안녕하세요 배당받는도비입니다. '전세부터가 시작이다' 드디어 계약했다는 후련함도 잠시, 제가 투자한 지역은 공급이 없었으나, 예상과 달리 투자자들이 몰리면서 일시적으로 전세가 많아져 급하게 전세를 빼야하는 상황에 처하게 됩니다. 당장 전세플랜을 세우고, 매일 600곳 이상의 부동산에 전세광고 문자를 발송하고, 전단지를 만들어 100여곳의 부동산에 전단지를 돌렸습니다. 많은 손님들이 보고 갔으나 뚜렷한 의사를 비추지 않아 잔금날짜만 속절없이 다가오는 상황에서 극적으로 전세계약을 성사하게 되었습니다. #5 전세빼기 5-1 전세플랜 매매 계약이 1.4.이고, 잔금일이 2. 20.인 관계로 전세를 구할 시간이 매우 짧았습니다. 본 계약 당일 전세플랜을 짜고, 전세 현황을 체크하였습니다. 전세플랜에는 전세광고를 언제부터 어느 지역까지 낼 지 전세금액은 언제 얼마까지 낮출 수 있을지 등을 담았고, 전세금액을 낮췄을 경우 나의 자금 사정으로 감당 가능한지 시뮬레이션도 해보았습니다. 전세현황은 해당 생활권과 인접한 생활권까지 전세 물건을 '단지명/동호수/전세가/상태/입주일/중개부동산'으로 엑셀파일로 정리하여 내 물건의 수준을 파악했습니다. 내 물건을 1등으로 만들기 위해 가격과 상태를 경쟁력있게 만들어야 하는데, 집주인이 거주하고 있는 관계로, 가격을 내리는 것 밖에 경쟁력을 높일 방법이 없었습니다. 맨 처음 호기롭게 전세가를 2.9억에 설정했지만 투자 후보로 고민했던 B단지에서 2.9억 전세가 많이 나와 2.8억으로 내렸습니다. 5-2 전세광고 운좋게 지방투자실전반 광클에 성공하여 1월에 실전반 임장과 전세빼기를 병행하는 바쁜 한달을 보내게 되었습니다. 우리조를 담당하셨던 브롬톤 튜터님께서 제가 전세를 빼고 있다는 사실을 아시고 '도비님, 전세광고는 많이 뿌리셨나요?'라고 물어보셨고, 매수 부동산에 1월 중순에 광고를 한다고 얘기해놓은 상황이라 아직 안뿌렸다고 말씀드렸더니 튜터님께서 '해당 구는 물론 인근 구와 주변 도시까지 전세광고 문자를 넣어야할 것 같다'고 조언해주셨습니다. 잔금도 얼마 안남았는데 내가 너무 안일하게 대처했다는 생각에 정신이 바짝 들었고, 바로 게리롱님의 부동산리스트 양식을 이용하여 부동산 600여곳을 정리하고, 저희 조에 수수진님이 공유해주신 문자 양식을 활용하여 전세광고 문자를 발송했습니다. 사장님들 대부분 답변이 없으시거나, '네'라고 짧게 답변 주셨지만 결국 이 분들 중에 한분과 인연이 닿을 것이라 생각하고 매일 루틴처럼 문자를 보냈습니다. * 참고 전세를 빼야한다면 꼭 해야할 것들의 모든 것(올인원 전세 양식 공유) [수수진] : 네이버 카페 https://cafe.naver.com/wecando7/2016347 https://cafe.naver.com/wecando7/2016347 5-3 전단지 전세광고 문자 덕분에 여러 손님들이 집을 보고 가셨지만 뚜렷하게 의사를 비추신 분은 없었습니다. 브롬톤 튜터님께서 전단지를 만들어 돌려야할 것 같다고 조언해주셨습니다. 생전 처음 만들어보는거라 월부 나눔글을 참고했지만 감이 안잡혔습니다. 인터넷으로 전단지 양식을 검색하던 중, 'Canva'라는 사이트를 발견했습니다. 'Canva - 추천 디자인 기능 - 마케팅 - 전단지'로 가면 전단지 양식을 받아서 굳이 요금제를 이용하지 않고도 무료로 만들 수 있었습니다. 