안녕하세요 부동산도 꼭꼭 씹어먹는 주먹밥a 입니다. 지난글에서 아파트 매도경험담으로 시작했다가 매수경험담으로 마무리 해버렸는데요 ㅎㅎ https://cafe.naver.com/mkas1/1569624 https://cafe.naver.com/mkas1/1569624 이번에는 찐 매도경험담을 쓰려고 합니다! 시작에 앞서, 부족한 제 글을 읽어주시는 분들 모두 감사드립니다! (꾸벅) 작년 초 실거주용 아파트를 매수할 당시, 해당 세대에는 전세보증금 3.8억에 임차인분이 살고 계셨는데요 임차인이 살고 있는 집은 공실인 집 대비 저렴한 편이어서 일부러 임대차 기간이 많이 남은 물건으로 갭투를 한 상황이었습니다. (매매가 5.4억, 전세보증금 3.8억) 그리고 현 임차인분이 나가는 일정에 맞춰 저희가 입주할 계획이었는데 올해 개인사정이 생겨 실거주 예정이던 아파트를 매도하는 것으로 변경하였습니다. 늦어도 8월까지는 매도해서 현금화할 생각이었는데요 당시 대전 도안쪽 분위기는 작년 9월 특례보금자리론 축소로 거래가 다소 줄어들었고, 올 1월 신생아 특례보금자리론 출시로 인한 효과가 아직 미미했지만 실거주 문의들이 종종 들어오는 상황이었습니다. 상담받으러간 부동산 소장님이 동호수가 좋은 편이라고 가격네고만 조금 된다면 금방 나갈 수 있을거라고 자신있게 말씀하셔서 매물도 바로 등록했고, 임차인분께 연락해서 양해를 구할 차례였습니다. 해당 세대에는 30대 후반의 미혼 남성분이 임차인으로 계셨는데요 성격이 워낙 깔끔하셔서 각종 수납장뿐 아니라 화장실 줄눈과 세면대 실리콘에 곰팡이 흔적이 안보일만큼 관리를 잘 하고 계신 우수 임차인이셨습니다. 다만 임차인분이 히스토리가 하나 있었는데 원래 이 집을 매수하려고 전주인분과 가격협상을 하다가 틀어져서 몇달간 보류중이었고 결국 부동산에 내놓은걸 제가 매수하게 된거였는데요 이때문인지 매수할때 집구경 약속 잡기가 정말 힘들었고, 이러한 성향을 짐작해보면 저 역시 매도과정에서 난관이 예상됐습니다. (저한테 23년 말에 집값 떨어질텐데 매수해도 괜찮겠냐고 하셨던 분입니다...ㅋ) 그래도 매도는 해야기에 임차인분께 연락을 드렸습니다. [주먹밥a] : 안녕하세요 주먹밥a 입니다. 잘 지내시죠? 내년 계약 만료시점에 저희가 입주를 할 계획이었는데 갑자기 집안에 일이 생겨서 집을 매도해야될 것 같아 연락 드렸습니다. [임차인] : 네 안녕하세요. 제가 집에 잘 없어서... [주먹밥a] : 네, 가능하신 시간대나 요일을 알려주시면 지난번 인사하셨던 소장님께 제가 전달하겠습니다. [임차인] : 아, 얼마에 파실 건가요? [주먹밥a] : 네?... 아 일단 6억6천으로 얘기했는데 요새 분위기가 안좋아서 좀 봐야될 거 같아요. [임차인] : 지난번에도 말했듯이 제가 특정 요일에 집에 꼭 있는게 아니라서... 제 생각엔 부동산 소장님이 저한테 보여달라 연락 주시면 그때 문 열어드리는게 더 효율적인거 같은데요. [주먹밥a] : 네 그러면 소장님께 연락처를 전달드려도 될까요? [임차인] : 네 [주먹밥a] : 네 그럼 양해좀 부탁드리겠습니다. 들어가세요~ 임차인분이 중간에 대뜸 얼마에 파실거냐 물으셔서 당황하긴 했는데 ㅋㅋ 이 정도면 걱정했던 것보다 일이 잘 풀리겠네 싶었습니다~♬ 3월 말쯤 부동산에 내놓고 마음편히 회사일과 육아에 전념하고 있었는데 어느새 정신차리고보니 4월 중순이 되어 있었고 아직까지 매수문의가 왔다는 얘기가 없어 의아했습니다. 