안녕하세요. 안경선배입니다. 올해 초에 급매로 나온 오피스텔을 계약할 뻔한 적이 있었습니다. https://cafe.naver.com/mkas1/1358481 https://cafe.naver.com/mkas1/1358481 저는 몇 안되는 부동산에 몇 푼되지 않는 종잣돈이 묶여있는 상황이라 아이쇼핑만 하고 있었습니다. 그러다가 지난 달 '이문 아이파크 자이 오피스텔' 미분양에 대해 알게 되었고 몇 주의 고민 끝에 계약했습니다. 지금부터 왜 계약했는지에 대해 한번 공유해보도록 하겠습니다. 든든한 현금흐름을 만들어 오래 지속할 수 있는 투자가 제 목표입니다. 그러던 어느 날 몸살에 걸려 힘겨운 나날을 보내던 제 아내한테 한통의 문자가 왔습니다. 몸이 아픈 와중에도 여길 가보고 싶은 아내의 마음을 알기에 기꺼이 집을 나섰고 분양사무실로 향했습니다. 이문 아이파크 자이는 1호선 외대앞역과 위치하며 분양사무실에서 홍보하는 보증금과 월세는 다음과 같았습니다. "보증금 1,000만원 / 월 110만원" 별다른 임장을 하지는 않은 상태였고 오피스텔 분양은 생각치도 않았던 상황이라 우선은 집으로 돌아와 차근차근 살펴봅니다. 부동산은 입지가 생명이죠! 이문 아이파크자이 오피스텔은 1호선 외대앞역 바로 옆에 위치하며 반경 1km 내에 4개의 대학교가 있습니다. 4개 대학교의 학생과 임직원의 수는 최소 3만명 이상입니다. 이 말인 즉슨 든든한 수요층이 받쳐주는 입지라는 뜻! 또한 2호선 시청역까지 약 20분이면 닿을 수 있는 거리에 있습니다. 이 정도면 배후수요가 단순 대학생 뿐만 아니라 종로 인근에 출퇴근하는 사회초년생도 가능할 것으로 보입니다. 주변 상황을 살펴보면 25년이 11월에 약 4,300세대 규모의 이문 아이파크 자이가 입주예정이라 오피스텔까지 합치면 약 5,000세대 가량의 대규모 단지가 형성됩니다. 이에 앞서 25년 1월에는 약 3,000세대 규모의 레미안 라그란데가 입주 예정입니다. 그리고 25년 6월에는 약 1,800세대 규모의 휘경자이 디센시아가 입주 예정입니다. 입주가 시작되는 2025년 11월에는 총 1만세대 규모의 대규모 주거타운으로 변모하게 될 것 입니다. "사람이 모이면 상권이 바뀌고 상권이 바뀌면 가격이 뜁니다." 그래서 입지는 아주 훌륭하다고 볼 수 있습니다. 오피스텔은 대표적인 수익형 부동산으로 주로 시세차익 보다는 월세수입을 목적으로 투자하는 분들이 많습니다. (물론 전세세팅 후 시세차익형 투자도 가능) 저는 단순 월세를 위해서라면 아마 이 물건을 분양받지 않았을 겁니다. 이 물건은 월세와 시세차익 두 마리 토끼를 잡을 수 있다는 판단이 들었습니다. 우선 수익률 계산기를 두드려봅니다. 잔금납부 시점에 사업자대출을 받는다는 가정하에 최대 80%를 받을 경우에는 수익률이 6.7%정도 나올 듯 합니다. 월세 110만원 시 만약 여기서 월세를 120만원까지 받는다면 수익률은 올라갈 것 입니다. 장기적으로 은행예금 보다는 나은 선택이 될 것으로 보입니다. 결론적으로 대규모 단지내에 있는 오피스텔이라 시세상승이 동반되어 매매차익까지 생각할 수 있는 투자가 될 것으로 예상합니다. 과연 이러한 시세를 받을 수 있는지 주변 시세를 파악해보도록 하겠습니다. 분양사무실에 방문 했을 때 남아있던 층수는 24A타입에 20층 이상의 고층이었습니다. 주변시세를 살펴보니 보수적으로 잡아도 보증금 1,000만원에 월 110만원은 무난할 듯 보입니다. 입주가 시작되는 시점에는 입주장이라 전월세가 많이 나오겠지만 신축과 대단지 프리미엄이 합쳐져서 월세는 지금보다 더 받을 수도 있을 듯 합니다. 참고로 여기서 멀지 않은 곳에서 아직 분양중인 힐스테이트청량리역오피스텔의 전용면적 약 21m2분양가는 27,300만원으로 이문 아이파크자이오피스텔의 24m2보다 조금 더 비싸네요. (현재는 마이너스피) 물론 배후세대가 전혀 다른 곳이라 단순 비교가 조금은 어려울 수 있으나 참고하기는 좋을 듯 합니다. 위의 내용을 종합해봤을 때 최소한 중박 이상은 할 수 있을 것이라는 판단이 들었습니다. 그래서 두 번재 방문만에 계약을 했습니다.ㅎㅎ 전체적으로 계약을 하게 된 이유는 크게 아래 네 가지입니다. 1. 대단지 내 오피스텔 2. 든든한 수요층 3. 시세상승 가능성 4. 적정한 가격 시장이 아무리 어렵다고는 하지만 저희는 이걸 '기회'라고 봤습니다. 과연 이 선택이 어떠한 결과를 가져올지 내년에 지켜보도록 하겠습니다!
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