아직 실거래가 찍히지 않아서, 언론에는 덜 나온거 같기는 하지만 서울, 수도권 상급지의 경우 이게 맞나? 생각이 들 정도로 급격하게 오르고 있습니다. 심지어 절대 오르지 않던 동판교 최하급지인 저희집도 움직이고 있는 거 보고 뜨겁구나를 느낍니다. 가지고 있는 서울 재개발도 그 많던 매물이 하나도 없는 것을 보고 부동산 시장이 뜨겁구나 생각을 합니다. 이런 상황이기에 집을 보러다니는 분들은 지금 굉장히 힘들거라고 생각을 합니다. 저도 상급지로 가려고 하다가 실패해서 힘들었는데, 초심으로 돌아가서 다시 생각해 보았습니다. 1. 투자는 결과도 중요하지만, 그 과정이 행복하고 투자를 즐겨야 한다. 2. 남들이 할 때 쫓아가던 투자는 결과가 안 좋았다(대표적으로 지방투자) 3. 남들이 이 걸 왜 투자해? 이게 뭐야? 이랬던 투자는 결과가 좋았다(대표적으로 비트코인) 이사가려고 준비했던 자산을 투자를 시작을 했습니다. 내가 잘 알고 있는 자산들 중에서 현재 사람들의 관심이 없는 자산을 매수하면서 다시 마음이 편해졌습니다. 지금이 상승의 초입인지는 알 수 없지만, 남들이 관심이 많은 것은 사실입니다. 부동산 또한 남들이 관심 없는 이 걸 왜 투자해? 이게 뭐야? 이런 자산에 투자해야 된다고 생각을 합니다. 서론이 너무 길었네요. 대학원 기말고사를 공부하다가 재개발에 재미있는 내용이 있어서 공유 해봅니다. 재개발, 재건축 유망지역을 찾는 방법에 대해 공유해 봅니다. 1. 사업추진 속도: 가급적이면 조합설립인가 또는 사업시행인가가 난지역 *요새는 신속통합기획 때문에 신속통합지역이면 정비구역지정 고시가 난 지역도 괜찮다고 봅니다. 2. 도시환경정비사업>재건축>재개발 순으로 사업성이 좋을 가능성이 높음(단 재건축은 초과이익 환수는 고려) 3. 동일한 정비방식이라면, 용적률이 높은 지역이 사업성이 높음 용적률을 보는 방법은 토지이음이라는 사이트를 이용하면 됩니다. 금융쪽에 계신분들은 DART와 같은 사이트라고 생각하시면 느낌이 올겁니다. https://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp4. 용적률이 비슷하다면, 소유자 수 대비 건립예정 세대수가 많은 지역 임대 세대같은 것을 따지지 말고, 대략 세대수가 조합원 대비 2배 정도 되면, 매우 좋은 곳이라고 생각하면 편합니다. 5. 지역별 선호하는 곳과 브랜드가 중요 지역 내에서 점점 양극화가 되는 추세이기 때문에, 그 지역의 대장인 재개발을 선택하면 좋습니다. 어떤 지역을 이야기 하면 여기가 대장 이런 곳들이 있습니다. 재개발, 재건축 단계에서는 실제로 보이는 것이 없기 때문에 대장아파트 처럼 대장 단지와 아닌 곳이 차이가 그렇게 크지는 않습니다. 6. 사업속도가 지속적으로 잘 이루어지는 곳 이를 찾기 위해서는 서울시의 경우 정비사업 정보몽땅 사이트를 이용하면 됩니다. 각 지자체별로 비슷한 사이트들이 있기는 합니다. https://cleanup.seoul.go.kr/#content여기 사이트에 들어가보면 각 정비구역의 사이트들이 연결이 되어 있습니다. 그곳에 들어가 보면은 글을 읽을 수는 없지만, 어떤 글이 언제 올라왔는지 정도는 알 수 있습니다. 예를 들어 은마아파트를 보면은 계속해서 글이 올라오면서 진행이 되고 있다는 것을 알 수 있습니다. 재개발 지역중에서 이렇게 사이트가 있는 곳은 시작이 되고 있다고 생각을 하면 됩니다. 이렇게 사이트도 없는 곳은 고수가 아닌 이상 피해야 되지 않을까 생각합니다. 기본계획수립이 되면 서울시에서 이렇게 사이트를 만들어 주게 됩니다. 조합설립인가가 되고 나면 조합원들도 가입을 할 수 있습니다. 금융으로 따지면, 재개발, 재건축이 이 사이트가 생겼다는 것은 IPO했다고 보면 되고, 거래소의 KIND사이트라고 생각하시면 편합니다. 이번 정부에서는 규제보다는 공급으로 부동산시장을 통제를 한다고 하였으니, 재개발, 재건축에 관심을 가져도 좋을 거 같습니다. 특히 공급측면에서는 공급효과가 좋은 재건축은 이젠 거의다 개발이 되었기 때문에 재개발에 관심을 가지면 분명 좋은 결과가 있을 거라고 생각을 합니다. 실제로 재개발도 최근에 조금 오르기는 했지만, 지금 아파트 가격 오르는 거에 비하면, 거의 움직이지 않았다고 봐도 무방할 정도입니다. 그런데 재개발은 단계가 진행되면 계단식으로 오르는 경우가 많고, 매물도 갑자기 사라지니 타이밍을 잘 맞추면 오히려 아파트 투자보다 쉽기도 합니다.
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