안녕하세요^^ 겨울엔 따뜻한 해와 같이, 여름엔 시원한 바람을 나눠 주고자 하는 행크의 꾸준함 "해바람"입니다. 이번에 소개해 드릴 경험담은 공매 물건 패찰 기 입니다. 2명 입찰에 패찰이었습니다.ㅎ 그것도 9만원 차이로 패찰 이 물건은 하늘에 맡긴 내 물건이 될꺼라면~~~ 될 것이고 아니면 그냥 보내주자 였습니다. 최저입찰가에 닥 1만원을 더 쓴 단독낙찰이면 내 물건이 될 하늘에 맡긴 물건 ㅠ 그 만큼 장, 단점이 존재했기에 최저가까지 떨어지면 정말 저렴한 가격 2,351만원으로 가져와서 세컨하우스 겸 에어비앤비를 해보고자 했던 물건입니다. 그럼 9만원 차이로 패찰한 이 물건 소개를 드리겠습니다. 여러분은 입찰에 도전하시겠습니까? 양양에 위치한 동북조산빌라 201호입니다. 낙산해수욕장을 걸어서 12거리에 위치 하지만 심각한 누수 상태 공용부(계단실) 천정이 누수로 페인트가 벗겨진 상태입니다. 당연히 세대천정도 비슷할 거라 판단됨 ■ 공매 물건 소개 감평가 4,700만원으로 시작해서 마지막 회차 2,350만원까지 떨어진 물건. 건물면적 15.346평 방3개, 화장실1개 선순위 임차인이 있는 물건 => 가격은 매력적이나 옥상누수, 선순위 임차인 有 => 세컨하우스 겸 에어비엔비 수요가 있을 까?, 추후 매도는 될 것인가? ■ 손품 주변 매물 및 시세, 실거래가 매물 해당 물건지_ 매물 없음 양양 시내_ 5,000~7,000만원 실거래가 해당물건지_ 22년 실거래가 2,200만원 양양 시내_ 22~24년 실거래가 4,200~7,800만원 당해세, 조세 인수 공매 담당자 확인 현재 최저가에서 당해세, 조세 인수 없음 확인함. 선순위 임차인 공매 담당자 확인 당해세, 조세 인수관련 통화중 임차인이 있던데 지금도 살고계시나요? 남편분이 살고계신다. 임차인이 그 남편분이 맞느냐? 맞다고 함 => 매물 시세 및 실거래가를 통해서 최저가로 떨어질 경우 손해는 보지 않겠다 판단됨. 공매 담당자를 통해 당해세, 조세 인수 없음 확인. 공매 담당자를 통해 선순위 임차인이 남편으로 확인이 됨. 선순위 임차인 X ■ 임장 누수확인 임장을 간날 운 좋게도 누군가 옥상에서 작업을 하고 계셨다. 무슨 작업하시냐고 물어보니 누수가 심해서 옥상을 보수하고 있다. 그리고 외벽하고 공용부분(계단) 페인트 칠 작업을 할 것이다. 지자체에서 노후주택 보수 지원받아서 작업중인데 각 세대마다 100만원씩 부담할 예정이다. -> 그럼 물건 세대 내부 누수부위 천정 등 내부 인테리어만 하면 되겠네!!!! 부동산 매물 및 시세(부동산 방문) 해당 매물에 대해서 얼마나 받을 수있어요? 거기는 거래가 안되서 알 수가 없다. 여기 양양 시내에나 거래가 되지 거기는 잘 안된다고 함 선순위 임차인 해당 세대 밸 확인을 했으나 만날 수가 없었다. 주변 분위기 낙산 해수욕장 쪽 일부건물은 방치되어 있는 곳도 있었고 해당 매물 주변도 빈집이 몇군에 보였습니다. 하지만 낙산사쪽은 공사(숙박시설)를 진행하는 곳 3군데 있었다. 매도 가능할 까 해당 물건 주변 부동산은 거래도 없고 부정적 땅 거래만 하는 부동산이 3군데 있었습니다. => 손품 매물시세, 실거래가를 바탕으로 봤을때 최저가 낙찰 시 손해는 보지 않겠다. 당해세, 조세등 인수없음 선순위 임차인 문제X 해당 물건지 누수, 옥상방수 진행 중 해당 물건 주변 분위기는 보통, 주변 폐가인 물건이 3군데 있음. 추후 매도는 쉽지는 않을 듯 현장 임장은 26회/001차 42,300,000원 일때 갔었는데 양양 중심권 시세와 비슷한 수준의 입찰가여서 좀더 기다려 보기로 했습니다. 더 유찰이 된다면 근데 저도 경매는 많이 입찰을 했었지만 공매는 개인적으로 처음이어서 이 물건이 최저가(50%)에 유찰이 되어서 다시 처음부터 시작하는 물건임을 나중에 알게되었습니다. 그래서 현재 공매사이트 사진상으론 최저가까지 떨어질 수도 있겠다는 기대감을 가지고 최저가까지 기다려 보자였습니다. 드뎌 최저가 23,500,000원 그럼 이번에도 아무도 안들어 올까 최저가 + 10,000원 = 23,510,000원. 사실 너무 자만한 것도 있고 더 정확하게 말하면 과연 싸긴싼데 양양까지 에어비앤비 관리 추후 매도가 잘 될까??? 이 물건에 대한 확신이 없었습니다. 1만원 더해서 낙찰이 된다면 하늘의 뜻이다. 세컨하우스, 에어비앤비로 돌려보는 좋은경험이 되겠다 저렴하닌까 문신이 된다고 해도 세컨하우스로 낙산해수욕장을 앞마당으로 사용해 보자!!!! 해당 물건은 장, 단점이 존재했습니다. 심한 누수사진만을 통해 미리 포기하기 보다는 임장을 통해 기회를 찾을 수 있습니다. 손품과 임장을 통해 선순위 임차인 X 옥상누수는 이미 작업을 진행 중이어서 세대 인테리어 수리만 하면 되는 부분이었습니다. 하지만 지방은 시간이 지나면 사라질 지역이 될 수있기에 해당 빌라 운영방안 추후 매도에 자신이 없었다고 봅니다. 책 『부자의 그릇』에서 부자는 본능적으로 방망이를 많이 휘두른다고 합니다. 어느 정도 큰 리스크가 없다면 해보자라는 긍정마인드로 도전해 봤어도 괜찮지 않았을까라는 조금은 아쉬움이 남는 물건이었습니다. 2024. 08. 31 해바람 올림
| 
