https://cafe.naver.com/mkas1/1577735 https://cafe.naver.com/mkas1/1577735안녕하세요 많은 관심 갖어주셔서 매수부터 임차까지 쫌 더 상세하게 적어볼까합니다. 우선 상가를 공부하고 경매물건을 분석하고 예상 낙찰가 정하고 낙찰가를 보니 그때는 금리가 높을때여서 수익률 6%이상으로 나중에 금리 떨어지면 시세차익 보는 목적으로 방향을 정했는데 5%대에 낙찰을 받아가셔서 내가 좋아보이는건 남들도 좋아보이고 경매 물건 나오는게 이거 경매로 나왔는데 분석해보세요! 이런느낌이여서 저렇게 분석하고 입찰하면서 언제 내가 목표한 수익률을 받을 수 있을까 하다가 매번 경매경매 뉴스에 나오니 오히려 지금 일반매물을 사람들 덜 보지않을까?? 싶어서 일반매물을 열심히 찾기 시작했습니다. 조건 : 1층 임대료 평당10만원 이상, 공실이 적은 상권, 배후세대가 많은 상권 찾다보니 눈이 띠용하는 물건을 발견하게 됩니다. 뭐지.. 75평에 1억3천이 말이 되나..? 분석해보자! 엥?? 1650세대 정문 바로 앞이잖아 이정도면 주동선인것 같은데?? 1층 평당임대료가 25만원?? 그러면 지하 1층은 얼마 받을수있는거지?? 부동산은 비교의 학문이니 한건물에 1층하고 지하1층 나와있는 물건 비율을 봐보자 1층이 평당 8.75만원인곳에 지하1층은 평당 2.63만원이네 그러면 나누면 30%비율이네... 그럼..평당 25만원하는곳은 평당7.5만원 7.5*75평은 562만원..인가...? 이건 아닌것같고.. 더 좋은 위치가 200정도 받는것 같았습니다 그러면 나는 150정도..? 분석하고 임장갈준비를 하던중 근무중에 매물 잘 있나 한번 봤더니.. ?!?!?!? 전화를 바로 걸어봅니다.. 소장님~ 안녕하세요 지하상가 매물 봤는데 1억3천짜리가 1억500으로 낮추셨네요?? 네 매도자 사정으로 인해 가격 내렸는데 한번에 20프로밖에 가격을 못낮춰서 1억까지 되는 물건이예요~ 아하 그렇군요 어떤 사정이 있으신거예요?? 이분이 상속받으셨는데 빨리 처분하고 싶어하셔요 네 알겠습니다 나중에 뵐께요~ (매도자분이 정말 꼴도 보기 싫어하고 부동산을 잘 모르시구나 생각했습니다) 반경 500m까지는 도보10분거리로 충분히 배후세대라고 하네요 그 반경500미터에 10,000세대가 살고 저는 큼직한 상권 매출 비교를 올리브영으로 합니다 올리브영은 방문해서 구매하기 제일 좋은 브랜드로 매장도 많아 상권 비교도 쉽습니다. 그중 강남역 대로변 평당 임대료 240만원 하는 3층 올리브영의 매출이 8.7억인데 제가 본 상권의 올리브영 매출이 3.7억까지 나왔습니다. 이거보고 너무 놀라 물개박수를 친기억이 있네요...ㅎㅎ 그리하여 손품은 다 판것같고 임장가기전 내가 몰랐던 큰하자가 없으면 산다 !! 하자도 없는데 이것도 못사면 상가도 접는다 !! 내가 21살때 수익형호텔1억8천짜리도 사서 살아남았는데 이정도는 안망한다!!! 하고 굳게 다짐하고 출발했습니다. 도착했는데 뭔가 이상한 느낌을 받았습니다... 뭐지...?? 왜 여성분들이 많은것 같지?? 나중에 알고보니 주위에 여성분들이 일하시는 병원이나 서비스 업종이 많더라 하더라고요 아...그래서 여성분들 옷가게 매장 매출들이 이렇게 높구나.. 올리브영도 그래서 높았구나 이해가 되었습니다. 그리하여 본 현장사진... 2000년도 초부터 교회로 운영하시다가 상속된 물건이고 지하의 특징인 넓은 공간은 괜찮았는데 층고가 2.7.... 그리고 더 큰문제.... 오래된 건물이다보니 누수흔적... 그리고 제일 큰문제.... 관리비...60만원... 60만원?!?!?! 이래서 매매가격이 쌌나... 임대료 150에 관리비 60만원이면 사고인데.. 일단 대전간김에 주위 상권이나 다른 물건들도 보고 복귀했습니다. 같이 간분들은 절레절레하시고 저는 네고 되면 도전해볼까 싶었습니다. 주말이 지나고 소장님께 전화드렸습니다. 소장님 안녕하세요~ 곰곰히 생각해봤는데 관리비도 쌔고..층고도 낮고... 누수도 있고... 임대 맞추려면 철거도 해야할것같아요!! 잔금 3개월에 8000만원 부탁드립니다!! 엥 그렇게나요...?? 알겠어요 물어볼께요 몇분뒤.. 사장님! 8000만원은 되는데~~(오잉..이게되네..) 잔금은 빨리 쳐줬으면 한데요~ (그순간 너무 미안해서 목 끝에 몇초간 머물다 나온 한마디..) 제가 그러면 요번달 말에 잔금할테니 500만 더 깎아주세요! 바로 가계약금 넣을께요ㅎㅎ 그렇게 매매가격 7500에 75평... 평당100만원에 매수를 하게 되었습니다.. 이번일로 제일 크게 느낀점은 최고의 악재는 높은가격 최고의 호재는 낮은가격 싸게만 사면 뭐든지 된다!! 이후 업종 선택을 위한 서울임장 및 임차 맞추는 노력들은 추후에 3탄으로 올리겠습니다~~ 반응이 좋으면 빨리 돌아올께요..ㅎㅎ
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