안녕하세요? 파란 열정의 성장하는 투자자 장으뜸입니다. 1호기 할 시절, 수많은 물건을 놓치고 버린 후 후회 아닌 후회도 많이 했습니다. 결국 잡은 물건이, 놓치고 버린 물건보다 선호도가 낮은 단지였기 때문인데요. 저/환/수/원/리에 따라 투자를 못할 단지는 아니었지만 공급 폭탄이 떨어지고 있었기에 어느 것보다도 중요하게 생각했던 것은 바로 '리스크'였습니다. 그래서 결국, 제 1호기가 되었구요. 최근, 1호기 투자를 한 지 어느 정도 시간이 지남에 따라 불현듯, 갑자기 당시 매물 코칭을 해주셨던 '자유를향하여' 멘토님의 말씀이 떠올랐습니다. '지금은 알 수 없어요. 기다리다보면 시장이 알려줄거예요' 투자를 한지 1년 반이 지난 시점에 시장에게 배운 교훈을 몇 가지 남겨볼까 합니다. 1) 상위 생활권 / 선호도 상 단지 처음으로 주인이 매물을 거두었던, 이 단지는 주변 입주하는 아파트로 나가고 싶어했던 세입자가 거주 중이었습니다. 만약 매수를 했다면 당시에 금방 전세 계약이 만료 되었을 테고, 2천 정도 역전세가 났을 것으로 예상이 됩니다. 지금도 주변에 입주하는 단지가 남아 있기에 조금 회복하였지만 여전히 역전세를 대비해야하는 포지션일 듯합니다. 하지만 그럼에도 불구하고 지방에서, 20평대에서도 충분히 사람들이 좋아한다면 시장 분위기가 좋지 않더라도 매매가격은 상승할 수 있음을 배울 수 있었습니다. 2) 상위 생활권 / 선호도 중 단지 이 단지의 매물은 참 많이 아쉬워했던 것 중 하나였는데요. 나름 좋아하는 생활권에 나쁘지 않는 가격 주변의 공급을 헷지할 수 있는 3년 전세 세팅까지 붙은 손님이 없었고 팔고자하는 의지가 매우 강했던 주인 제가 '키'를 가지고 있었던 물건이었지만 더 좋은 동을 하는 것이 낫지 않을까? 이 동은 별로 좋아하지 않는 동인데...라는 생각에 버렸던 물건 중 하나였습니다. 그런데, 최근 주변의 입주가 조금씩 정리되기 시작하고 공시지가 2억 미만으로 투자자가 유입되면서 거래량이 늘어나게 된 단지인데요. 여전히, 제가 매수하고자했던 가격과 크게 차이는 없지만, 제가 매수하려고 했던 동은 거래가 활발하게 이루어지지 않고 선호하는 동부터 거래가 되는 모습을 확인할 수 있었습니다. 전세가 역시, 회복되었다고 하기엔 참 애매한 상황인데요. 그럼에도 불구하고 이 단지를 매수했다면 3년이라는 조건으로 리스크 헷지가 되어 있어 보유하는 데에는 큰 문제가 없었을 것으로 예상이 됩니다. 가치 대비 싼 가격이라고 여전히 생각하기에 그저 앞마당을 열심히 만들면서 기다리고 있지 않았을까..! 확실히 조금 더 선호하는 생활권에 위치하다보니 매수의 흐름은 좀 더 빨리 온다는 것을 확인할 수 있었습니다. 3) 비슷한 생활권 / 선호도 중 단지 제가 매수한 단지와 거의 같은 흐름을 가는 단지로 실제로, 주변 입주로 제가 투자한 단지가 매우 힘들어하고 있을 때, 상대적으로 바로 옆에 입주를 하지 않다보니 어느정도 거래가 나쁘지 않게 되기도 했었습니다. 하지만, 지금은 상황이 반대로 바뀌어 이 단지 주변에 입주가 이루어지고 있는데요. 확실히, 그러다보니 제 단지와 비슷하게 급매로 거래되는 매물들, 전세 거래가 쉽지 않은 상황을 확인할 수 있었습니다. 지방에서는, 공급의 영향이 절대적으로 중요하며 특히, 인근에 위치한 단지는 더더욱 영향력이 크다는 사실을 한번 더 짚고 넘어갈 수 있었네요. 4) 같은 생활권 / 선호도 상 단지 제가 처음 눈 앞에서 급매를 놓치고 이 단지에 투자하고 싶어서 인근에 유령처럼 떠돌았던 단지입니다. 계속 돌고 돌다보니 사장님께서, 조건이 괜찮은 물건을 소개해주셨는데요. 첫 급매보단 가격이 조금 올라갔지만 그럼에도 불구하고 쌌고 거주하고 있는 세입자가 현 시세대로 살 의향도 있고 나름 선호하는 동,층이었던 물건 하지만, 매수를 결정하기까지 크게 고민이 되는 부분이 있었는데요. 바로, 세입자가 가지고 있는 분양권이었습니다. 