제가 작성한 글은 아니구요. 저의 스승님이 작성하신 글인데 유용한것 같아서 공유드립니다.
단순한 전고점 대비 계산한 수학적 자료라기보단, 현재의 상황이 반영된 저평가이니 개인적으로 참고하시면 좋을거 같아요.
덕분에 해운대서 아주 잘살고있습니다.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
작년 9월에 이어 부산 국평 저평가 리스트 2탄!
작년 하반기 유동성 증가 및 공급 부족으로 인하여
수도권 뿐 아니라 지방 광역시 부동산 시장도 상승하기 시작,
부산 상급지 선호단지들 역시 많이 반등한 상황이다.
그렇다면 지금 부산은 어디를 매수해야할까?
혹자들은.. 유튜브에 나와 양극화 시대임으로
이미 전고점 까지 도달해버린 상급지들만 살아남는다고 한다.
그리고 그런것들을 추격 매수하라고 종용한다.
개인적으로 동의하지 않는 이야기 이다.
양극화 시대임은 부정할수 없는 사실이나
양극화 시대라도 영원히 상승하는 자산은 없다.
아무리 좋은 상급지도 하락기엔 30~40% 폭락한다.
높은 가격을 주고라도
최고의 주거 환경을 누리려는 실수요가 아니라면
아직 충분히 상승여력이 남아있는 저평가 상품을 매수하는게 맞다.
저평가 상품은 저가 상품과 동일한 말이 아니다.
매수 이동의 시간 차이와 정책등 여러 요인들로
원래 가치대비 일시적 눌림목을 겪고 있는 상품을 뜻한다.
그럼 어떤 부산 아파트들이 지금 시기 저평가 상품인지 분석해보자
부산 84타입 전고점 대비 안전마진율과
전고점대비 110%,120% 상승시 마진율 분석 자료이다.
(분양권 및 신축 입주단지 제외 기축 단지들만 포함된 자료)
각 단지별 특성과 현재 정책,트렌드등을 고려
이번 싸이클 기대상승율을 분석 한뒤
위 자료의 기대 마진을 참고 하면된다.
위 분석 결과
부산 아파트 시장은
지역 측면에선
서부산권과 외곽신도시
가격대 측면에선
7억 이하
상품 측면에선
소단지
주상복합
구축
재건축
나홀로
단지들의 반등폭이 미비 했다.
(수도권 일부 제외 전국적으로 비슷한 흐름이 나타나고 있음)
이런 트렌드를 고려
안전마진율이 높은 단지들중
가수요가 유입되고 하반기 시점 상승할수 있는 소단지 들과
에코델타시티 과공급으로 당분간 영향을 받을 명지국제신도시
사업성과 진행속도등 개별성이 높은 재건축 단지들은
금액대별 저평가 아파트 추천 리스트에서 제외 시켰다.
<부산 지금 사야하는 저평가 단지 리스트>
10억 초과 단지
해롯스,해센푸,해비동
e편한세상 오션테라스
광안자이
9억대 단지
래미안 장전
대연sk뷰 힐스
8억대 단지
삼한골든뷰센트럴파크
래미안해운대
대연자이
해운대센텀두산위브
7억대
연제롯데캐슬데시앙
연산더샵
우동반도보라빌
포레나동래
명륜2차아이파크1단지
경동마리나
더샵파크시티
수영만sk뷰 1단지
6억대
센텀삼환
e편한세상 부산항
센텀센시빌
센텀협성르네상스타운
국제금융시티문현베스티움
대연파크푸르지오
e편한세상동래명장
좌동 동부
lg 메트로시티 1차
대신푸르지오
5억대
장전금정산sk뷰
초량베스티움센트럴베이
해운대메가센텀한화꿈에그린
구서롯데캐슬골드1단지
장전디자인벽산블루밍
사직쌍용예가2차
동래삼정그린코아포레스트
포레나부산초읍
대신더샵
동대신역비스타동원
일광신도시
4억대
연지자이2차
더레디언트금정산
위 단지들은 여러가지 지표상 안전마진이 충분하고 추가 상승여력이 남아있다고 본다.
(이는 개인적인 분석글이며 참고만 하길 바란다.) |
