안녕하세요, 소고기를 돈 걱정 없이 사먹고 싶은 소고기등심입니다. 이번 경험은 작년에 월세를 맞추었던 사례입니다. 명도하는 과정에서 매우 애를 먹어서 주의해야 할 점과 제가 했던 실수들을 말씀드릴게요. 그리고 만약 임대를 세팅하시고 이후 매도를 계획하신다면 반드시 '이것'을 염두해 두셔야 한다는 점까지두요. 제가 투자 했던 물건은... 팔았을 때 수익이 날 것 같긴한데 이게 28년 쯤이 될 것 같고... ㅋㅋㅋ 어떻게 해야하나~ 아주 고민이 많습니다. 가격이 제일 중요하다는 생각이 있습니다. 이는 지금도 변치 않는 생각인데요. 그런데 싸게 사었다 하더라도 부동산 시장에 따라 '싸다'의 정도가 달라져야 합니다. 분위기를 어떻게 알 수 있냐면 그냥 그 부동산 사장님을 만나러 가면 됩니다. 저는 맨날 손품 팔았던 아파트 가격이 물건 조사해도 똑같아서 현장도 안가고 그냥 냅다 공매로 아파트를 샀습니다. 초보 주제에 현장도 잘 조사하지 못하는 사람이 잠깐 정신이 나갔나 봅니다 ㅠ 제가 매입한 아파트의 가격은 2.25억 입니다. 당시 시세는 3억 정도로 형성이 되어 있었습니다. 네이버 호가도 3.2~3.3억 정도 였구요. 세금, 인테리어 다 합치면 지금 2.55억 정도 든 것 같네요. 저는 변수를 고려하지 않은 채 단지 "낙찰 받을 수 있는" 가격에 집중을 했습니다. 그게 2.25억이었죠 2등은 2.15억이었습니다. 감은 정확했네요. 그런데 곧곧에서 변수가 튀어나옵니다. ● 변수 ① 집주인의 사정 -* 집주인은 보증을 잘못 서서 살고있던 집이 공매로 넘어갔습니다. 쉽게 말하자면 해당 집을 담보로 돈을 빌려주었는데 빌린 사람이 세금을 체납하여 제가 낙찰받은 집이 공매로 나온 것이죠. 그런데 저는 집의 주인이 아닌 제 3자와 명도 협상을 하기 시작했습니다. 명도와 법적 절차를 동시에 진행하고 있었기 때문에 강제 집행까지 시간이 다 되어도 협상이 진행되지 않아서 집행을 했던 겁니다. ● 변수 ② 개떡같은 대출 -* 저 집은 제 첫 집입니다. 80%까지 대출이 나왔죠 그런데 제가 많이 알아보지 않아 1.8억 대출에 금리를 5%로 했습니다. 월 85만 원 이자~~ ㅋㅎㅋㅎ 저는 신용이 좋고 연봉도 괜찮기 때문에 3% 금리가 가능했을겁니다. ● 변수 ③ 계약갱신청구권 무시하기 전용 25평 집의 인테리어를 턴키로 맡기면 보통 2000만 원정돋 나옵니다. 여기에 추가되는 비용과 부가세까지 한다면 2300은 족히 나오겠죠 그런데 다행히 가족찬스로 1600에 해결을 했습니다. 운이 좋았네요 그러고 나서 임대를 맞추려 했는데 전세난으로 빼기가 어려웠습니다. 전세를 2.2억에 내놨는데 근저당이 2억이 있으니까 들어오기가 껄끄러웠겠죠 그래서 하는 수없이 3000/85을 맞췄습니다. 월 이자기 85만 원이니까 버틸 순 있겠더라구요 그런에 임차인이 4년 계약을 하고 싶다고 했습니다. 저는 아무 생각없이 ok 했죠. 에효 여기서 잠깐 임차인의 계약갱신청구권을 머리 속에 집어 넣겠습니다. 네, 여기까지 보시는 분도 없을 것 같은데 법령 사진까지 보시는 분은 없겠죠 (설마 궁금하신 분을 위해 주임법 제 6조 입니다) 한 줄 요약하자면 임대차 기간이 몇 년이던 임차인은 2년 더 연장할 수 있습니다. 계약을 갱신, 종료던 2~6개월 이내에 통보해야하고 임대인은 자신의 이득을 위해 갱신을 막을 수 없습니다. 직계존비속이 살거나 차임을 안내거나 집을 망가뜨렸거나 하는게 아니라면 말이죠 그러니 임대를 주실 생각이시면 임차인의 2년 초과 요구는 거절해주시는게 좋습니다. +추가로 임대인은 계약 연장할 때 5% 높일 수 있습니다~ 뭔가 다들 변수가 아니고 제 무지로 인해 벌어진 일들 같은데 어쨌거나 저와 같이 고통 받으시는 분은 없길 바랍니다!! 그리고... 다음 물건인 인천 빌라에서도 상당한 공부를 하고 있는데,,, 1. 임차권 등기 말소 안된 경험 2. 누수가 개쩜 3. 빌라라서 안팔림 -> 손님 모으는 방법 4. 인테리어 후 관리비 폭탄 막는 법. 다음은 제가 4가지 겪고 있는 내용으로 여러분들 간접경험에 도움이 되는 글을 작성하겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.
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