혹시나싶어 소장님께 전화해보니 역시나... 임차인분과 시간약속 잡기가 힘들어서 3주동안 집구경을 한번도 못했다고 하시네요... 그 동안 관심을 보였던 분들이 꽤 있었는데 내부상태 보는 일정이 자꾸 지연되니 다른 부동산에서 손님들을 데려가는 상황이 계속 생겼고, 저한테 면목이 없어 미처 연락을 못하셨다고 합니다. 심지어 임차인분이 소장님께 "개인일정이 있어서 바쁘니까 집 보고싶은 분들 있으면 날짜 맞춰서 한번에 다 오시라고 하세요~ 그리고, 솔직히 제가 집 안보여줘도 되는거 아니에요?" 라고 불만을 드러냈다는 얘기도 들었습니다. 임차인이 집을 안 보여주시는 상황이 매수자 입장일 때는 그저 답답하기만 했는데 매도자 입장이 되니 속이 타들어 갔습니다...ㅠ 8월 안에 매도하려면 뭔가 특단의 조치가 필요하다 생각이 들었습니다. 사실 이 때까지는 안면이 있던 부동산 1곳에만 매물을 내놨던 터라 인근 부동산 수십 수백곳에 전부 홍보요청을 넣어야겠다 싶어서 연락처를 전부 조사 후 매물 홍보내용을 쓰고 있었는데 와이프가 지금 맡긴 소장님을 믿고 조금 기다려보는게 어떻냐고 제안을 했습니다. 현재 임차인분이 부동산 1곳에서만 연락오는데도 이렇게 예민하게 반응하는데 수백개의 부동산에서 연락을 받으면 과연 지금보다 더 협조적일까? 라는게 와이프 의견이었습니다. 지금까지 분양권 투자나 경매 입찰을 할 때 항상 와이프와 상의를 했고 그 결과가 항상 옳았기 때문에 저는 잠시 고민하다가 와이프 생각을 따라서 부동산 1곳 전속의뢰를 맡겨보기로 했습니다. 대신 5월말까지 기다려보고 별다른 진척이 없으면 6월부터는 인근 부동산에 홍보문자를 돌리기로 했고, 해당 소장님과 자주 소통하며 임차인분의 협조를 끌어낼 만한 방법이 있을지 대책회의를 했습니다. 소장님은 이전보다 더 조심스럽게 임차인분께 접근하셨고, 집구경 가능한 날짜 문의를 약 2주정도 사정사정하면 겨우 1일씩 받을 수 있었습니다. 날짜가 나오면 바로 인근 부동산에 해당 내용을 공유해서 홍보전화를 열심히 돌리셨습니다. (와이프 제왕 날짜 받을때도 이렇게 힘들진 않았던 것 같네요...ㅠㅋㅋ) 그 덕분인지 한 팀이 집을 보고갔다는 대망의 소식이 들려왔고, 계약으로 이어지진 않았어도 드디어 매도할 수 있겠다는 희망이 보이기 시작했습니다. 그리고 5월 중순쯤 금요일에 두 팀이 동시에 집을 보고갔는데 주말이 지나고 월요일 퇴근하자마자 갑자기 소장님께 전화가 왔습니다. [소장님] : 지난주 집 보고가신 노부부께서 천만원 정도 네고를 해줄 수 있냐고 하시는데.. 혹시 어려우실까요? [주먹밥a] : 아... 이미 네고된 금액인데 추가 네고를 요청하신건가요? 와이프랑 잠깐 상의해보고 연락 드려도 될까요? 얄루~~~~!!! 이미 매매가는 6.6억에서 6.4억까지 내려간 상황이었지만 사실 부동산을 매도하기로 결정했던 처음에 네고를 감안한 최종 가격이 6.4억이었고, 그 금액에서 천만원 네고는 지금 저희한테 중요한게 아니었습니다 ㅋㅋㅋ 하지만 잠시 와이프와 고민해보겠다 전화를 끊고, 계약금 들어오면 소고기 먹어야 되나?! 