https://cafe.naver.com/mkas1/1551314 4월 13일 첫 임장~! 타 지역이라 인근 다른 물건도 같이 보기 위하여 계획을 잡았고 다른 두 곳을 먼저 보고 마지막에 본 물건지로 갔습니다. 시간이 늦어 아파트도 제대로 보지 못하고 거리가 있어서 부동산부터 갔습니다. 부동산도 대부분 문을 닫았었고 A부동산 한곳만 열여있었습니다. 가장 매물을 많이 가진 부동산이었는데 경매 상담을 안 하시더군요.ㅠㅠ(그런데 낙찰받고 재미있는 일이 있었습니다. 추후에 다시 이야기하겠습니다.) 13일 임장은 아쉽게 뒤로한 채 4월 16일 다시 본 물건지만을 위하여 임장을 갔습니다. 부산 아파트라 그런지 아파트 경사가 있습니다. 본 물건인 101동 앞에는 작은 상가가 있습니다. 101동 앞 실외 주차장과 지하 주차장입니다. 아파트가 계단식으로 동이 구성이 되어있는데 101동과 뒤에 104동 사이에 지하 주차장이 있고 104동과 107동에 지하 주차장이 있습니다. 각 지하 주차장은 지하 3층까지 있고 외부 주차장도 있습니다. 지하 주차장이 연결이 되어있지 않았지만 주차시설은 부족하지 않아 이중주차한 차량은 보이지 않았습니다.(주차는 세대당 1.01대입니다.) 101동과 104동 사이 지하 주차장 건물 위로 올라가면 놀이터와 넓은 휴식 공간이 있는데 아이들과 어른들이 쉬기 좋았습니다. 107동 바로 옆에는 초등학교가 있는데 샛길이 있었으면 얼마나 좋을까 생각이 됐습니다. 샛길이 없기에 아이들은 학교를 둘러 가야합니다.(101동 기준 500m정도) 107동 뒤로 괴정동 괴정역으로 가는 길이 후문이 있습니다. 후문쪽에서 여고와 중학교를 갈 수 있는 길이 있으며 시설이 좋은 체육공원도 있어 운동하기에도 좋을 거 같습니다. 해당 물건의 위치는 101동에 1~2라인이라 입구와 가장 가깝다는 장점이 있었고 우편함에 우편물이 많이 쌓여있는 것으로 보아 역시 주인분은 안 사시는 거 같았습니다. 공동 현관문이 잠겨있어 안에는 들어가지 못했고 경매 정보지에 문 사진도 있고 90년대 구축은 아니기에 굳이 안 올라가도 되겠다 생각했습니다.(여기서 실수.. 원래 들어가서 문 앞에 물건이라던지 상태를 눈으로 확인하는데 ㅠㅠ 아래에 다시 이야기하겠습니다.) 13일에 A부동산에서 상담을 받지 못했지만 자신감을 가지고 다른 부동산을 방문했습니다. 저는 부동산을 방문할 때 가장 매물이 많은 곳 5곳 정도를 가서 정보를 얻습니다. 네이버에서 해당 물건지의 매물을 검색해서 올라온 부동산 중 물건이 가장 많은 곳을 가는데 해당 물건지는 인근 부동산이 많지 않아서 모든 곳에 가보았습니다. 머리가 나빠 상담한 내용은 기억을 못 하기에 녹음을 합니다. 녹음 후에는 집에서 정리를~! B부동산 상담 : 해당 동과 층 좋음 본 물건 101동은 수리 안되어도 2억 6000까지 가능 요즘에는 찾는 사람이 없음 인테리어 안 하고 내놓는 것을 추천 인테리어를 한다면 내부 컨셉(기존 체리)을 바꾸는 것을 추천 경매 문의 온 적 없음(5월 7일 매각기일) 이전에 경매 물건은 더 거래가 안됐음 전월세는 거의 거래가 없음 예약자가 있으면 2억 6000에도 가능하나 현재는 예약자가 없어서 2억 6000에는 어려움 경매를 잘 모르셔서 궁금한 게 많으셨습니다. C부동산 상담 : 상담을 해주지 않았던 A부동산과 인근에 있어서 그런가 경매 상담에 적극적이지 않으셨고 제가 여쭤보는 것만 짧게 대답해주셨습니다. 101동 2억 6~5000은 가능한지 여쭤보니 가능하다고 하고 인테리어 안 하고도 2억 5000에도 되는지 여쭤보니 된다고 하셨습니다. D부동산 상담 : 본 물건지와 거리는 좀 있었으나 가진 매물이 많은 편이었던 부동산이었습니다. 해당 동과 층 좋음 101동 인테리어하면 2억 7~8000 수리하면(상태 좋으면) 2억 6000 기본 2억 4000 예상 경매를 잘 모르셔서 궁금한 게 많으셨습니다. E부동산 상담 : 손님이 계셔서 상담을 받지 못했습니다. 인근에 부동산이 많지 않아 정보를 많이 얻을 수는 없었지만 대략 2억 5000에는 거래가 되겠다고 생각했습니다. 지금 생각하면 D부동산을 기준으로 좀 더 보수적으로 했어야 했네요. 입찰할 곳이 있고 정보를 많이 알고 있는 부사님이 계신다면 전화번호를 주고 오세요. 다른 아파트 갔을 땐 전화번호를 전달해 주고 물건지 새로운 정보가 생기거나 입찰할 때 연락받아었는데 왜 이날은 그냥 왔는지..ㅠㅠ 자세한 이야기는 아래에 하겠습니다. 