안녕하세요 올해 안에 엑시트를 꿈꾸는 리치빌더 입니다. 1시간 이상 작성했던 글을 방금 날리고 다시 작성합니다. 앞부분 저의 상황에 대한 내용이였습니다. 간략히 요약하고 중요한 부분 바로 들어 갈께요. 1. 경매투자를 망설이게 했던 여러가지 상황과 경매투자를 결심하게된 이유 - 2024년 1월 부자가 되고 싶었고 6월까지 자기개발서와 경매 책을 15권이상 읽었습니다. (쿵쿵나리샘의 싱글맘으로 시작했고, 읽은 경매책 중에는 송사무장님의 경매,공매,실전 그리고 팔콘샘의 권리분석 책이 우연치 않게 포함되어 있었습니다.) - 6월까지 책과 유튜브를 통해 열심히 경매공부를 했지만 실행을 하지 못하는 답답함이 있었습니다. (잘못된 가게 오토경영과 경기침체로 인해 가게운영에 제 시간(하루12시간 한 달 이틀휴무)이 묶이게 되었고 여러사업의 실패로 인한 3억의 빚과 함께 저의 현금흐름은 조금씩 나빠지고 있었습니다. 도저히 도저히 경매투자를 할 엄두가 나지 않았습니다. - 10월 아무 정보도 알려주지 않았는데 저에 대해 모든 것을 맞추는 신기한 점쟁이의 말을 듣고 경매투자를 결심하게 되었습니다. (사주에서 항상 부동산투자를 해라고 했었는데 점쟁이가" 빚을 내서라도 경매를 해야해"라고 하니 정신이 번쩍들어 경매투자를 당장 시작해야겠다는 결심이 생겼습니다. - 10월 안에 낙찰을 받겠다고 결심하다. (무조건 10월안에 낙찰을 꼭! 받겠다는 굳은결심에 5군데 물건을 선정하고 임장을 다녔습니다. 임장을 다니며 물건지 입구에서의 탐정놀이, 관리실 방문 관리비 알아내기, 소장님과 대화하기, 주민센터에서 전입세대 열람하기, 점유자와 대화하기 등 책에서 배운대로 정보를 캐내면서 많은 경험을 하게 되었습니다.) - 10월 30일 입찰 당일 아침 임장을 가다 (입찰 전날 최종적으로 입찰 할 물건을 선택하고 임장을 갔었는데 맘에 들지 않아 가게 출근길에 다시 입찰 할 물건을 폭풍검색 하여 물건을 선정했습니다. 다음날 가게를 마치고 3시간도 못자고 바로 9시에 물건지에 임장을 갔습니다. 그리고 입찰을 하기로 맘을 먹게 됩니다. 1. 물건분석과 입찰하게 된 결정적 이유 제가 낙찰 받은 물건은 4차까지 유찰되어 40%까지 가격이 떨어진 상태였습니다. 왜 이렇게 떨어지고 있나 분석해보니 한국토지주택공사의 전세권 설정이 그 이유인듯 했습니다. 대부분의 사람들이 전세권 설정을 보고 이 물건을 그냥 스킵했을 것이라는 생각이 들었습니다. 저는 간절했기에 임대차 상황까지 꼼꼼히 살펴보았고 다음과 같은 사실을 알게었습니다. 1. 매물명세서를 확인 하고 전입세대열람을 하니 전세권은 있는데 대항력은 없었습니다. 따라서 대항력에 의한 보증금 잔액 인수조건은 존재하지 않았습니다. 2. 전세권자가 직접 임의경매를 신청한 것으로 전세권의 의한 보증금 잔액 인수조건도 존재하지 않았습니다. 이 두가지 사실을 알아내고 그 다음 물건지 임장을 갔습니다. 온라인 정보지에서 물건을 봤을때는 오래된 빌라이고 엘베가 없는 4층 물건이여서 크게 메리트가 없어 보였습니다. 그런데 다음과 같은 사실 때문에 입찰을 결정하게 되었습니다. 