부족한 솜씨로 만든 전단지에 수수진님이 집 사진에 짐을 지워서 예쁘게 편집해주었고, 튜터님께서 '단지명/평수/전세금/장점' 등 광고에 꼭 필요한 문구는 한 눈에 들어올 수 있도록 글자 크기와 위치를 조정하라고 조언해주셔서 최종 수정을 거쳐 제법 그럴듯한 전단지를 만들 수 있게 되었습니다. 이틀간 구 전체에 약 100군데 전단지를 돌렸습니다. 똑같은 말을 계속 해서 턱이 아프기도 하고, 부동산 사장님들로부터 '거기 왜 투자했냐', '거기까지 손님 안가요' 등 부정적인 말을 들으면 기운이 빠지기도 했지만, 그래도 일부 사장님들이 '싸게 잘샀다', '전세 빠진다 걱정마라'라고 말씀해주신 덕분에 힘을 얻었고, 실전반 동료분들이 응원해주신를 덕분에 끝까지 전단지를 돌릴 수 있었습니다. * 참고 https://cafe.naver.com/wecando7/6466776 https://cafe.naver.com/wecando7/6466776 5-4 뜻밖의 손님 전단지를 돌린 이후에도 손님들이 종종 집을 보고 가셨지만 연락이 없던 차에, 다른 구에 계신 사장님께서 제가 돌린 문자를 보시고, '법인 숙소로 제공하실 의향이 있으시냐' 제안을 하셨습니다. 얘기를 자세히 들어보니, 해당 법인은 사장님이 계신 구에 있었고, 직원들 숙소를 구해야하는데 해당 구 자체에 전세가 없어 부득히 제 물건이 있는 구까지 연락을 하게 된 것입니다. 당장 양파링님의 법인 전세 교안을 살펴보았습니다. 법인 전세에서 주의할 점은, 1. 어떤 법인인가 2. 전세권 설정 3. 관리의 문제 이렇게 세 가지입니다. 법인은 누구나 알 법한 공기업이었기 때문에 문제가 되진 않았습니다. 전세권 설정과 관리의 문제는 특약을 잘 정리하면 될 것이라고 생각했습니다. 튜터님께서도 '저라면 이번 법인 전세 손님은 꼭 잡을 것 같아요'라고 말씀해주셔서 부동산 사장님께 계약 진행 의사를 표시하였습니다. 5-5 전세계약 극적으로 법인과 전세계약을 체결하는 듯 했으나, 먼저 법인이 계약을 못하겠다고 통보하고, 매도인도 대신 계약을 진행해줘야 하는데 계약 체결을 거부하는 상황이 발생했습니다. 먼저 법인입니다. 제가 투자한 물건은 안방 화장실 앞에 화장대와 세면대가 있는 구조였습니다. 법인은 과거에 비슷한 구조를 가진 집에서 직원들이 세면대를 쓰다가 마루바닥에 물이 튀겨 마루가 썩게 되었고, 퇴거할 때 임대인에게 배상해준 경험이 있다면서, 이런 구조의 집에서 계약을 하고 싶지 않다며 갑자기 계약 거부의사를 표시했습니다. '아니 겨우 이런걸로?'라는 마음이 굴뚝같았지만, 인근 부동산 사장님과 인테리어 사장님에게 연락을 돌려 실제로 세면대 사용으로 바닥이 썩을 수 있는지, 그렇다면 이를 막기 위해 무엇을 해야하는지 자문을 구했습니다. 대부분 마루가 잘 썩지 않으니 큰 걱정을 하지 않아도 된다는 의견이었습니다. 저 또한 2평 남짓한 공간의 마루가 썩어 교체하는 비용보다 법인 손님을 놓칠 경우, 잔금을 치게됨으로써 발생하는 금융비용이 더 크다고 생각하여 법인측에 '그 부분의 손상에 한해서는 문제삼지 않겠다'는 특약을 걸어주는 조건으로 가계약을 진행하게 되었습니다. 다음으로 매도인입니다. 전세계약 당일, 갑자기 매도인이 계약을 못하겠다고 부동산에 통보를 했습니다. 이유는 대신 전세계약을 진행하는 것도 처음인데 전세권까지 설정해주는 것에 막연한 부담감을 느끼신 겁니다. 