안녕하세요. 안전한 경매를 추구하는 안경선배입니다. 딱 한달전에 공매를 통해 공유지분으로 된 상가주택에 대한 낙찰소식을 남겼습니다. 그 이후 스토리를 간단하게 공유해보도록 하겠습니다. 아직 협상을 제대로 시작도 하지 못했기에 자세한 내용을 남기기가 어렵지만 대략적인 설명을 드리겠습니다. 1. 강제경매 취하 2020년 10월에 이번 사건의 압류대상자 앞으로 강제경매가 진행이 되었으나 3개월만에 취하가 되었습니다. 당시 채권금액을 알 수 없으나 지키고자 하는 의지가 있다는 것을 알 수 있습니다. 2. 현황상 가게운영 중 23년 12월 로드뷰에 보면 아래와 같이 '라디에이터'를 수리하는 가게를 운영중으로 보이기에 협상이 수월할 것으로 보입니다. (보:500 / 월:50만) 3. 공유자들 매입가능성 만에 하나 현재 압류대상자가 매수를 못할 경우, 부모님 때부터 살아왔던 이 집을 다른 남매들이 보고만 있지는 않을 것 같습니다. 등기부등본을 보고 추측컨데 2남3녀 현재 생존한 남매는 압류대상자 한명과 2명의 누님 그리고 1명의 여동생이 있는 것으로 추측됩니다. 이들에게는 62년부터 아버지와 함께 살았던 고향이기에 경매에 넘긴다는 것은 말처럼 쉽지 않을 것이고 감정평가금액 정도면 십시일반으로 처리를 할 수도 있는 금액이라고 판단합니다. 4. 상가주택 현황상 주택으로 사용중이기에 개인명의를 가진 사람들이 이 물건에 도전하려면 '명의'도 아깝고 단기간의 양도세도 크기에 거를 것 같습니다. 법인으로 투자를 하더라도 법인세에 추가과세 20%가 더 붙기에 경쟁이 그리 치열하지는 않을 것 같다는 생각을 했습니다. 소송의 막바지 단계에 있던 또 다른 공유지분 물건을 처분한 뒤 이 물건의 잔금을 납부할 계획이었습니다. 그런데 상대방(피고)측은 변호사까지 선임하고 우리물건을 매수할 생각이 없다고 밝혔습니다. 잔금에 대한 계획이 수포로 돌아가면서 잔금을 내기 전 소소한(?)금액으로 체납자와 협상을 하기로 마음 먹었습니다. 공매에서 낙찰받으면 매각허가결정 이 후 7일 이내 잔금을 납부해야 하는데 납부최고기한은 최대 약 3주 정도라 그 안에 체납자와 연락을 하여 다음의 두 가지 방안을 제시하려고 했습니다. 1. 잔금을 미납하고 유찰 시켜 공유자 가족의 명의로 공유자 우선매수 돕기 - 공유자들의 형제들과의 우애가 좋아야 한다는 전제조건이 있고, 상호 믿음이 있어야 가능한 방법입니다. 2. 체납세금 완납 - 이미 매각허가결정이 나왔기에 체납세금을 완납해도 낙찰자의 동의서가 필요합니다. 그래서 그 동의서를 써주는 대신 소정의 수수료를 요청할 생각이었습니다. 이러한 목적으로 내용증명을 보냈으나 수령을 하고도 별다른 연락이 없었습니다. 결국 잔금은 대출이자가 6.1%가 되는 마이너스통장을 활용하여 납부했습니다. 공매를 통해 낙찰받은 물건의 셀프등기는 집에서 다 준비할 수 있어서 법무사가 전혀 필요 없습니다. 물론 비용처리가 가능하기에 그 시간에 다른 생산적인 일을 할 수 있다면 그렇게 하겠지만 집에서 간단하게 할 수 있는 일들이라 저는 1~2시간이면 모든 서류를 준비할 수 있어 셀프등기를 좋아합니다. 그리고 이번에는 국민주택채권매입도 인터넷으로 활용했기에 99% 집에서 인터넷과 전화 몇통으로 해결했습니다. 셀프등기와 국민주택채권매입이 필요하신 분들은 아래 글을 참고하시면 좋을 듯 합니다. <셀프등기 프로세스> https://blog.naver.com/brightrain85/223241778811<국민주택채권매입 - 법인명의> https://blog.naver.com/brightrain85/223488288791이렇게 소유권이전에 대한 등기촉탁을 하자마자 바로 공유자들에게 내용증명을 발송했습니다. 이 역시 ePost를 활용해서 집에서 보냈고 반송불필요 및 배달증명 서비스를 사용하지 않고 그냥 편지형태로 보냈습니다. 참고로 잔금납부 전에 내용증명은 체납자 한사람에게만 보냈고, 잔금 납부 후에는 모든 공유자들에게 발송했습니다. 모두들 형제자매 사이임을 알고 있기에 우애가 나쁘지 않다면 어떻게든 장남을 도와주리라 생각했습니다. 한국자산관리공사에 등기촉탁을 신청했으니 약 2주 후면 등기권리증이 집으로 배달이 될 것입니다. 하지만 그 때까지 기다리기에는 시간이 아깝다보니 다음 주 정도에 등기부등본을 확인해보고 바뀌는 순간부터 바로 '부동산처분금지가처분'을 진행할 예정입니다. 그리고 인용이 되면 바로 협상과 동시에 부당이득금과 공유물분할청구소송을 진행할 예정입니다. 시간은 얼마나 걸릴지 모르겠으나 나름 안전마진을 확보한 물건이기도 하고 공유지분이 아니더라도 입지적으로 괜찮은 물건이라는 판단이 들었기에 처음부터 이기고 들어갔다고 판단합니다. 다음은 제가 희망하는 매도금액과 수익률표입니다. 수익률이나 순수익이 사람에 따라 크게 보일 수도 혹은 작게 보일 수도 있습니다. 말 그대로 상대적인 금액과 수익률이니 제 글은 참고만 하시고 본인만의 속도와 방향에 맞춰서 자신만의 길을 찾아가시길 바라겠습니다. 마지막으로 저는 블로그에 분석글을 쓰고 비공개로 해두고 해결이 되면 공개로 바꾸고 있습니다. 그래서 제 블로그에는 아직 비공개 글이 몇 개 있네요.ㅎㅎㅎㅎ 공유자들이 혹시나 볼까봐 그렇게 했는데 약간 기우라는 느낌도 듭니다. (비공개 했다가 공개하면 조회수가 거의 없음) 허나, 셀프등기 프로세스 및 다양한 경험들을 남겨놓다보니 필요할 때 찾아서 쓰기도 좋고 진짜 내 지식이 되는 느낌이 듭니다. 그러니 투자를 하시는 분들은 블로그를 적극적으로 활용하시는 것을 추천드립니다. 이 물건이 잘 해결되어 행크회원분들께 좋은 소식을 전할 수 있도록 하겠습니다. 모두들 성투하세요^^
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