안녕하세요 열정부자 열정문수르 입니다. 저는 현재 행공스 A조에서 활동 하고 있습니다. 쿵쿵나리 선생님 리드하에 A조에 단타조를 별도로 만들어서 임장 및 입찰을 진행 하고 있습니다. 이번에는 어떤 물건을 임장 및 입찰을 할까? 하다가 발견한 물건입니다. 바로 물건 소개 해드리겠습니다. 경기도 김포시에 위치한 아파트 입니다. 한강신도시 어울림아파트 입니다. 김포골드라인인 장기역 앞에 있는 단지 입니다. 아래 사진 입니다. 위치가 나름 괜찮아보였습니다. 가격만 맞으면 팔리겠다라는 생각을 1차적으로 했습니다. 시세를 보았습니다. 거래량도 생각보다 많아서 더 이뻐보였습니다(?) 다만, 09년식이라서 수리는 필요해보였습니다. 해당 물건은 신탁공매 입니다. 공매의기술CLASS를 수강하신분은 아시다시피 신탁공매에서 권리분석은 공고문 확인을 꼼꼼하게 하면 됩니다. 입찰 전, 공고문을 꼼꼼히 읽어보았습니다. 국민희망임대주택 위탁관리 회사에서 매각하는 물건입니다. 추가로 세대개방이 가능하다고 되어 있습니다. 즉, 공실로 인수사항은 없었습니다. 국유재산 공매처럼 낙찰받고 키만 인수 받아서 처리하면 되는 물건입니다. 물건 기본정보와 권리분석을 마쳤습니다. 세대 내부를 볼 수 있으면 확인하고, 시세조사를 통해서 입찰가를 산정 해야 합니다. 세대 개방 하는 07/09(수) 방문을 요청 했습니다. 저는 지방에 있어서 행공스 A조에서 같이 활동중이신 크리스탈맘님과 부생부사님께서 다녀와주셨습니다. 내부를 꼼꼼하게 확인 해주셨습니다. 수리해야 할 곳과 살려서 인테리어할 곳 등등 사진찍고 메모까지 해서 내부 확인을 마쳤습니다. 네이버 호가와 실거래가 등을 보면 알 수 있듯이 적게는 4억 ~ 많게는 4.35억까지 거래가 되는 것을 알 수 있었습니다. 저는 전날에 전화임장으로 시세를 파악 했는데요. 부사님이 해당 물건은 확장도 안되어있을 것이다. 또한, 동호수도 빠지기 때문에 잘 받아야 4억정도일 것이다. 보수적으로 보면 3.95억을 봐야한다. 라는 의견을 들었습니다. 4.2억이상 거래 된 것은 인테리어 or 확장 된 물건이라고 하더라구요 그래서 단지에서 많이 빠지는 물건이구나 아쉬워 했습니다만, 현장에서 부생부사님과 크리스탈맘님께서 들어가셨을때! 물건이 확장이 되었다고 말씀 주셨습니다. 이래서 현장임장이 꼭 필요하구나 생각이 들었습니다 ㅎㅎㅎ 현장에서 부동산도 방문 해주셨는데, 수리를 안하면 4.1억 , 수리 하면 4.3억에 매도 가능하다고 더 매도가가 올라간 조사를 했습니다!! 그래서 저희는 매도가 4.1억으로 잡고 수익률 계산을 해서 최종 입찰가는 367,070,000 제출 했습니다. 최종 결과 입니다. 저희는 5등을 했습니다 ㅎㅎ 신탁공매라서 경쟁이 덜 할줄 알았는데, 쉬운 신탁공매는 공매로 쳐주지도 않는가 봅니다,, 경매급으로 입찰자가 많이 들어온 것을 알 수 있었습니다. 낙찰자는 3.815억에 낙찰 받아가셨네요 ㅎㅎ 아쉬운 마음으로 패찰하고 다른 물건 찾으러 갔습니다..ㅎㅎ 긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
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