안녕하세요 부동산도 꼭꼭 씹어먹는 주먹밥a 입니다. 요즘 TV나 뉴스를 보면 서울, 경기 부동산 열기가 뜨겁다는 소식이 연일 올라오는데요 불과 2년전만 해도 바닥이 없을것처럼 끝없이 하락했던걸 생각하면 부동산 심리가 전환되는건 순식간이라는 생각이 듭니다 ㄷㄷ 전국 매수심리가 꽁꽁 얼고, 집 보러가면 단지 내 모든 타입을 공실로 볼수 있던 그 시기에 급매로 매수했던 아파트 한채가 있습니다. 내집마련반 후기와 강남여의주쌤 칼럼 댓글에서도 감사인사를 드렸던 아파트인데요 https://cafe.naver.com/mkas1/1275536 https://cafe.naver.com/mkas1/1275536 그 아파트를 최근 매도하여 약 1년2개월만에 세전 9천정도 수익을 거뒀습니다. 2년 미만 단기세율로 66% 계산하니 절반이상 금액이 세금으로 훅 빠져나가긴 했지만ㅠ 1년 조금 넘는 기간에 연봉만큼을 번 셈이고 양도세 상계처리 목적도 있던터라 결과에 만족하고 있습니다 ㅎㅎ 행크에서는 3개월만에 몇천띠기, 1년만에 억띠기 하시는 고수분들이 많으셔서 제 경험이 도움되실지는 모르겠습니다. 하지만 저와 비슷한 상황의 초보분들도 계실 것 같아서 해당 아파트 매수 과정에서 생각했던 부분과 참고했던 내용들을 적어보려 합니다. https://youtu.be/UfZyGFMbFEk?si=EMEUYW2PfmF3eVw6 전고점 16억대였던 송도 아파트가 7억대까지 하락하고 전고점 11억대였던 동탄 아파트가 5억대까지 하락했다는 기사를 보신다면 어떤 생각이 드시나요? 만약 저 기사가 오늘 발행된 신문이라면? 저라면 당장 부동산 전화해서 집주인 계좌 알려달라고, 일단 가계약금부터 넣고 얘기하자 할것 같은데요ㅎㅎ 하지만 이런 기사가 횡행했던 2022년 당시 전국 부동산은 매월 신저가를 갱신하고 있었습니다. 유튜브와 지역부동산카페 등에서는 "이제 부동산으로 돈 버는 시대는 진짜 끝났다!" 라고 외치는 사람들이 정말 많았습니다. (물론 행크는 예외지만요ㅎㅎ) 저 역시 부동산 공포장속에서 아파트 구경할 엄두는 못낸채 행크카페 칼럼 읽기와 행크TV 시청만 하고 있었는데요 그때 송사무장님께서는 부동산 하락장의 팩트체크를 매우매우 강조하셨습니다. 그리고 강남여의주쌤은 행크TV와 칼럼에서 언론에서 폭락했다는 아파트 실거래나 정보를 찾아보면 기사와 다른 경우가 많고, 만약 아파트를 매수할 경우 전고점 대비 얼마 정도 수준에서 매수해야 안전마진을 가져갈 수 있을지 등의 실전 노하우를 풀어주셨습니다. https://cafe.naver.com/mkas1/824894 https://cafe.naver.com/mkas1/824894 이렇게 폭락했다는 실거래가 단발성인지, 아니면 대다수가 그러한 분위기인지 내용을 확인해보니 언론이 만든 공포스런 안개가 조금씩 걷혀가는 걸 느꼈습니다. 부동산 하락은 일시적이고 언젠가 회복될거란 생각을 하게되자 전고점 23억대였던 송파 헬리오시티가 16억대까지 떨어진 가격이 굉장히 저렴해 보였습니다. 22년말에 분양한 둔촌주공 분양가(84m2, 13억) 역시 너무 저렴하게 느껴졌습니다. 자연스레 평소 검색한적도 없던 상급지 아파트를 찾아보면서 지금은 내집마련 해도 괜찮겠다 생각이 들었고, 우리가족 상황에 맞는 아파트가 무엇일지 와이프와 상의하여 우선순위를 정했습니다. 1. 목적 기존 보유했던 분양권을 모두 처분해서 무주택자가 된 터라 당장 살고있는 집 계약이 끝나면 거주할 곳이 필요했습니다. 4년 뒤 첫째가 초등학교 다닐 것을 생각하면 서울, 수도권 갭투보다는 안정적인 실거주 아파트가 1순위 였습니다. 2. 지역 현재 살고 있는 대전 내에서 저랑 와이프 직장과 멀지 않은지, 초등학교는 가까운지, 상권이용은 편리한지 등을 고려했는데 나중에 매도할 것을 생각해서 다른 사람들이 선호하는 동네인지 여부도 큰 비중을 두어 지역을 좁혔고, 대전의 도안신도시로 정했습니다. 3. 금액대 사실 이 부분에서 기준을 정하기가 어려웠습니다. 