계속 거주는 하고 싶어했지만 혹시나, 가지고 있는 분양권이 입주할 즈음에 전세가 맞춰지지 않는다면 본인이 직접 들어가서 거주해야한다고 하셨던 그 말 한마디가 매우 걱정이 되었습니다. 당시에는 이미 더 좋은 단지를 버린 경험이 있었기에 더이상 투자를 미루고 싶지 않은 마음이 매우 컸는데요. 결국, 혹시 모를 리스크 때문에 저는 투자를 하지 않았습니다. 매수할 뻔했던 집에 거주하는 세입자가 만약 지금 집을 나가야한다고 하면? 매매가가 오르지 않은 상황에서 적어도 역전세는 3천 이상으로 발생했을 것입니다. 물론 감당 가능했지만, 그랬다면 저는 충분히 싸게 사서 무럭무럭 자라고 있는 2호기를 매수하지 못했을 겁니다. 역전세 방어라는 이유로요! 5) 투자 단지 제 투자 단지는 위의 단지들에 비해서 정말 제대로 얻어 터지고 있는(?) 단지 입니다. 기나긴 공급 폭탄이 여전히 주위를 지나가고 있기에 매매와 전세 모두 쉽지 않은 상황입니다. 그럼에도 불구하고 저는 별 생각이 없습니다. 위에 적혀있는 단지들에 비해 거의 50% 정도의 작은 투자금으로 공급장을 다 피할 수 있게끔 전세 세팅을 해놓았고 (지금 다시 되돌아본다면 조금 더 싸게 샀다면 좋았겠지만!) 절대적 저평가 시장 속에서 저렴하게 매수했기 때문입니다. '리스크'를 중요하게 생각한 만큼 보유 과정에서 공급장에 새로 전세 세팅을 해야한다거나 역전세가 감당이 되지 않아 매도를 고민해야한다는 등 제게 현재 다가오고 있는 '리스크'는 없는 상황입니다. 그래서, 그저 1호기에 대한 걱정 없이 마음 편하게 보유 중인데요. 솔직하게 말하자면 어느정도 입주가 마무리되고 있는 시점인 지금, 저는 전세도 조금은 회복되지 않았을까? 매매도 많이는 아니더라도 조금은 오르지 않았을까? 이런 나름 행복한 희망회로를 돌리면서 매수를 했었습니다. 그런데 아니더라구요. '지금은 알 수 없어요. 기다리다보면 시장이 알려줄거예요' 이제서야, 자향 멘토님께서 당시에 해주신 말씀이 찐투자자로서 해주 수 있었던 가장 지혜로운 말씀인지를 많이 깨닫는 요즘입니다. 투자를 했었기 때문에 이 시장에 더욱 더 관심을 갖고 지켜볼 수 있었고 제 다음 투자와 가족의 투자, 실거주 등등 조금 더 용기를 낼 수 있었던 것 같습니다. '감당가능한 선에서, 최선의 선택을 한다면' 결국, 모두 원하는 목표를 이룰 수 있을 것이라 생각하며 투자를 망설이는 분은 꼭 용기 내보시길 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ♡ 장으뜸's 나눔글 [실전투자경험담] ♥ (1호기 투자) 잡힐 듯 잡히지 않았습니다 ♥ (1호기 투자) 마침내 잡았습니다 ♥ 전세보증보험 어렵다면, 전세권 설정해주세요 ♥ 공급 폭탄 지역에서 매도할 수 있었던 이유 어게글 ♥ 분양권 투자는 달랐습니다 어게글 ♥ 지방에서 지금 집 사는 거 아니야 (feat. 실거주) 어게글 ♥ 세입자가 잔금일 다음 날 짐을 뺀다구요? (feat. 광역시 집 산 오빠 이야기 2) ♥ 잔금 일주일 전, 대출이 안된다구요? (feat. 광역시 집 산 오빠 이야기 3) ♥ 부모님 돈 함부로 건드리지 마세요 어게글 ♥ 200만원때문에 매수 포기한 단지, 3000만원이 올랐습니다 어게글 ♥ 다시 돌아간다면 부모님 돈으로 투자하지 않을 겁니다 ♥ 지역 내 법무사님만 이용해야 하나요? ♥ 3개월간 사장님께 연락드려 1등 광역시에 투자했습니다 ♥ 잔금 후 6개월 이내 '이 특약 한 줄'로 누수 처리 할 수 있었습니다 [생각/마인드/관계] ♡ 7월 한 달, 투자비용으로만 150만원을 썼습니다. 대신 더 큰 것을 얻었습니다. ♡ 12월 마무리, 이렇게 해보세요 ♡ 직장 동료의 수상을 축하하며 ♡ 이미 앞마당인 곳을 임장지로 배정받았습니다 ♡ 첫 월부학교를 마무리하며(feat.투자에 미쳤었던 3개월) ♡ 부모님과 함께 사는 싱글투자자로 3년 살아남기 ♡ 두 번째 월부학교를 마무리하며 ♡ 언젠가는 슬기로울 투자자 생활 ♡ 실전반 운영진, 조장 역할을 마무리하며
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