안녕하세요. 반드시 적재적소에만 투자할 적투입니다~! 최근, 2년 전 매수를 진행했던 1호기의 전세계약을 새로 진행하였는데요, 2년이라는 시간 동안 해당 물건을 보유하고 관리해나간 과정을 돌아보고 투자적인 관점에서 복기를 진행해 보려고 합니다 그 당시 어떤 기준으로 매수를 결정하였었고 그 때 놓쳤었던 부분은 어떤 부분이고 다음 투자에 있어서는 어떻게 개선을 시킬 수 있을지에 대해 고민해본 내용을 정리해보겠습니다. 매수를 고민했던 두 단지 당시 매수를 결정하기 전 치열하게 고민을 했던 두 개의 단지가 있었습니다. 당시 첫 투자를 준비하며, 3천만원 미만의 소액을 가지고 반드시 잃지 않겠다는 각오로 투자에 임했었습니다. 잃지 않는다는 목적 달성을 위해 공급 물량을 확인하는 것이 지방 투자에 있어서는 가장 중요하다는 생각을 했었는데요 그렇게, 향후 공급 물량이 당시 기준으로 확인하였을 떄 부족하다고 생각되는 A와 B의 두 개의 중소도시를 놓고 비교하였습니다. 매매가, 전세가는 비슷하였고 따라서 투자금 마저 비슷했기에 공급리스크가 적다는 판단이 섰다면 투자를 진행하기에 충분히 적합하다고 판단을 했었는데요 그 당시에는 조금 더 위치적으로 서울과 가까운 곳에 위치하고 일자리가 탄탄하다고 판단을 했던 중소도시 A 지역을 최종 결정하고 1호기 매수에 성공을 하였습니다! 두 단지의 그래프 입니다. 두 단지의 차이가 확인이 되시나요? 네, 아쉽게도 제가 투자했던 단지는 아직 매매가격이 보합하고 있는 a 단지인데요 물론 그 당시 저평가된 가격으로 a단지 매수를 진행했기 때문에 b단지에 비해서 덜 올랐을 뿐이지 가격대는 상승한 수준의 상황입니다. (돈을 벌었습니다!) 하지만, 더 벌 수 있었던 투자 기회인 b단지를 매수하지 못했던 이유에 대해서 제가 놓친 부분이 어떤 것이 있었을까요? 공급을 제대로 활용하지 못했다. 결과적으로 2년이 지나고 결과를 놓고 돌아보았을 때 b지역은 공급 물량이 여전히 없고 부족하며 그에 맞추어 전세와 매매 가격이 상승했지만, a지역은 매수 시점에는 예상하지 못했던 공급 물량이 쏟아져 나오기 시작했었고 가격은 약간의 반등이 있기는 했지만 보합하며 향후 공급을 기다리고 있습니다. 왜 그 당시 저는 공급 물량들을 놓쳤을까를 돌아가서 생각을 해보면, 분양 예정 단지를 놓쳤던 점 인허가 물량을 체크하지 못했던 점 재개발/재건축은 먼 일이라고만 생각했던 점 이렇게 부족했던 점들을 정리해 볼 수 있었습니다. 하지만 최근 놀라웠던 점은, 현재 그 지역에 거주하는 지인을 통해 문제의 해당 분양 단지들에 대해 들어보면 그 당시에도 분명히 지역 주민들 사이에서는 돌어올 것을 알고 있었고 기대를 했다는 것입니다 결국, 단순히 데이터만 믿었고, 심지어 그 데이터도 부족한 부분들을 제대로 돌아보고 채우지 못하고 투자에 대한 결정을 했었던 것이었죠. 단순히 "예정 물량이 없다"는 데이터 정보만으로 투자를 판단했던 과거의 저에게 지금의 제가 말해주고 싶은 점은 "결국 제가 놓쳤던 점은 공급 물량 그 자체가 아니라, 공급을 투자에 활용하기 위해 제대로 판단할 수 있었느냐 " 그리고, 판단을 하기 위해서는 한번 더 깊게 들어가서 보았어야 함을 실제 지역 주민들과 부동산에서 분양 예정 단지들에 대해서 물어보고 물량 예정지 현장을 더 돌아보았어야 했다는 생각이 들었었습니다 A 지역을 돌아보았을 때 단순히 공급이 없다는 겉모습만 보고 판단을 할 것이 아니라, 실제로 숨겨진 공급이 더 없을지 현장에서 더 뜯어보았어야 했다는 점이 복기가 필요한 부분이라 생각되었습니다. 다음 번에는 제대로 활용하자 공급 물량은 단순히 피해야 하는 리스크가 아니라, 기회를 만드는 조건이 될 수 있으며 거기에 더하여서 앞으로는 단순히 '공급 없음 = 안정' '공급 있음 = 리스크'로 보는 관점을 걷어 내려고 합니다. 오히려 그 지역의 공급을 조금 더 깊이 파보는 것이 중요하고 단순한 물량 체크를 하는 것이 아니라 위 제대로 확인하지 못 했던 내용들을 좀 더 구체적으로 잘 확인해보도록 하겠습니다. 공급을 제대로 투자로 활용하기 위해서는 제대로 알고 활용하면 도구가 될 수 있다는 것을 경험을 할 수 있었습니다. 물론, 당시 현장에서 협상하여서 싸게 사는 것을 통하여서 '잃지 않는 투자'를 이루었으며 약간의 가격 상승과 최근 전세금 상승을 통해 다음 투자를 이어나갈 수 있었지만, 다음번에는 잃지 않는 투자를 넘어 더 벌 수 있는 투자까지도 나아가기 위하여서 부족한 부분을 복기하고 잘 채워나갈 수 있도록 하겠습니다.
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