안녕하세요. 헤이즐넛카페입니다^^ 앞서 발행했던 1탄 다들 보셨나요? 이어지는 글이기 때문에 처음 보시는 분들은 꼭 1탄 보고 오세요.ㅎㅎ https://cafe.naver.com/mkas1/1817374 https://cafe.naver.com/mkas1/18173741탄 마지막에서 저희가 네이버 부동산의 '빌라 주소.층수.전용면적' 정보를 가지고 이 부동산의 정확한 호수를 알게 되었잖아요?^^ 그러면 이제 아래와 같이 부동산 플래닛 앱에서 '공시가' 탭을 누르고 해당 호수의 공시지가를 찾아봅니다.ㅎㅎ (일반적으로는 전년도 공시지가가 표기됩니다. 이제 24년도 공시가겠죠) 1탄에서 물건 상세 주소가 '102호'라고 알아냈는데 '102호'의 공시지가가 3억인 거 보셨나요? 그렇다면 이 초기 재개발 빌라 물건의 예상 감평가는 3억(공시가)*140% - 약 4.2억이 됩니다!!! 1탄에서 해당 물건의 매매가가 7.6억이었으니까.. 이 물건의 프리미엄은 매매가 7.6억-예상감평가 4.2억 = 추정 프리미엄 3.2억이 됩니다!!! (지역과 사업장에 따라 130%를 곱하기도 하고 150%를 곱하기도 합니다. 하지만 저희는 지금 같은 구역 내에 물건 중에 급매를 고르는 법을 배우고 있는 것이기 때문에 동일한 비율을 곱하기만 하면 됩니다.) 자, 그럼 저희가 알게 된 102호의 공시가를 바탕으로 네이버 블로그 상에 부동산 사장님이 소위 '급매물'이라고 올리신 가격과 비교를 해보겠습니다. 이 물건은 2024년 공동주택 가격이 2억1백만원입니다. (이 꼬다리 '백만원'은 계산하기 힘드니까 2억으로 계산할게요) 앞에 산식과 같이 곱해볼게요. 공시가 2억*140%= 예상감평가 2.8억이네요. 매물 가격이 6.1억이라고 나와 있으니까.. 매매가 6.1억-예상감평가 2.8억=추정 프리미엄 3.3억입니다!!! 아까 계산한 매물 프리미엄이 3.2억이었는데 부동산 사장님이 급매물이라고 올린 물건 프리미엄이 3.3억이면 위에 102호도 상당히 괜찮은 물건이라는 것을 알 수 있습니다. 이런 식으로 같은 구역 매물 중 프리미엄이 저렴한 물건을 찾으시면 되는데 여기서 주의할 점은!!! "일반적으로 적은 평수일수록 프리미엄이 많이 붙는다"는 점입니다. 이렇게 여러 물건을 찾다 보면 소위 말하는 '부사님만 급매물'도 눈에 들어오고 물건리스트 보내주시는 것 중 '누가 봐도 급매물'도 눈에 확 들어오게 됩니다!!! 찐급매는 머리와 손이 동시에 움직이는 자가 잡는다!!! 잘 아시죠?ㅎㅎㅎ 평소에 프리미엄 비교하는 연습 많이 하셔서 여러분에게 5천, 1억 싸게 사시는 행운이 찾아오길 바랍니당^^ 미래에 잡을 급매 미리미리 축하드립니다~~~!!!
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