿐입니다!
| 