와이프와 김칫국 한 대접 들이킨 뒤ㅋㅋ 다시 소장님께 전화했습니다. [주먹밥a] : (뜸들이면서) 와이프와 상의해봤는데 오늘 바로 가계약금 500만원 입금 가능하시면, 천만원 더 네고해드려서 6.3억에 계약 진행하기로 했습니다. 6.4억에서 더 빼드리는 거라 저희도 고민 많았는데 매수자분께 이 부분 설명 잘 부탁드려요~ [소장님] : 네 알겠습니다 사장님~ 어려운 결정이셨을텐데 양해해주셔서 감사합니다. 매수자분께도 잘 설명드릴게요! 그렇게 2년같던 2개월이 지나서 저녁에 가계약금 500만원이 들어왔고, 5월 말 매매 잔금도 치르며 명의변경까지 일사천리로 진행됐습니다. 잔금 치르던 날, 중개하느라 고생하신 소장님께 과일 한박스 드리고, 집 오는길에 임차인분께도 전화해서 집 보여주시느라 배려해주셔서 감사하다는 인사를 전하며 길었던 매도과정을 기분좋게 마무리할 수 있었습니다. 아파트 매도가 끝났으니 한번 수익률 분석을 해보겠습니다. 실투금 1.45억 / 투자 기간 1년2개월 / 수익률 20% / 세후 수익금 약 3천만원 최종수익을 정리해보니 다소 아쉬운 부분들이 보입니다. 실거주를 생각했더라도 실투금이 1.45억으로 생각보다 많이 묶였던 점, 공실로 매도했더라면 최소 2천만원 이상 높은 금액으로 매도할 수 있었던 점입니다. 이 부분들은 다음 투자 때 참고할 수 있도록 기록해둬야 겠습니다. 투자금 대비 100% 이상 수익 내시는 행크 고수분들 성과에는 한참 못미치지만 개인명의에 2년미만 단기세율인 것을 감안하면 그래도 괜찮은 결과인 것 같습니다. 무엇보다 급매로 아파트를 매수하고, 전세 재계약을 작성하고, 최종 매도까지 진행해보면서 아파트 투자 한사이클을 경험해본 것이 가장 의미있는 성과였습니다. 그리고 이번에 중개해주신 소장님께서 본인을 믿고 전속의뢰를 맡긴 것에 깊은 고마움을 표시하시며 앞으로 도안쪽 아파트 분위기가 궁금하면 언제든 연락하라고 하셨는데요 좋은 인연을 만들게 된 점도 큰 성과였습니다. 이번 매도를 진행하면서 속타는 상황이 많았지만 돌이켜보면 임차인분 입장에서 봤을 때 달갑지 않은 상황이었을 것 같습니다. 사실 임차인분은 올해 2월에 계약이 만료될 예정이었습니다. 하지만 저희가 거주하던 곳의 계약일정 때문에 현재 임차인과 작년 12월 전세연장을 했고, 당시 전세 시세도 올라서 보증금을 1500만원 증액하여 계약을 체결했습니다. 그런데 재계약 한지 3달만에 집주인이 갑자기 매도한다고 연락을 받았으니 임차인분은 이 집의 히스토리도 있던 분이라 탐탁치 않았을 것입니다. 일반적인 상황이라면 빠른 매도를 위해 100군데 이상 부동산에 홍보를 했겠지만 와이프는 임차인 상황이 염려되어 세심한 부동산 1곳에만 전속의뢰를 제안했고, 이번에도 결국 그 선택이 옳았던 것 같습니다. 아파트를 팔고 회수한 투자금 일부는 집안에 생긴 일에 투입되어 마무리되었고, 남은 투자금으로 다음은 무엇을 할지 고민중에 있습니다. 투자금이 많이 줄어서 큰 돈이 들어가는 서울 아파트 투자는 어려워 보이지만 투자할건 많고, 나만 돈이 없다는 것을 행크에서 송사무장님과 강사님들께 배웠으니 무엇을 선택하든 재미있게 할수 있을 것 같습니다 ㅎㅎ 하락장에 좋은 기회를 잡을 수 있도록 방향을 알려주고 가르쳐주신 송사무장님과 강남여의주쌤께 다시 한번 감사 인사를 드리고 싶습니다! 초보투자자의 아파트 매도 후기를 마치겠습니다! 짠~!
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