(개인적인 투자 이야기로 독백의 형태로 작성된 점 양해 부탁 드립니다. 원문은 제 블로그에서 확인하실 수 있습니다. 블로그는 썸네일을 클릭하시거나, 여기를 클릭하시면 됩니다.) 타인 소유의 미등기 건물이 있는 대지, 말만 들어도 복잡하고 어려워 보인다. 그래도 3억을 벌 수 있다고 하니 무슨 이야기일지 무척이나 궁금하다. 지금부터, 딱 10분만 집중해서 읽어보자. 오래전에 지은 건물들은 등기부등본이 없는 경우가 허다하다. 이런 건물을 흔히 미등기 건물이라고 부른다. 만약 미래 가치가 있는 토지 위에, 타인 소유의 미등기 건물이 있다면 여러분은 매수할 수 있겠는가? 미등기 건물까지 함께 매수하는 조건이라면 산다는 사람도 있을 것이다. 향후 법적 분쟁이 일어날 것이 뻔하기 때문에 대부분의 사람들이 매수를 꺼려 할 것이다. 다행히도 선배와 나는 돈이 되거나, 배움이 있는 물건은 일단 도전하는 스타일이다. 미등기 건물을 제외하고 토지만 매수하더라도, 3억 아니 그 이상의 수익을 낼 수 있는 투자 사례를 소개해 보도록 하겠다. 때는 23년 8월이었다. 부산에 있는 토지가 경매로 나왔는데, 전체 522m2 중 116m2로 9분의 2에 해당되는 지분만 나왔다. 완전한 소유권도 아니고, 건물도 매각 대상이 아니었다. 딱 봐도 법적 분쟁이 불가피한 물건이었다. 그런데 주소를 자세히 보니, 어디서 많이 본 주소였다. 알고 보니 우리가 22년도 말에 낙찰받은 보상 물건(파란색 표시)에 바로 접한 물건이었다. 우리는 흥분을 감출 수 없었다. 남들에게는 맹지인 물건이지만, 우리에게는 도시계획도로에 접한 전면이 넓은 땅이었기 때문이다. 이 물건의 투자 Point를 살펴보자. 먼저, 도시계획도로를 나타내는 빨간 실선이 물건지 옆에 표시되어 있다. 도시계획도로가 개통이 되면 왕복 2차선 도로에 접할 뿐 아니라, 도로에 접한 면이 넓은 실속 있는 땅이 된다. 향후 가치가 상승할 것은 불 보듯 뻔하다. 그리고 대지 위 미등기 건물 덕분에 법원에서 감정가보다 낮은 금액으로 최저가를 산정하였다. 신건임에도 불구하고 시세보다 저렴한 금액이었다. (최저가는 평당 380, 시세는 평당 500 수준) 마지막으로 이 물건은 지분에다가, 지상 위 미등기 건물로 인해 대출이 불가능했다. 1.3억의 현금을 내면서 이 물건에 입찰할 수 있는 사람은 몇이나 될까? 우리는 단독 낙찰을 확신했다. 이 물건을 투자함에 있어 가장 중요한 Point는 바로 도시계획도로 개통 여부와 개통 시점이었다. 다행히 개통 여부는 지자체 담당자를 통해 쉽게 확인할 수 있었다. 물건지 앞의 도시계획도로는 우선순위가 높은 도로라 무조건 개통한다고 하였다. 그렇다면 언제 개통될 예정일까? 우리는 물건지 인근에 공사 중이거나 개통된 도시계획도로를 모조리 조사했다. 조사 내용과 지자체 담당자 인터뷰를 토대로 늦어도 28년 말에는 도로가 개통될 것을 예상할 수 있었다. 이제 알아봐야 할 것은 도시계획도로가 개통됐을 때, 이 땅의 가치이다. 이미 도시계획도로가 개통된 곳의 로드뷰를 살펴보자. 기존에 있던 허름한 건물들이 사라지고 왼쪽으로 도시계획도로가 개통되어 있다. 자세히 보니 도로가 개통하면서 신축한 건물들도 하나씩 보인다. 기존 소유자가 신축한 경우도 있겠지만, 개발업자가 땅을 매입하여 신축한 경우가 많을 것이다. 우리는 곧바로 개발업자가 땅을 매수하여 신축한 곳들을 조사하였다. 조사 결과, 적게는 평당 1000만원, 많게는 평당 1990만원에 땅을 매수한 것을 확인할 수 있었다. 조사한 땅보다 물건지의 입지가 훨씬 좋았기 때문에 우리는 향후 도로가 개설되면 최소 평당 1200만원은 거뜬히 받을 수 있을 것으로 예상했다. 