하락장에는 가장 우량주를 매수하는게 좋을 것 같은데 막상 찾아보면 상급지 대장 아파트들은 하락폭이 크지 않았습니다. 부동산 임장을 가봐도 전고점 대비 30% 이상 하락한 A급지 물건은 찾아볼 수 없었지만 B, C급지 단지에서는 물건선택의 폭이 넓었습니다. 임장을 다니며 저희가 감당 가능한 대출금액이 얼마인지 고민한 결과, 전고점 대비 30% 이상 하락한 6억원 이하 아파트를 기준으로 정했습니다. 4. 아파트 단지 22년 10월부터 23년 1월까지 앞서 말한 A, B, C 단지를 여러번 둘러봤습니다. 초품아, 역세권, 주차대수, 내부구조 등 항목들을 나열해서 비교하고 가장 중요한 가격도 꾸준히 확인했습니다. 비교 결과, A단지는 금액대가 높아서 제외하고, B단지는 여유있는 주차대수와 내부구조가 강점이고, C단지는 주차대수와 내부구조가 아쉽지만 가격 하락폭이 가장 큰 메리트였습니다. 그 외 조건은 비슷한 상황이어서 B, C단지를 주시하며 초급매가 나오는것을 매일 모니터링 했습니다. 5. 동호수 로얄 동호수가 분명한 C단지와 달리 B단지는 매수자 취향에 따라 조금씩 달랐습니다. 동마다 저녁시간대 주차장 공간, 뻥뷰, 단지내 연못뷰, 초등학교 인접, 상권 인접 등 특징이 상이했고, 해당 강점이 많은 동 위주로 로얄동호수를 체크했습니다. 결론을 먼저 말씀드리면 C단지 로얄동에 속하는 16층 아파트를 매수했습니다. RR은 아니었지만 뻥뷰에 주차장이 여유 있는 동이었고, 상권도 멀지 않아서 실거주에 편하겠다 생각이 들었습니다. 다만 가격 협상을 할 수 있을 것 같아서 네고 요청을 했는데 매도자분이 500만원도 네고해주기 어렵다는 답변이 왔습니다. 엥? 요즘 같은 시기에 500만원도 어렵다고? 뭔가 이상해서 주변 부동산에 알아보니 1, 2주 전부터 갑자기 거래가 많아져서 RR 급매는 거의 다 빠졌다고 합니다. 실제 확인해보니 관심물건 동호수 2개가 어제 날짜로 가계약금 입금된 상황이었습니다. 갑작스런 분위기 반전에 저와 와이프는 혼란스러웠지만 500만원, 1000만원에 연연하지 말자 생각되어 바로 가계약금을 쐈습니다. 그렇게 하락장 속에서 내집마련을 할 수 있었고, 저희가 계약한 뒤로 해당 단지의 실거래 금액이 점차 상승했습니다. 위의 아파트를 매수했던 시기가 2023년 초순이었는데 지나고보니 2022년 말부터 2023년 초까지 부동산 분위기가 가장 안좋았고 금액도 가장 저렴했던 시기였던 것 같습니다. 급작스런 금리인상 충격에 모든 부동산 가격이 하락했고 앞으로 더 떨어질거란 인식이 팽배한 시기였지만 송사무장님과 강남여의주쌤 칼럼을 보며 고수의 생각을 읽고 믿었던 덕분에 좋은 기회를 잡을 수 있던 것 같습니다. 정부정책이 부동산 침체를 막는 방향으로 제시될 거고 세금, 대출, 금리 등 몇개의 상승시그널들이 중첩되다보면 분위기가 반전되는건 순식간이라는 사실을 2023년 초에도, 그리고 최근 부동산 상황에서도 느끼고 있습니다. https://cafe.naver.com/mkas1/785595 https://cafe.naver.com/mkas1/785595https://cafe.naver.com/mkas1/1548236 https://cafe.naver.com/mkas1/1548236 실거주 하려던 아파트를 개인적 사유로 계획을 변겅하여 매도하게 됐지만 진행과정에서 아파트 매수 셀프등기를 하고 단기 매도도 해보면서 많은 경험과 수익을 얻게 되어 만족스런 투자였습니다. 그리고 올해 목표중에 단기수익 1건이상 매도경험 해보는게 있었는데 이번 아파트 매도로 목표 한개를 달성했습니다 ㅎㅎ 급매 투자를 한번 경험해봤으니 다음번 목표는 경공매 투자 한바퀴에 도전해야겠습니다! 초보 투자자의 긴글 읽어주셔서 감사합니다. * P.S 쓰고보니 매도경험담이 아니라 매수경험담이 되어 버렸네요 ㅎㅎ 매도 과정에서도 우여곡절이 많았는데 찐 매도경험담은 나중에 다시 작성해 보겠습니다~!
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