저도 경험담을 보면서 간접경험을 통해 많이 배웠습니다!! 누군가도 제 경험담이 도움이 됐으면 좋겠습니다! 타임라인 먼저 정리하겠습니다! 24.12.27 낙찰 24.12.28 소유자겸, 점유자 첫 만남 24.2.7 잔금 납부,인도명령신청 24. 2.12 전세계약 (4월2일 잔금) 24.2.18 이사합의서 작성 24.3.4 명도! 낙찰 받고 벌써 3개월이라는 시간이 정신없이 흘렀네요. 어느날 처럼 경매지도를 뒤지던중 사는곳에서 도보 3분거리에 있는 아파트가 경매에 나온 걸 봤습니다. 잘 아는 동네이다 보니 관심이 갔고 권리분석을 해보니 소유자겸 점유자 분이고, 깨끗한 물건인걸 확인하고 손품조사를 해본 결과 거래량도 어느정도 있고, 15층 중 14층이여서 찾는사람이 분명 있겠다 싶어 현장조사를 하러 갔습니다. 현관문이 기본상태인걸 보고, 등기상 소유자 분이 60대, 2003년도 부터 살았던 것으로 보았고 건너편 동 14층으로 올라가서 물건 내부 베란다 확장여부와, 샷시 상태를 보니 이 집은 리모델링을 한번도 안했을거라고 생각하고 입찰가를 시세보다 보수적으로 적어야겠다고 생각했습니다. 우편함도 깨끗하고, 현관문도 깨끗한걸 보아하니 소유자가 살고 있겠구나라고 생각했습니다. 부동산 3곳을 방문해 1 4층 기본매물 시세를 물어보니 2억5000, 급매로는 2억4800에 거래 될거 같다고 하셨습니다. 관리사무소에 전화하여 미납관리비 여부도 확인하여 1년정도 미납관리비가 250정도 있는걸 확인했습니다. 그럼 처음 시나리오는 2억2710만원을 써보려고 했습니다. 왜냐하면 주변 낙찰가율이 감정가의 82% 83%정도 되는 걸로 보고 이 정도는 써야 낙찰이 되겠구나 싶어서 시세, 주변 낙찰기율,수익률, 미납관리비를 고려하여 감정가의 81%정도를 써서 2등과는 250만원 정도 차이로 2억2760만원으로 낙찰받았습니다! (낙찰 당일 사람이 많아서 50만원을 더 올려썼는데 이게 그렇게 아깝더라고요 ㅠㅠㅠ) 낙찰 후 기쁜 마음보다는 손 발이 덜덜 떨렸습니다... 제 인생에 첫 등기이자, 낙찰이라서요... 막막하더라고요... 행크카페 밖에 생각이 안나서 낙찰 후 오후에 경험담, 경매의기술, 싱글맘 부동산경매 책만 몇시간 동안 정독 했습니다... 법원에서 대출상담사분들 명함을 많이 받았지만 저는 집 주변에 있는 1금융권에서 될까? 싶은 마음으로 대출을 알아봤지만 소득이 없어 전부 거절당했습니다... 하지만 법원에서 받은 명함들은 경락잔금대출을 전문(?)적으로 해주는 분들이라서 대부분 직전년도 카드사용내역을 통해서 대출을 해주었습니다. 저는 전세를 맞추거나, 매매사업자를 이용한 단기 수익을 내려고 했기에 금리도 낮고, 중도상환 수수료가 낮은 상담사를 통해서 대출을 실행했습니다. 한도는 1억 8000까지 되었고, 금리는 5%였습니다. 집이랑 낙찰물건이랑 너무 가까워 낙찰 다음 날 부터 점유자를 통해 협상을 시도 했습니다. 3자 화법으로 투자회사 직원이라고 하니까 당연히 믿더라고요.. 3달 동안 6번은 봤던거 같네요.. 제가 아직 초보자라 마음이 급해서 자주 만났습니다.... 잔금 전 까지 이사를 가시면 이사비를 드리겠다고 하고, 잔금 후 부터는 이사비가 없을 뿐만 아니라 부당이득청구소송, 인도명령을 통한 강제집행 신청까지 한다고 말했으며, 내용증명까지 보냈습니다. 당연히 이렇게 해야한다고 배웠지만 명도를 끝내고 보니 제가 너무 마음이 급했나 싶더라고요. 잔금 납부 후 부동산에 매물을 기본 상태로 1억9000에 올렸는데.. 며칠도 안되서 전화가 오더라고요.. 손님께서 1억9500에 도배장판까지 해 달라고 하길래 부사님도 손님 있을때 계약을 얼른 해야 한다고 계속 재촉하셔서 계좌번호를 드리자 마자 계약금 입금을 하시더라고요..... 생각대로 잘 가다가 이번 투자의 가장 큰 실수였어요...... 충분히 전세금을 더 받을수 있었는데......투자금이 전부 묶였습니다.... 명도나, 전세 계약을 통해 많은걸 느꼈습니다. 난 경매로 싸게 사서 급할게 아닌데..... 마음처럼 안되더라고요.. 점유자분은 돈이 없으셔서 오 갈 데도 없다고 하셨습니다. 그래서 집을 다 비우는 조건으로 이사비를 드리겠다고 했으나, 필요한 짐만 가지고 갈테니 시간을 좀 달라고 하셨습니다. 이사비는 폐기물 처리비용에 쓰라고 하시네요. 그래서 이사 합의서와, 유체동산 포기 각서를 받고 3월4일 명도 완료 했습니다~ 하지만..... 짐을 많이 두고가셔서 이사비 보다 폐기물 처리비용이 더 나올거 같네요 ㅋㅋㅋㅋ (전자제품 당근해서 50정도 벌었습니다) 폐기물 처리후 , 도배장판 시공후 4월 3일날 전세 세입자분 들어오면 끝~~ 2년 뒤에나 매도 해야겠죠..? 명도하는데 마음이 좋지 않더라고요.. 부사님도 그렇고, 점유자분도 그렇고 저는 사람을 상대하는게 어렵네요.. 제가 지금 가진 투자금이 거의 없으므로 1,2년동안은 다른 강의 수강, 학생으로써제 몸값올리는데 집중해야겠네요.... 권리관계가 복잡하지 않고 난이도가 낮은 물건을 한번 경험했지만 특수한 물건,npl 투자까지 경매의 모든것을 알려면 아직도 먼길 같네요ㅠㅠ 준비된 사람한테는 기회가 오더라고요 또 다음 기회를 잡기위해 부동산공부 열심히 하고 있을게요!! 필력이 좋진 않지만 읽어 주셔서 감사합니다. 아!! 명도방에 계신 분들 정말 감사합니다ㅠㅠ
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