1. 직접 방문하니 생각보다 빌라가 깨끗하게 관리가 잘 되어 있었습니다. 2. 4층이 탑층이라 방수가 걱정되어 옥상을 올라가보니 같은 빌라의 다른동과 비교했을 때 우리동만 초록색으로 방수공사가 되어 있었습니다. 3. 물건의 점유자 확인을 위해 벨을 눌렀는데 응답이 없어 옆집에 벨을 눌러 물어본 결과 공실이였고 명도가 쉽겠다는 생각이 들었습니다. 4. 결정적으로 물건을 보고 내려오는 길에 1층에 거주하시는 분을 우연히 만났습니다. 본인이 철물점을 운영하시는데 여기에 수리하러 왔다가 위치가 넘 맘에들어 이사를 왔다고 했습니다. 그리고 현재 생활하기가 너무 편해 이사를 잘 온것 같다고 하더군요! 이렇게 물건분석과 임장을 마치고 나니 입찰을 꼭 해야겠다는 생각이 들었습니다. 중요한 것은 이제 낙찰가를 정하는 것인데 정보지의 내용만 잠시 보는 것으로는 가치를 판단할 수 없는 이 물건 이번에도 역시나 아무도 입찰하지 않을 것 같은 느낌이 들었습니다. 그래도 혹시나 최저가로 들어오시는 분이 있을 수 있으니 최소한 방어 하는 금액으로 낙찰가를 37,012,990원으로 결정했습니다. 3. 모든 것이 처음인데 책과 유튜브를 보며 공부한 덕에 첫 입찰에 첫 낙찰까지 성공하다. 입찰을 결심하고 입찰보증금을 찾기 위해 농협은행을 방문했습니다. 현금흐름이 좋지 않았던 저는 생전 처음으로 카드사업자대출을 받아 입찰 보즘금을 마련했습니다. 농협에서 찾은 한 장 짜리 수표를 들고 부산서부지방법원으로 향했습니다. 법원에 도착하여 경매 때문이 처음으로 검색대를 통과해 법원에 들어 가 봤습니다. 첫 경매 입찰이여서 10시보다 늦게 도착하면 안되는 줄 알고 10시보다 이른 시간에 경매계에 도착했습니다. 일찍오니 사람들이 별로 없었고 조용히 기다리다 드디어 난생 처음 기일입찰표를 작성 하였습니다. 저는 미리 보증금액까지 적혀 있는 상태로 집에서 출력을 해왔고 입찰금액만 조심스럽게 작성했습니다. 미리 작성하지 않을 단위의 금액에는 X표를 작성 해놓으니 실수 할 일이 없었습니다. 입찰서 제출시간이 11시 20분까지 주어진다는 사실을 뒤늦게 알고 저는 입찰자용 수취증을 챙겨 차로 와서 잠시 쉬었습니다.(눈을 붙이고 싶었지만 두근거림에 잠을 들 수가 없었습니다.) 그리고 12시쯤 경매계 벙원장에서 저의 이름이 불러지고 예상대로 단독낙찰을 받았습니다. 이로서 첫 낙찰을 받고 10월 안에 반드시 낙찰을 받겠다는 목표를 이루어 너무너무 기뻤고 설레였습니다. 설레는 맘을 유지한채 다시 한 번 물건지에 들려 내 자식을 보듯 주변을 한 번 둘러 본 후 저의 첫 입찰과 첫 낙찰을 성공적으로 끝냈습니다. 그리고 다시 3시간만 잠을 잔 상태로 가게에 일을 하러 갔습니다. 이상 첫 낙찰에서 매도까지 5개월간의 경험기 1편을 마무리 합니다. 글이 쩜 엉성한데 끝까지 읽어주셨어 감사합니다. 다음 편에서는 5분 명도와 대출실패로 인한 늦은 잔금, 그리고 셀프등기까지 한 경험담을 작성하도록 하겠습니다! 그럼 전 이만 총총총!
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