안녕하세요! 별헤는아이입니다. 얼마전에 공매로 받은 소식을 공유해 드렸었죠~ 5월 초였었네요. https://cafe.naver.com/mkas1/1476030 https://cafe.naver.com/mkas1/1476030드디어 매도 계약을 하여, 이제는 자유롭게 그 '썰'을 풀 수 있게 되었습니다. 그 동안 얼마나 이 매도기가 작성하고 싶었는지, 손이 근질거려서... 참기가 힘들었었네요 ㅋㅋㅋ 가즈아~~~~~~~~~~~~~!!!! 자~ 지금부터 저의 경험담을 나눠보려고 합니다. [물건선정이유] 1. 올해 상반기는 아파트가 저점이라고 판단, 향후 오를 것이니(나의 판단) 아파트를 투자하고 싶었음 2. 서울을 투자하고 싶었지만, 소중한 종잣돈 이유로 경기도를 선정함 3. 하지만, 해당 지역의 대장(역세권, 신축-준공 5년 이내) 4. 법원에 가지 않아도 되는 공매 물건 위의 기준에 부합하는 물건을 찾았었네요. 공매 물건인데, 경매도 같이 진행되고 있는 물건이었습니다. 우리는 배운 사람들이라서, 경매든 공매든 잔금 먼저 치는 사람이 가져간다는 사실을 이미 잘 알고 있었죠. 시세가 오를 것 같다고 판단하였습니다. 해당 물건지의 제 느낌적인 매매가는 6억 정도 였어요. 그래서 저는 10% 정도는 싸게 받아야 겠다는 생각으로 입찰을 하였습니다. 하지만, 받고 싶은 마음이 컸었는지, 마지막에 1000만원을 올려 적는 실수(?)를 합니다. 그 덕분에 55,578만원에 낙찰을 받습니다. 싸게(?) 받았으니, 이제부터 두뇌 풀가동 들어갑니다. [출구전략] 1. 전세 셋팅 2. 월세 셋팅 3. 단기매도 향후 부동산이 오를 것이라 생각해서, 1,2번을 하고 싶었는데요, 전세/월세 시세가 매매가 대비해서 너무 낮아서 저의 자본이 매우 많이 투입되는 상황이었네요. 전세시세는 ... 이랬어요. 3.5억 정도는 받을 수 있겠다고 판단했었습니다. 하지만, 아무리 잘 해 놓고 4억을 받아도 부족한 금액만큼 저의 소중한 종잣돈이 들어가야 해서, 대출을 잘 받고 월세로 셋팅해도 그래도 부족할 것 같았습니다. 그 돈을 넣고, 오랫동안 이자를 버티면서 무리할 필요는 없다고 판단하였습니다. 향후 상승에 대한 기대가 컸지만, 아쉬움을 접고, 사무장님의 엑시트 책에 적힌 '최소의 비용이 묶이게 한다.'는 원칙에 맞지 않아서 과감하게 3. 단기매도 전략으로 잡았습니다. 매매거래가 활발하니, 저는 금방 거래가 될 줄 알았습니다.(?) ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 매도기 읽으면 왜 그렇잖아요~ 낙찰받고 바로 매도했어요~ 잔금 치루는게 뭐예요?ㅋㅋㅋㅋㅋ 저도 그럴 줄 알았어요. 길어야 1~2개월만에 매도할 줄 알았었었죠. 잔금을 '신탁대출'로 치뤘습니다. 낙찰가의 90%까지 대출을 받았어요. 그때부터 이자가 발생됩니다. '어마어마' 흑흑 그래서, 5월 초에 받은 물건을 최대한 늦게 잔금을 치룹니다. 네, 갈때까지 가는 전략이죠...ㅋ 공매 납부기일 1달 + 10일까지 다 써서 해당 당일에 잔금 치룹니다. ㅋㅋ 6월 24일에 잔금 치뤘어요. 이미 많은 사람들이 집을 구경하고 갑니다. 낙찰받고 싹 다 치우고, 입주청소까지 싹~ 하고, 나름대로 본 것 있어가지고, 사무장님께서 최근에 소개해주셨던 로봇 창문닦이.. 이걸 인터넷으로 빌려서, 그 집에서 한참을 닦았었네요. 이미 새집이지만, 창문은 조금 더러웠었어요. 저는 창문이 깨끗하면 마음도 깨끗해지는 경험을 해서, 창문 상태를 소중하게 생각합니다. 빨리 팔고 싶은 마음을 담아서, 닦습니다. 로봇청소기이지만, 그래도 나의 수고로움은 어쩔 수 없더라구요. 부동산에서 여기저기 많이 보고 가고, 당근에 내놓은 집이 급기야 조회수가 10,000회를 넘어갑니다. 그 지역 왠만한 사람들은 다 알 정도였죠.. 금액도 단기매도할 요량으로 동급 물건 대비하여 저렴하게 책정하였습니다. 그런데도 안빠집니다. "사장님, 제 물건에 문제 있을까요? 왜 거래가 안되나요?" "공매로 받은 물건이어서 그런것 같아요. 컨디션도 괜찮고 다 괜찮은데요... 8월까지는 팔릴거예요. 조금 기다려보세요." 공매/경매로 받은 집에 대한 일반인의 시선을 느낄 수 있었습니다. 사장님 말씀이 사실이 되었어요! ㅋ 진짜 8월 말에 계약 했어요! 간단하게 계산한번 해 보겠습니다. 매도가가 6억이니까 차액은 대략 2,800만원 정도입니다. 여기에 세금을 부과하면 그 금액에 제 호주머니로 들어오는 돈입니다. 다시 복기해 보면, 처음에 투자하였돈 입찰보증금 5,200만원 + 등기/청소/이자/복비 약 1,500만원 저의 돈은 6,800만원 투입되었고, 무주택자가 투자할 일은 없을 것 같지만... 무주택자/유주택자가 단기매도는 2800만원에서 70% 과세 -> 840만원 수익 매매사업자로 단기매도는 2800만원에서 과세표준 적용(본인 과표에 합산 - 연봉이 높으면 과표가 올라가고 최고 45% - 연봉이 대략 5천만원인데 2800만원 추가소득이면 소득세율 24% 구간 -> 672만원을 나중에 세금으로 납부, 2128만원 수익 네.. 뭐 이런식입니다. 결론! 6800만원 넣고, 4개월에 2000만원 벌었습니다. 주거용으로 한 사이클 돌려본 경험치 상승!!! 이런 소중한 경험을 쌓게 도와주신, 우리 행크의 사무장님, 레노쌤, 빨쪼쌤, 쿵쌤, 팔콘쌤, 풀쌤,,, 모두모두 감사드립니다. 그리고 옆에서 함께 해주신 소중한 동기분들, 특히 제 옆에 촥 붙어서 밀착 케어 상담해 주신 디벨로퍼캐빈님!! 항상 감사합니다. 다음에는 정말 더 유익한 정보 공유드리겠습니다. 아! 다음번에는 정말 아무것도 없던(?) 명도기 한 번 써 볼까요?ㅋㅋㅋ
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