안녕하세요, 제 경험담을 쓰기는 처음입니다. 글을 예쁘게 쓰는 재주가 없는 점... 양해 부탁 드립니다 ㅎㅎ 결론을 먼저 말씀드리자면, 계약 12시간 전에 임차인에게 물건을 뺏겼습니다...ㅠㅠ 경매에서도 임차인은 강력한 경쟁 상대임을 잘 알고 있었는데요... 빼앗긴 이유는 아래와 같습니다. 저와 같은 불상사를 여러분은 겪지 않길...ㅎㅎ 때는 바야흐로 2024년 12월 말... 제가 계약하려 했던 상가는 수도권의 안정된 신도시 상권에 위치한 지상층 상가였습니다. 후면 상가임에도 대로변 사거리 횡단보도에서 보이는 위치에 있어 가시성도 뛰어난... (다시 생각해도 너무 마음이 아프네요...ㅠㅠ) 1년에 1개만 제대로 하면 된다는 생각으로 정말 신중하고 신중하게 매물을 골랐습니다. 협상 된 매매가를 말씀드리기 보다는 제 매입 기준을 알려드리는 것이 좋을 듯 합니다. 현금 100%로 매입하려 한 이유는 대출 때문입니다. 상가 매매를 위해 매매계약서를 들고, 혹은 계약서 없이 탁감을 위해 대출 상담을 받으면 매매가의 50~70% 수준으로 이야기를 듣는 것이 보통입니다. 하지만 이미 상가를 보유하고 있고 임차인이 시세에 맞게, 혹은 시세보다 높은 임대료를 내고 있다면 은행은 감정평가를 실시하고 감정가를 기준으로 60~80% 대출을 내어줍니다. 핵심은 "현금으로 매수한 가격보다 감정가가 월등히 높게 나와야한다." 입니다. 이렇게 하면 "대출+보증금"이 매매가를 뛰어넘는 상황도 생길 수 있겠지요..? (해 본 적은 없고 본 것만 많음...ㅎㅎ) 덕분에 가계약금과 계약금의 배액배상에 대해 다시 공부 했습니다. 판례 중, "가계약금만 보냈어도 계약의 성립으로 인정되어 계약금을 기준으로 배액배상을 해야한다."라는 판결이 있다는 것만 알았고 그 자세한 요건을 숙지하고 있지 않아, 가계약금 없이 바로 다음 날 오전 9시 30분에 계약서 쓰자고 이야기 한 것이... 임차인에게 물건을 채갈 기회를 준 것이지요... (가계약금의 배액배상 관련 사항은 글 맨 하단 참조) 매도인이 임차인에게 상가가 매도 되었다고 주인이 바뀔 것임을 알리는 과정에서 임차인이 얼마에 계약하냐, 그 가격이면 500만원 더 주고 내가 사겠다...라고 이야기가 오갔고, 임차인은 매도인의 계좌를 알기 때문에 그냥 그 계좌로 계약서도 안쓰고 계약금을 보내버렸다고 하더군요...ㅠㅠ 가계약금은 법적으로 없는 개념입니다. 가계약금은 계약금의 일부로 볼 수 있고 계약 파기 시 가계약금이 아닌 계약금을 기준으로 배액배상을 해야하는 것이 법입니다. 그럼 이 가계약금을 계약금의 일부로 보게 되는 요건은 무엇인가... 법원은 이를 가계약금이 오고 갈 때의 상황을 기준으로 합니다. 가계약금이 계약일, 중도금, 잔금일, 지급 방법 등에 대한 협의가 이루어진 상태로 오고 갔으면 계약금의 일부로 봅니다. 우리가 통상 하는 "찜" 성격의 가계약금이라면 가계약금을 계약금의 일부로 보지 않는다는 약속과 그 증거를 먼저 만들어 놓고 보내는 것이 안전하게 계약하는 방법일 것으로 보입니다. 가계약금의 배액배상과 관련 판례는 아래와 같습니다. - 대법원 2015.4.23. 선고 2014다231378 판결 - 대법원 2006.11.24 선고 2005다39594 판결 저는 또 다시 좋은 매물을 찾아... 네이버부동산의 바다 속으로... 들어가 보겠습니다...ㅎㅎ 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^
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