결론적으로, 우리는 입찰할 가치가 충분한 물건이라고 판단했다. 단독 낙찰을 확신한 만큼 최저매각가격에서 1원도 올리지 않았다. 결과는 역시나, 단독 낙찰이었다. 낙찰 이후 진행 경과는 위와 같다. 두 물건 모두 지분이었기 때문에 법적 조치가 불가피하였다. 보상 물건(파란색)은 24년 5월 부당이득반환 소송에서 승소하였다. 지금은 해당 채권으로 공유자 지분을 강제 경매에 집어넣은 상태이다. 관련 이야기는 다음 기회에 풀어보도록 하겠다. 물건지(빨간색)로 다시 돌아오면, 물건지 또한 부당이득반환 소송을 진행 중에 있다. 현재 지료 감정 신청까지 넣어놓은 상태이고, 올해 중으로는 판결이 날 것으로 예상된다. 승소하면 보상 물건과 마찬가지로 공유자 지분을 강제 경매에 집어넣는 것도 고민하고 있다. 공유자 지분을 강제 경매에 집어넣는 것 외에는 어떤 방법이 있을까? 나머지 지분을 우리가 매수하는 방법도 있다. 하지만, 우리는 싸게 사고 싶고 상대는 비싸게 팔고 싶어 해서 협의가 쉽지 않을 것으로 보인다. 정 안되면 공유물 분할 소송을 진행할 수도 있다. 케이스 별 장단점을 정리해 보니, 공유물 분할 소송을 통해 현물 분할을 받는 것도 괜찮을 것 같다. 현물 분할을 한다면 어떻게 분할 받는 것이 우리에게 가장 유리할지 고민해 보았다. 현물 분할은 크게 A안과 B안, 두 가지 Case로 예상됐다. 우리에게는 A안으로 분할 받는 것이 가장 Best Case가 될 것이다. 땅 모양도 예쁘고 우리가 가지고 있는 보상 물건에 접하기 때문이다. 하지만, 상대방 입장에서는 나머지 땅의 모양이 못생겨진다는 이유로 B안으로 현물 분할을 해달라고 주장할 가능성도 있다. 그래서 건축설계사를 통해 A안과 B안 두 가지 Case에 대해 근생으로 설계를 떠보았다. 최대 기준으로 뽑았을 때는 용적율에서 큰 차이가 없었다. (B안의 땅 모양이 너무 못생기긴 했다.) 만약 실제로 공유물 분할 소송을 진행하게 된다면, B안의 경우 용적율이 최대한 작아지도록 재설계가 필요하다. B안으로 분할 받는 것이 우리에게 경제적으로 얼마나 큰 손실인지를 강조해야 하기 때문이다. 이러나저러나 시간은 우리 편이기 때문에 향후 계획은 천천히 생각해 볼 예정이다. (도시계획도로가 개통되기까지의 시간은 넉넉하고, 시간이 지날수록 부당이득금이 쌓일 것이기 때문이다.) 법적 조치는 그렇다 치고, 이 물건의 최종 수익에 대해 알아보도록 하자. 도시계획도로가 개통된 후 평당 1200만원에 매각할 경우 매도 금액은 4.2억이 된다. 매매 차익만 약 2.85억이 되는 것이다. 향후 지가 상승은 일절 고려하지 않은 금액이다. 거기다가 예전에 낙찰받은 보상 물건은 보상 이후 잔여지가 남을 수도 있는데, 이 잔여지가 없으면 물건지는 맹지가 된다. 때문에 시행사에게 잔여지를 비싸게 매각할 수도 있을 것이다. 현재 물건지 인근으로 지적재조사 사업이 진행되고 있어, 잔여지가 생길지는 미지수이나 만약 잔여지가 남게 된다면 우리에게 꽤 괜찮은 수익을 가져다줄 것이다. 여러분들에게는 이 물건이 어떻게 보였을 지 궁금하다. 우리에게 있어 이 물건은 색다른 도전이었고, 너무나 흥미로운 물건이었다. 실제로 우리가 예상한 수익을 거둘 수 있을지는 모르겠지만, 돈으로도 사지 못하는 값진 경험을 했다는 것에 큰 의의가 있었다. 시간이 지나 이 물건을 매도하게 되는 날, 실제로 얼마에 매도했는 지도 공유해 보도록 하겠다. 다음에도 재미있는 투자 이야기로 돌아오겠다. 오늘의 단가를 올려주는 투자 이야기. 끝. [함께 보면 좋은 글]
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