경매를 하다보면 유치권이 걸려있는 물건을 자주 보게 되는데 어깨 너머로 주워들은 얘기로 유치권의 90% 이상이 허위, 가짜 또는 유치권 성립이 되지 않는다고 한다지만, 실제 유치권 금액이 몇억대로 그것도 한 두명이 아니고 여러 명이 경매정보지에 복잡하게 언급되면 겁부터 덜컥들게 마련이다. 인터넷에 누구나 검색하면 나오는 유치권 성립조건에 대해서 들여다보고 공부도 해보았지만 경매정보지 상의 유치권 물건을 보면 유치권이 진짜인지 가짜인지 뭘 봐야하는지 당황스럽고 유치권 금액이 몇억대라고 나오는 것을 볼 때 움츠러든다면 내가 까막눈이고 아직 발전 가능성이 무한한 레벨업이 필요한 꿈나무?임을 인정하여야 한다. 그러나 경매를 시작하고 몇년이 지나도 계속 꿈나무? 단계이면 문제가 있다. 내가 무엇을 알고 무엇을 모르는지 알아야 부족한 부분을 보완하여 한단계씩 발전하고 성장해나가는데 이러한 것을 '메타인지'라고 한다. 책을 읽고 강의를 듣고 시간,노력을 투자해도 아직 까막눈인 이유는 내가 무엇을 알고 무엇을 모르는지 파악이 안되고 있을 가능성이 아주 높다. 유치권의 성립요건이자 존속요건인 '점유'에서 나는 '점유'에 대해서 알고 있다고 생각하지만 경매정보지의 유치권 물건을 볼 때 뭘 봐야 하는지 또는 정보를 읽고 있어도 맥을 못잡고 있으면 나는 '점유'에 대해서 모르는 것이다. 나는 분명 알고 있는데 왜 모르는 것일까? 유치권, 공유지분, 법정지상권, 대지권미등기 등 특수물건은 법리적 개념과 판례를 알고 있어야 접근이 가능하지만, 법에 대해서 경매투자자보다 더 깊이있게 공부하고 법을 아는 변호사나 법무사가 훨씬 더 유리하다. 하지만, 그렇다고 할지라도 경매물건의 권리관계를 판단기준에 따라 분석하고 물건가치를 투자 판단으로 이어가는 것은 별개의 사항이다. 하자분석은 전체사항 중 일부분이기 때문이다. 유치권, 선순위 전세권 등에 관한 법리적 내용의 책 한권 분량을 읽고 개념을 정리한다 하더라도 법리와 개념의 이해와 별개로 경매정보지에서 포인트를 찾아 연결시켜 분석하여야 한다. 그러한 연결고리가 없기 때문에 분석이 되지 않는다. 경매정보사이트의 어떠한 물건이라도 권리관계를 잘 분석해내기 위해서, 첫째, 법리와 개념에 대한 이해가 있어야 한다. 둘째, 경매사건 정보내용과 연결 시켜야할 분석 포인트를 끌어내어 적용할 포인트를 정확히 알고 있어야 한다. 둘째, 분석 포인트를 경매 정보와 적용하여 판단하는 연습을 해야한다. 성공사례를 통한 같은 패턴의 물건을 그대로 복사,붙여넣기 해본다면 내가 혹시 모를 리스크를 없애고 시행착오를 줄일 수 있다. 이러한 단계별 스터디를 통해 정확한 판단기준과 연습이 되어있지 않다면 아래와 같이 유치권을 주장하는 물건에서 유치권이 성립하는지 하지않는지 물건정보를 아무리 들여보아도 까막눈인 이유이다. 투자에서 지식이 완벽하다면 두려움을 덜어낼 수 있다. 투자를 잘한다는 것은 모든 것을 다 이해해야지만 잘하는 것이 아니고 확실한 한 두가지가 실전에 어떻게 적용되는지 아는 것이 더 중요하다. 복잡해보이는 개념과 법리도 경매사건 분석을 위해 단순화하여 패턴화 할 수 있는데 이렇게 패턴화된 동일 사례는 실제 투자에서 그대로 복사,붙여넣기로 시험볼 때 정답지를 보고 들어가는 것과 같다. 이러한 부분은 어느 누구도 자신의 시간, 노력 투자하여 습득한 지식을 개념과 분석 포인트로 단순화해서 실제 진행되는 경매사건에 연결시켜 매번 친절하게 내 입에다 떠 먹여주지 않는다. 아래 안양의 아파트는 경매 물건은 유치권이 있음에도 불구하고 입찰자가 52명이 들어왔는데 이정도 되면 너도 알고 나도 아는 지식은 더이상 차별화가 없는 일반상식이다. 입찰자 52명이 들어온 유치권 물건의 옆집 강아지 송아지도 아는 수준까지 못 따라왔다면 아직 발전하고 성장해야할 수준임을 알고 부족함을 채워야 한다. 내가 뭘 알고 모르는지 알아야 성장할 수 있다. 경매에서 크게 성공한 사례들을 들여다 보면 남들보다 차별화된 생각과 고민 또는 남들이 풀어내지 못하는 해결방법과 시나리오를 가지고 접근하여 수익으로 연결된 경우가 대부분이다. 아래 인천 왕길동 아파트는 누군가는 절대 입찰하지 말아야 할 낙찰받으면 망하는 대지권 미등기 물건이라고 유튜브에서 까지 떠들어 대었지만, 누군가는 최신판례와 법리의 창의적인 해법을 조합하여 조용히 단독입찰로 경쟁없이 블루오션에서 헤엄친다. 자신이 무엇을 알고 무엇을 모르는지 알지 못하기 때문에 내 생각만이 옳다는 고정관념과 편견에 빠져서 그릇된 판단으로 주변까지 선동한다. 흑백논리로 안된다고 전제하고 출발하는 사람은 안되는 논리와 이유만 찾지만 항상 가능성을 열어두고 할 수 있는 방법을 고민하고 생각하는 사람은 해법을 찾아내기 마련이다. 주변에 경매강사나 자신이 고수라고 자칭하며 새로운 것을 배워서 발전하고 성장하려고 노력하지 않는 사람들일수록 100% 맹신하면 안된다. 어려워 보이지만 확실한 판단기준과 해결방법만 안다면 남들이 감히 접근하지 못하는 시뻘건색으로 가득한 권리관계의 hot한 지역(용인시 처인구 원삼면 : SK 하이닉스 투자 발표지)의 물건을 단독으로 낙찰받아 몇 배의 수익을 얻는다. 패턴은 계속 반복된다. 안주하지 말고 매일매일 조금씩 성장해야 하는 이유이다. 아무리 명석한 두뇌도 타고난 재능도 끊임없는 노력을 이길 수 없다. 남이 한 번에 잘하거든 나는 백 번을 하고 남이 열 번에 잘하거든 나는 천 번을 하라. 이것을 잘하면 비록 어리석더라도 반드시 현명해지며 유약하더라도 반드시 강해진다. 人一能之, 己百之, 人十能之, 己千之. 인일능지, 기백지, 인십능지, 기천지. 果能此道矣, 雖愚必明, 雖柔必强. <中庸> 과능차도의, 수우필명, 수유필강. <중용>
| 