매수 부동산과 전세 부동산 사장님이 모두 문제가 없다고 설득하였지만, 매도인은 아는 법무사가 이런 계약진행을 처음 들어봤으니 하지말라고 조언을 했다며, '사장님들이 문제 생기면 책임질 것이냐'고 따졌다고 합니다. 전세계약을 몇 시간 앞두고, 갑자기 계약진행을 안하겠다는 매도인의 태도에 화가 나고 답답했습니다. 그러나 차분하게 매도인이 원하는 것이 무엇일까를 고민한 후 매도인에게 전화를 걸었습니다. 다행히 매도인은 저와 좋은 관계를 유지하고 있던 터라 처음 해보는 것이라 괜한 걱정이 되어 계약이 꺼려진다고 솔직하게 말씀해주셨습니다. 저는 논리적으로 '등기가 이전되면 전세권 또한 자동으로 승계되니 괜찮다'고 설득하는 것보다, 불신을 가진 매도인에게 당장 믿음을 주는게 상황을 해결하는데 효과적이라고 생각했습니다. 그래서 전세계약 특약에 '매도인은 매수인을 위한 전세계약에서 전세권 설정에 협조한 이후 발생하는 모든 문제에 대해 책임을 지지 아니한다.' 넣는 것이 어떻겠냐고 제안했습니다. 매도인은 그제서야 안심을 하시고는 계약 장소로 향하셨습니다. 그때가 계약 1시간 전이었습니다. #6 잔금 및 인테리어 우여곡절 끝에 전세계약을 마쳤습니다. 잔금기간이 짧았는데도 운좋게 법인 임차인을 구해, 전세 잔금을 매매 잔금과 동시에 치를 수 있게되어 잔금을 치지 않아도 되었습니다. 한결 가벼운 마음으로 잔금 준비를 했습니다. 부동산 사장님이 추천해준 법무사는 수수료가 부대비용 포함해서 55만원으로 너무 비쌌습니다. 법무통에 매매계약서를 올렸으나 회신도 없었습니다. 그래서 광역시 내 법무사 20여곳 이상에 직접 전화를 걸어 친절하면서 수수료 30만원으로 법무사분을 구하게 되었고 추가 네고를 통해 수수료 27.5만원에 진행을 하게 되었습니다. 인테리어는 법인측과 도배만 진행하기로 협의했습니다. 부동산 사장님 추천, 맘카페, 숨고 어플을 통해 10여 군데에서 견적을 받았고, 그 중 부동산 사장님이 추천해주신 곳이 직영으로 운영을 하여 36평 전체 도배에 120만원으로 진행을 할 수 있게 되었습니다. #7 마무리하며 1호기 하기 전에는 월부의 모토인 '함께하면 멀리간다'라는 의미가 와닿지 않았습니다. 결국 혼자서 투자하는 건데 '나만 잘하면 되는 것 아닌가'하는 생각을 가졌던 것도 사실입니다. 그러나 실전반을 통해 생각을 바꾸게 된 계기가 되었습니다. 늘 자신의 일처럼 저에게 필요한 조언을 주신 브롬톤 튜터님, 항상 응원해주고 도움을 주신 수수진님, 그리고 도전빠를 외치며 응원해준 실전반 동료분들 덕분에 무사히 1호기 투자를 마치며 복기글을 쓸 수 있게 된 것 같습니다. 도와주신 모든 분들에게 감사합니다. 그리고 긴 글 읽어주셔서 감사합니다^^ <이 글은 꼭 보세요! 월부 BEST 글> 현금 2-3억 있다면 여기로 가세요. 제 2의 마포가 될 겁니다. (+인기 아파트 가격 정리본 제공⭐️) ▼아파트 리스트 바로 공개▼ https://link.weolbu.com/4hb0H5k ------------------------ 월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다. 원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.
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