안녕하세요 언제나 부의 그길로 달려가는 자코파네 입니다 그동안은 경매 분야가 아닌 일반 매매를 통한 일시적 1가구 2주택 실거주 겸 투자를 진행해 왔습니다 특히 아이가 자라면서 필요한 공간이 점점 늘어나게 되면서 가진 예산에서 이동 가능한 최대의 곳으로 매번 이동을 하며 지냈던거 같습니다. (결혼후 10년동안 이사가 6번.. 다음주 7번째 이사네요...허허) 특히나 소득대비 가능 대출 금액을 계산해서 최대한 대출이 가능한 금액을 확인하고 옮길수 있는 알짜 입지를 선택해 왔습니다. 최근에 일시적 1가구 2주택이던 상황에서 취득세중과 기한이 다가오는 관계로 아쉽지만 떠나 보내야했던 곳을 소개하려 합니다. 그곳은 바로 얼마전까지 GTX A 노선 개통으로 핫하였던 동탄역 인근의 "동탄역더샵센트럴시티아파트" 입니다 맞벌이인 저희 부부는 수원, 기흥, 화성 등지로 출퇴근을 하는 관계로 가장 적합한 곳으로 장소를 찾다가 정착한 곳이 바로 이곳 동탄역 인근이 었습니다 각 구역별로 갖고 있는 입지적, 환경적, 교통적 특징이 뚜렷한 곳이라서 가장 친근한 곳을 중심으로 지역분석을 진행하고 차차 인근지역으로 확대해 나가면 지역을 바라보는 관점과 시야를 넓힐수 있을거 같습니다 그럼 먼저 단지정보 살펴보시죠 ㅇ 단지정보 총 세대수는 874세대로 주변 공원, 학교, 백화점, 역 근거리에 있어서 삶의 만족도는 높은 편입니다. 이 단지의 주력 평수는 38평을 중심으로 하여 34평에서 부터 51평까지 총 5개 평형으로 이루어져 있습니다 ㅇType : 12개 ㅇ 평형 : 5개 평형 ㅇ84m2 - B type - A type ㅇ평단가 ㅇ 주변상권 ㅇ 교통 ㅇ 초등학교 ㅇ 중학교 ㅇ 고등학교 ㅇ 주변 단지 매가 분포를 살펴보면 역을 중심으로 거리에 따라 가격이 점점 하향 하는것을 알수 있습니다 일부 단지의 경우 주변 상권의 형성 및 학원가의 분포에 따라서 기준대비 일부 상승 효과를 가져옴을 알수 있습니다. ㅇ 비교 단지 (84m2 기준) - 동탄역롯데 캐슬 : 27 평type 과 유사한 가격 분포 - 동탄역시범한화꿈에그린 : 34평 84m2 (1411, 1428, 1427동) - 동탄역시범예미지시그너스 : 33평 동탄역을 기준으로 (경부고속도로) 좌측 광역비즈니스콤플렉스 (일명 : 광비콤) 현재 경부고속도로 상부 공사로 현재 좌우 도로는 모두 개통되었습니다. 그리하여 동탄역 좌측의 아파트 들이 여울공원, 신축, 그리고 신규 공원들이 들어설 예정으로 그동안 막혀 있던 도로 및 도보가능한 거리로 개선 되면서 일부 단지 거래 및 호가가 많이 올라가는 상황입니다. ㅇ 매가 흐름 - 동탄역더샵 -동탄역시범한화 인근 두단지의 경우 약 5~7천만원 차이를 두고 비슷한 거래 흐름을 보입니다. 그럼 이것으로 아파트에 대한 사항은 살펴보았고 매수 매도 사례에 대해서 일부 정리토록 하겠습니다. ㅇ 매도사례 - 매수 시기 : 약 2019년 10월 경 부터 12월까지 동탄역 인근 아파트 84m2 를 매수하기 위해 여러 부동산을 다니면 임장하였습니다. 해당 시기에는 워낙 매도자 우위 시장이다 보니 매물이 나오면 금방 거래가 되는 상황이었습니다. 특히나 눈앞에서 4,5천만원 많게는 7~8천만원까지 상승하는 상황으로 매수하기 쉽지 않다 보니 여러 부동산을 전전하기 보다는 한 부동산을 통해서 숨어있는 물건을 발굴하는게 더욱 효과적인 상황이었습니다. 특히나 동탄역 롯데캐슬의 분양후 여파로 일부 단지의 매가 상승의 분위기가 있는 상황이었습니다. 따라서 어렵사리 물건을 구해도 쉽게 거래가 되지 않은 상황에서 약 2020년 초에 어렵사리 매수를 하게 되었습니다. - 매도 시기 : 2023년 추후 아이 학령기에 맞춰 거주할 아파트를 매수후, 취득세 중과에 따른 기한이 만료가 예정됨에 따라 일부 거래에 손해가 있더라도 매도를 하기로 결정을 하였습니다. 또한 주담대 원리금이 양방에서 생기는 관계로 일부 금융정리가 필요하였습니다. 생각했던것과는 다르게 갑작스런 정치적 상황과 정부의 대출 규모 축소, 각 은행권들의 한해 대출 한도의 capa 초과로 인해 시장상황이 급랭하였고 서울발 훈풍이 불어오던 시기 GTX A 개통 및 경부고속도로 지하화 공사에 따른 호재는 잠시 그 영향성이 미진한 상황이 되었습니다. 하지만 약 3,4 개월의 매도 진행시간동안 꾸준히 손님은 있는 관계로 지속적으로 일부 가격의 조정이 있더라도 가격을 조정하며 조율을 하다 보니마침내 지난해 말 거래를 이룰수 있게 되었습니다 ㅇ 매수시 - 시장 우위 시장에 따른 물건 현황 파악 실시간 체크 필요 - 일부 단지에 대한 여파 및 주변 신도시 가격동향 파악필요 - 동탄2 신도시의 장점이자 단점인 물량의 과다로 인한 대체안이 많았음. - 금액을 따라가는 거래가 아닌 선진입 필요 ㅇ 매도시 - 경쟁력 있는 가격에 대한 확신이 필요 - 시장에 따라 마음이 급한 사람이 아쉬운 법 - 최대한 주변 경쟁 단지 및 매물에 대한 확인이 필요 - 개인의 사정에 대해서 부동산에 오픈을 상세히 하지 않는것이 필요 - 매도하였으면 깔끔히 잊어버릴것. 이처럼 , 2020~22년 - 호황 2022~23년 - 급락 2023~24년 - 변동성높음 2024~25년 - 금리인하 시그널 및 부동산 공급에 따른 상황변화 등 여러가지 요소를 살펴보고 타이밍을 고려하는것이 필요하다고 여겨졌고 또한 선매수후매도의 경우 리스크가 항시 존재한다는점 시장지표 및 경제 흐름에 따른 대처가 꼭 필요하다는점 을 배울수 있는 매수 매도 기 였습니다 정리하며 해당 아파트의 가격 흐름과 지수를 정리했습니다. -실거래가 흐름 -시장강도 -거래량 그럼 이것으로 경험담중 아파트 매도 사례에 대해서 정리하도록 하겠습니다. 감사합니다 뿅 -자코파네-
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