https://cafe.naver.com/mkas1/1691920 https://cafe.naver.com/mkas1/1692797 (뜬금 없는 대출 이야기!) 상가를 담보로 근저당을 받기 위해 은행에서 자체 감정을 하고 감정가의 50% 정도를 대출을 받았어요! 낙찰가의 70% 정도! 그것도 공매 당시의 감정가보다는 낮게 감정한 금액이지만, 전 이 정도만이라도 대출이 나온 것에 대해 감사하고 있어요! 이전 후기 1,2편에서 말씀드렸듯, 미등기 땜에 대출이 안되어서 고생한 경험이 있어서 ㅠㅠ 미등기 문제 해결한 이후, 직접 상가에 방문하여 감평을 하고, 대출이 가능하게끔 고생해주신 분께 감사하고 있어요! 개인적으로 제가 선호하는 은행이기도 하고, 이번에 애써주신 것도 정말 감사해서, 주거래를 바로 ○○은행으로 바꿔었어요! 기존에 거래하던 은행보다 전산도 잘 되어있고 아주 만족하고 있습니다! 소유권 이전등기를 위해서 은행에 연계된 법무사님을 통해서 이전 등기를 했는데! 보통 대출을 받을 때는 법무사비로 눈탱이를 많이 맞는다고 했는데, 채권 등 매입 비용이 많아서 그렇지 법무비는 어느 정도 적정선에서 받으셔서 그 부분도 감사하고 있어요! 또 신탁공매 잘 모르신다고 하셨는데 공부하셔서 등기 치니라 애쓰셨던 법무사님도 감사하고요! 법무사 사무실에서 은행에 이렇게 등기권리증을 갖다 주시고 가셨더라고요! 처음 낙찰에 상가 2개 ㅋㅋ 벽이 터있는 상태라 어쩔 수 없었지만 ㅎㅎ 상가 등기 권리증을 보면서 그동안의 고생이 눈 녹듯이 녹는 기분입니다! 이제 다음 목표는 임대차!!!! 임대차도 맞추고 노력해보려고 합니다! 인근 부동산에 이야기해서, 상가 건물 유리창에 임대 광고를 부동산 전화번호를 써서 붙여달라고 하는데.. 의지가 없는지 ㅠㅠ 2주 정도 계속 시간만 끌더니 할 수 없다고 통보를 해왔네요! 어쩔 수 없이 직접 임대 광고를 제작해서 붙여야 할 것 같아요! (제가 부사님이면 좋아했을 것 같은데~ 이해할 수 없는 부분입니다!) 이번에 제가 가장 우려했던 부분이, 공고문을 제대로 읽지 않아, 또 하나의 함정! 이사가 전 임차인 문제였습니다. 일단 신탁사에 물어봐도 연락처가 없다고 합니다! 동의서 있지 않냐? 그때 계약한 서류 없냐? 확인해주겠다고 했는데.. 확인하기 귀찮았는지.. 아니면 제가 계약금 손해보고 끝날 것처럼 보였는지... 연락처가 없다고 합니다. 당시 전 임차인과 유일한 연결고리는 관리사무소장님... 임차보증금 다 받아간 상황이니 문제 안 생기게 통화해서 해결되게 하시겠다는 분이... 소유권 이전등기를 하면서 관리비 완납과 비슷한 시점에..... 더이상 개입을 하지 않겠다고 합니다. 그래서 전 이 상가의 소유권이 신탁사로 넘어가 공매로 진행한 시행사에까지 전화를 합니다... 기분 안좋을 거 알지만, 시행사에서는 신탁사에 동의를 구하는 당시에 신탁사에 계약서 등을 전달했기에 신탁사에 연락처가 있다고 합니다. 시행사에서는 알려줄 의무가 없다. 공매로 해당 건물 넘어간 상태인데, 낙찰자 사정은 알지만 더이상 연락하지 말라고 합니다. (암요.. 알죠... 전 답답해서 지푸라기라도 잡아보는 심정으로... 죄송함다...) 결국 다시 신탁사로 전화를 하여, 이 상황을 설명하고, 시행사에서는 신탁사에 동의를 구할 때 임차인 관련 사항을 전달했다! 전 임차인의 연락처를 알려줄 사람은 신탁사 밖에 없다! 결국 신탁사에서 전 임차인의 연락처를 알려줍니다. 처음부터 알려주었으면 될 것을 ㅠㅠㅠ (이 신탁사 담당자... 끝까지 사람을 괴롭히.....) 전 임차인의 연락처를 파악하고 연락을 합니다! 연락을 기다리고 있었다고 합니다. 연락처는 관리소장님이 아신다고 합니다. 그렇지 않아도 임차인 보증금 반환 확인서와 인감증명서를 요구하기에 연락처를 알려줬고 연락을 달라고 했다고 하는데, 누가 거짓말을 하는지 모르겠습니다. (전 임차인? 관리소장님? 누구?? 거짓말 탐지라도 해야 하나요..ㅠ) 그리고 그 과정에서 낙찰 받은 상가의 천장 시스템 에어컨을 전 임차인이 떼어간 것을 관리소장님에게 들었다는 내용을 확인하니, 현재 더이상 사업장을 운영하지 않는데 시스템 에어컨을 떼어가서 뭘 하냐면서, 떼어간 적이 없다고 합니다. 관리소장님에게 상가 쓰시는 분에게 주든지 알아서 하라고 했다고 한다. 