카페와 블로그에 한동안 손을 놓고 있었는데 오랜만에 부동산 관련 포스팅을 하고 카페 생각이 나서 글을 남겨보았습니다. 물건 2023타경 438로 경기도 화성시 병점동에 위치한 태안병점브이타운 상가이고, 감정가 50억에서 세 번 유찰돼 17억 초반까지 떨어져 있는 상황이었습니다. 경매로 나온 전체 면적은 전용 600평이고, 2층 310평 5개, 3층 290평 3개, 5층 100평 1개 까지 총 9개의 구분상가가 한 번에 경매로 나온 상황이었습니다. 기존 10여년 동안 요양병원으로 활용되고 있었는데 코로나 때 리모델링 도중 동업자들간의 분쟁으로 인해 망하게 되었다는 사실을 관리단과의 면담을 통해 알 수 있었습니다. 등기부 현황을 보면 기존 새마을금고에서 가지고 있던 채권을 한국자산관리공사에서 양도받아 임의경매를 신청한 것을 확인 할 수 있습니다. 자산관리공사에서 NPL사업부를 편성해 추심을 한다는 기사를 봤었는데 이 물건이 해당 부서에서 진행하는 물건일까 궁금증이 생겼지만, 입찰여부와는 관계가 없어 넘어갔습니다. 매각물건명세서에 보증금 1,000만원의 임차인이 조사되어 있었지만 임대차기간도 끝나있고, 현재 점유를 하고 있는 상황도 아니었습니다. 서류상으로 권리상 문제는 없었지만 실제 물건지에 가보니 유치권 현수막이 붙어있었는데 실제 유치권이 성립하지 않는다는 것은 알고 있었음에도, 해당 폐기물 정리 등의 명도이슈로 물건을 안정화 시키는데 들어가는 시간까지 고려해 낙찰가를 좀 더 보수적으로 작성하게 되었습니다. 결과적으로 볼때 유치권을 주장한 사람이 낙찰자와 관계가 있을지도 모르겠다는 생각이 들기도 했습니다. 입지를 먼저 살펴보면 병점역과 직선거리 700미터 수준으로 해당 반경 이내 1만세대 이상을 확보한 항아리 상권으로 보입니다. 하지만 지도 위쪽을 보면 롯데시네마를 중심으로 상당히 큰 상권이 형성되어 있는 것을 확인할 수 있고, 물건지 주변으로도 프라자 상가가 10개 정도 있는 크기였습니다. 전체적으로 항아리 상권이긴 하지만 주변으로 유동인구가 흘러나가는 깨진항아리의 느낌이 났고, 그로인해 전용평당단가 NOC는 기존 5만원에서 3.5-4만원 수준까지 조정되어 있었습니다. 하지만 물건지 주변으로 공실이 거의 없었고, 배후세대가 최소 5,000세대는 된다는 점으로 미루어 앞으로도 가격이 조정은 되더라도 공실을 걱정할 입지는 아니었다. 물건지(좌측건물) 바로 옆(우측건물)에 한 개 있는 자연공실이 평당 4.5만원 수준으로 올라와 있어 우리 물건은 4만원 이상 충분히 받을 수 있을 것으로 예상되었습니다. 하지만 현재 상권이 쇠락하고 있다는 부동산 사장님들의 멘트와 600평이 넘는 상가의 개수로 인해 최종 NOC 3.3만원(2,000만원)으로 수익률을 뽑았고, 이로 인해 우리가 적은 금액은 19.3억 이었습니다. 결과적으로 감정가 50억 최저가 17.3억에 나온 해당 물건은 다섯명이 입찰해 24억을 적은 개발회사가 낙찰을 받아갔습니다. 1등 24억 2등 22억 3등 19.3억 (우리팀) 4등 19억 5등 18억 복기를 위해 해당물건의 장점과 단점 및 입찰 포인트를 정리해 보았는데요, 먼저 해당 물건의 가장 큰 단점으로는 큰 평수로 인해 관리단측 주장에 의하면 그동안 밀린 미납관리비가 2.5억이 있었습니다. 엘리베이터도 두 대 중 한 대가 고장이 나서 이 부분도 계약서가 있으니 우리가 고쳐야 한다고 했는데 예상 견적은 9,000만원 수준으로 파악되었습니다. 