최근 동일 번지 경매 물건은 23년도에 하나가 있는데 평수도 적고 가장 비인기동이라 입찰가 산정에 참고가 안되었습니다. 우선 낙찰가율은 87%였고 이전 기록들 중 가장 낮은 건 84%가 한 번있고 대부분 87% 이상에 낙찰이 되었습니다. 최근 하락기인 22년 말부터 23년 초까지 101동 실거래 매매가를 보았습니다. 인테리어가 된 매물인지 하락기에 최고가급의 매매가 되었습니다. 하락장이나 상승장의 가격 변화보다 동간의 가격차이가 큰 곳이라 참고가 되지 않을 수 있지만 최근 거래된 101동 매물들 대부분이 본 물건보다 낮은 층의 매물들이었습니다. 가격으로 볼 때 본 물건도 부사님들이 말씀하신 2억 5~6000 가능할 듯 보였습니다. 초보인 저는 참 여기서 쓸데없는 고민을 많이 합니다. 가격차이도 크지 않은데 입찰가 선을 정해놓고 계속 조율하죠.ㅋㅋ ㅠㅠ 저는 2억대 물건 입찰을 할 때 실투자금 대비 수익률을 8~9%정도만 생각하고 입찰했습니다. 그리고 9번의 패찰을 하였죠.. 이번 입찰은 경쟁이 적을 거라 예상은 했지만 기존처럼 수익률을 크게 보지 않고 87% 2억 26230000원을 입찰가로 정했습니다.(86%를 하려고 했으나 조금 더 쓴..) 2억 5000에 매도해도 700정도는 벌겠다고 생각했고 그 이상 매도하면 천 이상 가능하겠다고 생각했습니다. 처음으로 타지로 입찰을 하러 가는 날이었습니다. 법원에 도착했는데 아뿔싸 제가 가던 법원과 주차하는 게 달랐습니다. 제가 다니는 법원은 주차장이 협소하여 유료주차장을 이용하는데 이곳은 유료 주차장이 딱히 없었습니다. 그런데 법원 주차장은 만원으로 돌아가라고 되어있더군요. 법원을 한 바퀴 뺑 도니 다른 주차장 입구가 있었고 부랴부랴 주차를 하고 경매법정에 갔습니다. 그리고 법정에 들어가자마자 놀랬습니다. 제가 알던 경매 법정과 다르게 사람이 너무 없는 것이었습니다. 순간 책에서 본 이야기가 떠올랐습니다. '사람이 적으면 입찰가를 줄여라' 저는 고민했습니다. "천만 원만 줄일까?", "여기까지 왔는데?" 제가 인터넷으로 알아본 입찰 시간과는 다르게 좀 더 빨리 입찰이 시간이 마감이 된다고 하여 시간은 촉박했고 미리 뽑아온 입찰 서류를 다시 쓰다가 실수할 수도 있다는 생각과 "여기까지 왔는데?"라는 생각만 들었습니다. 침착한 상황이었다면 "이번만 기회가 아니다 보수적으로 보자"라고 생각을 했을 텐데 제 손은 이미 입찰봉투를 제출하고 있었습니다.. 마음을 추수리고 앉아 있는데 해당 물건 번호가 불러지고 입찰자 1명.. 두둥..단독이라니..뭔가 즐거움보다는 속 쓰림이 ㅋㅋㅋ;; (아 내 천만 원!) 속은 쓰리지만 처음으로 법원에서 밥을 먹고.. 사건 기록을 열람했지만 채무자 분의 연락처를 받을 수 없었고 저는 우선 낙찰받은 물건지로 향했습니다. 물건지에 도착해서 경비실에 인사를 드리며 낙찰자라고 말씀을 드렸습니다. 채무자 분과 경비실도 연락이 안 된다고 하시고 아직 잔금 납부 전이라 채무자분의 연락처는 알려드릴 수 없다고 하셔서 제 연락처만 대신 전달해 주기로 하셨습니다. 그리고.. 경비실에서 하시는 말씀이 급하게 문 앞에 가보니 아랫집에서 누수가 있다고 포스트잇이 붙어 있더군요.ㅠㅠ 바카스를 사들고 아랫집에 찾아갔는데 세탁실에 누수가 있었습니다.. 아.. 두 가지 실수가 떠올랐습니다. 첫 번째는 임장 왔을 때 항상 보던 문을 안 보고 온 것(90년대 아파트가 아니고 꼭대기 층 빌라가 아니라 누수를 생각도 못 했습니다.) 두 번째는 부사님께 제 연락처를 안 드린 것(낙찰 후 부사님께 연락하니 누수 있지 않냐고 말씀하시더군요.ㅠㅠ) 아무리 가처분이 많았어도 단독 입찰인게 이상했는데 저 다음에 온 경쟁자 분들은 누수를 알고 입찰을 하지 않았던 것이었습니다.(차라리 임장을 좀 늦게 갔다면 부사님을 통해 들었겠는데) 하.. 하필 실수가 겹치는지.. 천만 원이라도 낮게 썼으면 괜찮았을 텐데 더욱더 천만 원을 낮게 쓰지 못한게 생각났습니다. 다행히 누수는 크지 않지만 감정평가서와 집행관 현황조사서에는 누수 내용이 없었기에 우선 매각불허가 신청서를 써보기로 했습니다. 여러분은 꼭 아파트 문까지 보시고 잘 맞는 부사님에게는 번호를 주고 오세요~! 번호를 주고 오니 인테리어된 좋은 매물 경매로 나오면 연락 주시는 부사님도 계시더라구요. 이상 탈도 많았던 임장, 입찰 편을 마칩니다. 글을 쓰면서도 실수들을 다시 생각하니 찌릿찌릿하네요.ㅎㅎ.. 다음 명도 편에서 뵙겠습니다! https://cafe.naver.com/mkas1/1588105?tc=shared_link | 
