안녕하세요. 오랜만에 실전투자 경험담을 작성합니다. 2020년 5월 부동산 강의들을 부동산 투자를 시작했고, 지금까지 계속 투자를 하고 있는 4년차 투자자 필링굿입니다. 전세 레버리지 투자를 통해 시스템을 만드는 것을 목표로 하였고, 여러 부동산 강의를 들으면서, 2020년 하반기부터, 2021년 하반기까지 수도권, 지방 광역시에 전세 레버리지 투자를 1채, 2채 .... n 채 계속 해왔습니다. 하지만, 그 이후의 시장은 모두 다 아시듯이, 정부의 대출 규제와 3고 악재(고금리, 고물가, 고유가) 등으로 전국 부동산이 동시에 하락하는 하락장을 맞이 하였습니다. 게다가 공급이 많은 대구와 인천 지역 등은 더 큰 하락을 겪었습니다. 저 또한 예외가 아니였습니다. 부동산 상승장 끝 무렵, 아직 오르지 않은 저평가 단지를 찾으려 했지만, 이미 좋은 곳들은 이미 많은 오른 상태였기에, 투자 한 곳들이 광역시이기는 했지만, 1-2급지가 아닌 3-4급지 였습니다. 그래도 전세 수요가 있는 곳이였기에, 새로운 임차인을 맞출 수 있었지만, 6000-8000 만원씩 떨어진 전세가를 감당하기에는 쉽지 않았습니다. 또 이런 역전세가 한 채였다면 다행이지만, 여러 채였기에 정말 쉽지 않은 나날들이였습니다. 그럼에도 꾸역 꾸역 버텨내고, 막아냈습니다. 이런 경험들을 통해 깨달은 건, 바로 부동산 싸이클입니다. 그리고 부동산 싸이클에 맞는 부동산 투자입니다. 부동산에는 싸이클이 있다. 상승장 후반에서는 투자를 좀 더 경계해야 하고, 한다면 리스크가 적은 소형 평수를 해야 한다. 그리고 부동산 투자에는 여러 방법이 있는데, 계속 전세 레버리지 투자만 하는게 아니라, 여러 투자법을 익혀서, 부동산 싸이클에 맞는 투자를 해야 한다. 이 부분을 이제야 깨달았습니다. 이전에는 전세 레버리지 투자만 하면 되는 줄 알았는데, 물론 그렇게도 할 수 있습니다. 하지만 보다 안전하고, 리스크를 줄이면서, 성공 확률을 높이기 위해서 여러 부동산 투자법을 익혀, 부동산 싸이클에 맞는 투자를 해야 합니다. 저 또한 많은 시간을 임장을 하고, 지역을 익히고, 저평가 지역을 찾으려고 노력하고, 좋은 물건을 싸게 사려고 노력했지만, 지난 부동산 하락장을 피할 수 없었습니다. 지금은 어디 쯤일까요? 매주 살펴보고 있는 KB 통계와 부동산원 자료를 보면, 서울과 수도권은 매매/전세 모두 하락을 멈추고 상승 중에 있습니다. 하지만 지방은 울산, 전주를 제외하고는 계속 하락 중에 있습니다. 지역마다 다르기는 하지만 하락장의 어느 끝자락 쯤이지 않을까 합니다. 그러면 지금 이 시기에 맞는 부동산 투자법은 무엇일까요? 지금 다주택자는, 높은 취득세(12%)와, 아직 매전차가 크기 때문에 투자금이 많이 들어 전세 레버리지 투자를 하기 어려운 상황입니다. 하지만, 대부분의 지역이 비규제지역으로 지정되면서 다주택자들도 청약에 지원 할 수 있고, 아직 시장 분위기가 안좋은 곳들도 있기 때문에 분양 성적이 좋지 않아 분양을 했지만, 잔여 세대(미계약, 미분양)가 많은 지역들도 많이 있습니다. 이런 지역들을 눈여겨 보고 있고, 전세 레버리지 투자가 아닌 분양권 투자를 하고 있습니다. 갭투자가 아닌 분양권 투자를 하는 이유는, 1. 적은 투자금으로 할 수 있다 : 계약금 10% 2. 등기 전까지는 추가 비용이 없다 : 취득세, 보유세 X 3. 지금의 하락장을 입주까지 3-4년 이라는 시간으로 헷지 할 수 있다 (가장 중요) 4. 상승장에서는 신축, 분양권이 가장 많이 오른다. 물론 양도세 부분이 크긴 하지만, 이 부분은 손피 등으로 매수자에게 부담을 넘길 수도 있고, 적절한 절세 방법 등을 사용 할 수도 있습니다. 하지만 위의 예시처럼, 분양권 투자가 항상 답은 아닙니다. 1번과 같이 하면 또 다시 어려움을 겪을 수 있습니다. 2번과 같이 한다면, 매도가 어려울 수 도 있습니다. 우리는 3번과 같이 해야 합니다. 찐 바닥은 모르지만, 하락장 중간에 매수해서, 상승장 중간에 매도를 하는 것입니다. 분양권은 입주하기까지 3-4년의 시간이 주어집니다. 그 기간으로 상승장이 올 때까지 기다리는 것입니다. 그렇다면 하락장을 멈추고, 상승장이 온다는 것은 어떻게 알 수 있을까요? 이게 바로 부동산 싸이클에 대한 이해입니다. 그리고 이건 현재의 미분양과 향후 공급 물량을 통해 어느 정도 가늠 할 수 있습니다. 인천의 경우, 현재 미분양은 지난 역대급 미분양 (2014년) 에 비해 절반 정도이고, 2025년까지 누적 공급이 많기는 하지만, 2026년부터는 공급이 부족합니다. 때문에 올해 초 인천의 부동산 분위기는 좋지 않았습니다. (지금은 어느 정도 반전하였습니다.) 하지만, 2026년부터는 공급이 적정 수요보다 적고, 이 시기 서울과 경기의 공급도 부족하기 때문에 2026년 이후에는 상승을 어느 정도 예측 할 수 있습니다. 그렇기 때문에, 분양 성적이 좋지 않은 인천의 지역에 관심을 갖고, 2027년 쯤에 입주하는 분양권이라 한다면 괜찮다고 생각하여 투자 후보로 고려를 했습니다. 그렇게 올해 초에 분양권을 계약하였습니다. 계약금 10% 2027년 이후에 입주 지금 당장 전세를 맞추지 않아도 되고, 2027년에 입주하기 때문에, 그 전까지 계속 보유하더라도 아무런 보유 비용이 발생하지 않습니다. 중간에 플러스 P로 전매하고, 더 좋은 걸 매수 할 수도 있습니다. 지금은 인천도 달궈지는 분위기이지만, 아직 지방은 차갑습니다. 그렇기 때문에 아직 기회가 많이 있다고 생각합니다. 지금까지 투자 경험담 글은 뜸하기는 했지만, 지금까지도 계속해서 부동산 투자 공부를 하고 있고, 역전세 꾸역꾸역 막아내면서, 투자도 하고 있습니다. 보다 자세한 내용은 아래 글들과 제 블로그를 통해 확인 할 수 있습니다. 블로그 이웃 추가도 해주세요 ㅎㅎ 분양권 실전 투자 전략 분양권 실전 투자 전략 (2024년 분양권 투자 사례 n건 공유) 험난했던 역전세 이야기들 (예고편)
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