내부 폐기물 정리 및 인테리어 비용 등이 많이 들어갈 것으로 추정되었는데, 폐기물 비용은 의료 폐기물을 포함해 대략 1.5억 수준으로 책정했고 이 금액에 대해서도 역시 확신이 들지 않았습니다. 2년이상 방치된 600평 건물에 대한 리모델링 비용 역시 처음하는 부분이라 배관동파나 변압기고장,누수와 전기문제 등으로 인해 발생하는 비용이 어느정도 들어갈지도 정확히 감이 잡히지 않았고, 이로 인해 보수적으로 비용을 책정 할 수밖에 없었습니다. 또한 미납관리비, 유치권, 소유자의 폐기물 명도 등의 부담으로 인해 비용을 아래와 같이 측정하고 수익률을 계산했습니다. 여기서 핵심 포인트는 보수적으로 생각해 보증금을 수익률 계산에 넣지 않았고, NOC를 주변 시세와 비교해 낮게 책정해 3.3만원으로 계산했던 것이 패찰의 이유라고 생각됩니다. 우리는 해당물건을 최대한 보수적으로 보려고 노력했지만 낙찰자의 입장에서 해당 물건의 장점들을 다시 한 번 생각해보면, 실제 정보지에 나온 사진보다는 물건의 컨디션이 좋았고 층고가 상당히 높았습니다. 지도상으로 확인하더라도 옆 건물 6층높이와 해당물건 5층 높이가 거의 비슷한 것을 확인 할 수 있는데, 이 부분은 임차를 맞출 때 메리트가 있을 것으로 예상됩니다. 또한 현재 해당 건물의 50%가 공실임에도 불구하고 1층은 사우나, 식당, 카페, 미용실 등으로, 4층은 학원으로 전부 채워져 있었습니다. 건물의 컨디션이 너무 좋지 않아서 현재 해당 건물의 임차료를 3만원 대로 받고 있었기 때문에 너무 보수적으로 생각했던것이 패찰의 원인이었다는 생각이 듭니다. 낙찰을 받은 회사의 수익률표를 예상해보면 리모델링 후 보증금과 NOC 4만원을 책정해 계산했을 것으로 예상됩니다. 특히 해당 물건 5층의 경우 100평의 건물 이외에 약 200평에 해당하는 공용공간을 활용할 수 있다는 장점을 고려할 때 5층만 임차 시 100평 기준 NOC5-6만원 수준까지도 임차를 맞출 수 있을 것이라고 생각했고, 이 부분은 함께 물건을 분석하고 공부했던 모든 사람의 공통된 의견이었습니다. 인테리어 비용을 2억 높였음에도(대출 5% 올림) 불구하고 레버리지 수익률은 17%가 나오며, 금리 인하시기에 매도하면 약 10억 이상의 시세차익을 얻을 수 있을 것으로 예상됩니다. 아직 실력이 부족해 확신할 수 없지만, 주변 물건의 임차시세가 NOC 4만원 이상인 부분과 인테리어 비용을 옵션으로 제시하는 방법, 최악의 상황에서는 렌트프리를 활용해 임차를 맞추는 것까지 고려하면 위 상권의 입지에서 충분히 저정도의 수익률은 만들 수 있을 것 같다는 생각이 들었습니다. 현재 제 상황에서는 건물 공사비, 폐기물처리, 명도 비용 등에 대한 확신이 부족했기 때문에 아무리 공격적으로 쓰더라도 21억 이상은 쓰기 힘들었을 것입니다. 하지만 22억, 24억을 쓴 입찰자들을 보니 내가 생각하는 방향이 틀리지 않았다는 확신이 들었습니다. 또한 지금은 글로벌리한 경기침체의 영향으로 계속 더 좋은 상가 매물들이 쏟아져 나오는 시기이고 그래서 더 보수적으로 입찰한 부분까지 고려하면 앞으로도 계속 물건을 분석하고 입찰해야 겠다는 생각이 듭니다. 중요한 것은 보수적인 것도 좋지지만 타이밍이 왔을 때는 과감하고 공격적으로 투자하는 것이라는 생각으로 좀 더 집중력을 높여보도록 하겠습니다.
| 
