이 물건은 여자친구 명의로 했습니다. 작년 7월쯤? 낙찰 받아서 이제야 글을 씁니다. 기억이 가물가물~ 1. 물건분석(권리분석) 86년식 아파트... 건물이 서있는게 신기할 정도. 1단계: 2014-04-17 근저당 2단계: 없음 3단계: 없음 4단계: 채무자 어미니께서 거주 하시고, 채무자는 없음. 명도가 쉽지 않을 것이라 생각 했음, 역시나 쉽지 않았습니다~~~^^ 상당한 채무가 있고, 대부업체 돈을 빌렸다는 것은 신용이 좋지 않았을거라 예상 했음. 취하 될 확률 1%? -매각물건명세서도 문제 없습니다. 매각물건명세서는 두 번 세 번 꼭꼭꼭 확인해야 합니다. 법원에서도 다시 한 번 확인! 2. 입지분석 설명이 필요 없을 정도로 입지는 좋습니다. -여성회관역 도보11분, 가좌역 도보 약15분 -버스노선 서울까지는 가는 버스와 인천 대부분 지역을 통과. -초.중.고 반경 1km 이내에 있으며 도보10분 이내에 이동가능. -마트, 가좌시장, 다이소 등 인프라가 잘 형성이 되어 있고, 나은병원이 있음. 3. 직장수요, 학원, 공급 -가좌공단 -주안국가산단 -청천동 공장 등 일자리는 풍부 합니다. -학교가 많은만큼 학원도 가좌동에서 제일 많습니다. -공급에 대한 부분도 제일 중요하지만, 서구 같은 경우에는 인천에서 인구 유입이 제일 많이 되는 곳입니다. 공급이 많다고 하더라도 충분히 받아쳐줄 수 있다고 생각합니다. 데이터상 인천은 25년까지 공급이 많고, 26년 부터는 서서히 없어집니다. 4. 세세조사 -실거래가: 매1.5억 ~ 1.85억, 월세1000/45~50 -네이버: 1.8 ~ 2억 -kb: 1.6~1.9억 -공시지가: 9.580 5. 임장 사진을 깜빡하고 찍지 않았습니다. 필수인데! - 수요 확인. 평일인데도 사람이 북적북적 합니다. 어르신, 30대 후반에서 50대, 학생. 수요가 다양합니다. -사람이 많다는 것은 그만큼 주변 인프라가 잘되어 있다는 뜻이겠죠? -교통이 제일 문제라고 생각이 들었는데 막상 임장을 와보니 걱정이 없음. 버스정류장과 가깝고. 버스도 10~15분 이내로 운행이 되고 있음. -건물 확인 제일 비싼 샤시가 깔끔합니다. 샤시값만 빼도 인테리어비는 상당히 줄어드는데! 채무자 부모님 거주. 미납관리비 없음. 우편 없음. 가스 사용중. 채광 좋지 않음(밝게 인테리어. 조명) 주차장 넉넉함. 건물 외부 크랙 없음. 관리소장님과 대화 재건축. 2년 뒤면 좋은 일이 있을거라 했음. 6. 부동산 온라인 조사 바탕으로 시세가 1.8억이 맞는지 확인. 음료 구매 후. 방문! -첫번째 부동산. 요즘 매도 쉽지 않음. 전세/월세 수요 많음. 1000/50 -두번째 부동산. 실거래가 1.5억은 거래한 대표님(나이스!) 한 번도 인테리어 하지 않아서 가능했다고 함. 1.8억은 매도 가능하지만 시간이 걸릴 듯. 전/월세 수요 많음. 1000/50 -세번째 부동산. 1.8억 매도 가능하지만 시간 걸림. 저/월세 수요 많음. 1000/50 시세 1.8억 7. 입찰가 및 비용 정리 -서구 낙찰가율 78~88%. 인테리어는 샤시가 깔끔해서 조금 더 적극적인 입찰가. 입찰가: 84% 1.51억 이전에 패찰 했을 떄. 대부분 82~85%에 가져갔음. 법무비/취득세(1억이하) :230 중개비: 30만(월세세팅) 인테리어: 900 이자비용 3개월: 140 잡비: 50 초기비용: 4.350 월세세팅: 1.000 회수 후 3.350 **실수** 낙찰가에 80% 감정가(1주택)60% 계산을 하지 않고 입찰을 했고, 대출상담사에게 물어보지도 않았음. 낙찰가에 80%만 생각. 자본이 적을수록 대출 부분에 더 신경을 써야 했지만 대충 했습니다..... 실수를 공유하며 신경써주세요! 8.결과 낙찰. 돈이 조금 더 묶였습니다ㅠㅠ (실수를 반복하지 않게 더욱 열심히 공부하자) 월세세팅: 1000/55 매도 후. 월세 + 시세차익 약 1,800 8. 느낀점 애매하고 찝찝한 결과이긴 하지만, 좋은 경험이였다고 생각합니다.
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