그럼 범인은 누구일까요? 상가가 공실이어서 임차인과 명도나 합의 등이 필요하지 않을 것으로 생각했는데, 제가 간과한 내용입니다. 공고문에는 전 임차인의 보증금 반환 확인서와 인감증명서를 받도록 되어 있다는 사실을 ...... 왜 못 봤을까요? 아마도 공실이라는 사실에 눈이 멀어 넘겨짚었을 것 같아요! 전 임차인의 요구 금액은 ○○○만원! 주변 지인들이 보통 경매 낙찰자가 그 정도의 금액을 준다고 했다고 한다. 명도의 기술 수업에서 배운 지식을 동원, 해당 금액은 전용 면적 ○○평의 상가를 강제집행하는 데 드는 비용이다. 전 임차인 분은 이미 보증금을 받고 이사를 하지 않았냐... 그 큰 금액은 낙찰자분이 지급한 사례가 없다.(제3자 화법) 인감증명서 발급 비용은 천원 정도 밖에 안들지 않냐. 소정의 사례를 하겠다. 신탁사의 동의를 받고 임차를 한 경우, 이사를 갈 때도 신탁사에 임대차보증금 반환 서류와 인감증명서를 제출하도록 되어 있다. 당시 이사가면서 이 서류를 제출하지 않고 간거다. 이러면서 설득을 합니다. 상대방의 이야기가 시작됩니다. 시행사 측에서 원상회복 등 여러가지 이유를 들어가면서 보증금을 모두 주지 않고 차감을 하고 줘서 손해가 크다. 등등등... 다 이해가 될 것 같다. 지금까지 관리사무소장님, 시행사, 신탁사와 계속 통화를 하고 겪어온 바로는 전 임차인도 고생이 많았을 것 같다는 생각이 들었다. 하지만 천장의 시스템 에어컨 등..... 이야기도 하고, 우리도 그동안 미납된 많은 관리비를 납부하니라 손해가 막심한 상황이고, 상가에 복잡한 문제가 많아서 고생도 많았고, 대출도 많다. 등등 이유를 되면서 제3자 화법을 사용하며 합의점을 찾아갑니다. 결국 처음 소정의 사례보다는 조금 더 비용을 사용하기는 했지만, 세금 8.8% 공제하고 금액을 지급했습니다. 세금 신고는 바로 했고요! 합의 비용이 들어가기는 했지만, 그래도 신탁사에 담보로 잡혀 있는 유보금액을 찾아올 수 있어서 정말 다행이라는 생각이 들었습니다. 공고문만 잘 봤어도 이런 실수는 하지 않는 건데 말이죠 ㅠ 해당 사례금액을 지급하면서, 한편으로는 이런 생각이 들더군요! 전 그동안 투자한다고 지출도 못하고 시드머니를 모으는데 총력을 기울였는데 갑자기 억울한 생각이 드는 겁니다. ㅎㅎㅎㅎ 그래서 마침 지인이 패밀리 세일하는 정보를 주기에 사례금액의 1/10도 안되는 금액으로 마음의 드는 예쁜 원피스를 하나 구입했습니다. 그간 마음 고생하고 여러가지로 고생한 노력의 대가라고요! 소소한 선물이지만 자신에게 이렇게 선물을 해주니 기분이 좋아지더라고요! 앞으로 이 옷을 보면 저의 첫 낙찰 상가가 생각날 것 같습니다. 이제 그동안 끙끙거리며 말도 못하던 문제들이 모두 해결되었습니다. 이제 또 하나의 관문이 남았죠! 임대차 세팅! 수많은 부동산에 내놓았는데 연락이 없는지, 의지가 없는지 ㅠㅠ 해당 상가가 대로변에 잘 보이는 곳에 있어서 유리창에 스티커로 임대문의라고 붙여달라고 했는데, 제가 부동산이라면 좋아할 것 같은데, 이해할 수가 없어요. 부동산의 의지가 없는 걸까요? 임대도 직접 나서야겠다는 생각이 들어요! 임대문의 현수막이 아닌 스티커 제작하는 업체에 의뢰하고. 직접 붙여야 할 듯합니다. 부동산이 해결해주지 않는다면 직접 나서서 홍보해야겠죠! 당근에도 올려보고, 블로그에도 올려보고 임대 세팅을 위한 노력을 해야겠어요! 혹시 임대세팅 경험이 있으신 분들은 어떤 방법이 좋은지 노하우도 알려주세요! 오랜만에 가족들과 상가 근처에 가서 외식을 하고, 상가에 디퓨저도 갖다 놓고, 상가의 내부 환기도 하고, 바닥에 있던 지저분한 쓰레기 같은 것들도 싹 치웠습니다. 주택처럼 좀 깔끔하게 해놓고 향기도 좋으면 임대도 잘되지 않을까? ㅋㅋㅋ 행크에서 그동안 보고 배운 게 많아서 이런 시도도 합니다. ^^ 최근에 음식점을 하고 싶다고 당근에서 문의도 들어왔다고 하는데, 생각했던 병원과 학원이 아니지만, 그래도 임차인이 들어와서 영업만 잘 해준다면야~~ 음식점을 운영하는 임차인과 계약을 하면 앞으로 여기서 외식 자주해야겠어요 ㅎㅎㅎㅎ 임대차 세팅을 위한 노력들과 임대 세팅 후기들을 다음 편에는 꼭 남기고 싶습니다!
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