안녕하세요 내가설마했는데입니다. 고금리 시기, 토지와 주택투자에서 상가투자로 방향 전환을 한지 1년이 훌쩍 지났습니다. 방향을 전환했다고 해서 아예 토지와 주택 시장에서 떠나있는 것은 아니지만, 적어도 지금, 특히 저에게는 이 쪽의 방향성이 맞다는 판단이 들었기 때문입니다. 이유는 다음과 같습니다. 1. 토지는 결국 수익형부동산이 최종 결과물이다. 즉 임차인, 상권, 산업과 소비시장의 흐름, 상업용부동산에 대한 이해가 없으면 공법이나 경매기술, 지역호재에 기댄 다소 지엽적인 투자밖에 할 수 없다. 2. 토지와 주택투자는 금리와 다소 무관한 시점에도 할 수 있지만, 상가투자는 고금리시기가 유일한 최적기이다. 3. 내 최종 목표가 부자인가? vs 경제적 자유인가? 고민해 보았을 때 결론은 후자라는 것이다. 그렇다면 미래에 대한 불안감을 해소하고 심리적 안정감 속에서 투자하기 위해서는 상가투자(월세세팅)가 우선이다. 그리고 1년간 상가투자에 집중하고 있는데, 돌아보니 선택을 참 잘했다는 생각이 듭니다. (생각보다 금리인하가 빨라서 아쉽긴 합니다) 상가를 공부하게 되면 일단 임대료에 대해 공부할 수 밖에 없습니다. 그렇게 반복하다 보면 층별, 입지별, 상권별, 지역별 임대료에 대한 감이 잡히고, 네이버부동산을 열지 않고 지도만으로도 대략적인 임대료 수준을 예측할 수 있게 됩니다. 그러다가, 특정 지역, 특정 상권, 특정 층에 입점하는 업종에 대한 경험이 쌓이고 언제부턴간 이 업종들이 얼마를 버는지가 궁금하게 됩니다. 즉 감당가능한 임대료에 대한 궁금증이죠. 이는 해당 업체의 매출과 사업구조에 대한 관심으로 이어지고, 결국 "사람들이 돈을 어떻게 버는지"에 대한 관심으로 이어지게 됩니다. 단순한 구분상가 투자부터 시작해서 상권과 산업/소비시장에 대한 관심으로 이어지는 것이죠. 임차인이 돈을 어떻게 버는지, 지금 이 임대료를 내고 얼마를 가져가고 있는지, 권리금은 얼마에 거래되는지, 인테리어 업체는 어떻게 돈을 버는지, 프랜차이즈 본사는 얼마를 가져가는지, 건물주는 얼만큼의 수익을 봤는지, 혹은 손해를 보고 있는지, 나보다 선수들은 어떻게 움직이는지, 등기부등본, 건축물대장과 각종 프롭테크, 창업박람회, 유튜브 등를 통해 쉽게 알아낼 수 있는 시대입니다. 결국 현금흐름투자와 차익투자의 경계는 모호한 그 어딘가에 있습니다. 제가 지켜본 부동산 투자 고수들은 다음과 같은 공통점이 있습니다. - 돈이 잘 벌리는 사업/장사도 결국 남들보다 이르게 EXIT합니다. - 훌륭한 수익률을 셋팅해둔 상업용부동산도 다음 투자를 위해 과감하게 매도합니다. - 토지와 주택을 주력으로 투자하는 고수들도 이자부담 때문에 늘 현금흐름에 목말라합니다. 그래서 결국 투자규모가 커질수록 두가지 요소를 모두 갖춘 빌딩투자로 귀결될 수 밖에 없는 것 같습니다. 그것이 도심지 꼬마빌딩이든 교외 상업용통건물이든 말이죠. (개인 사업에서 현금흐름이 탄탄하게 창출되는 사람은 예외겠지만) 그 이전 단계에서 현금흐름과 시세차익 둘 중 어디에 조금 더 비중을 두는지는 개인 상황과 성향에 따라 다를 뿐인 것이지 결국 종착지는 같다고 생각합니다. 3년전 8억에 낙찰된 상가입니다. 월세 260만원에 맞춰져있던 임차인을 명도하고 850만원에 병원을 새로 맞췄습니다.(2층, 절대수익률 13%) 그리고 19억원에 내놓았습니다. 물론 당장 이 가격에 팔리기는 어렵겠지만 투자금 대비 어마어마한 시세차익이 예상됩니다. 이 가격에 언젠간 팔릴 가능성도 있습니다. 해당 입지에는 제법 큰 호재가 있거든요. 4년전 낙찰건입니다. 지금은 매물이 내려갔지만 최악의 시기였던 작년 초 즈음에 매도 매물로 나왔었습니다. 분위기가 분위기인지라 거래는 되지 않은 것 같습니다. 월세 750만원에 맞춰져있던 임차인과 1300만원에 새로 임대차 계약을 체결했습니다.(1층, 절대수익률 10%) 그리고 25억원에 내놓았습니다. 후면이어도 1층인 것을 감안하면 25억도 가능성있는 가격입니다. 이 지역에서 아주 희소한 물건이라 임차인에게는 부르는게 값이거든요. 17억 정도에 입찰 검토를 했는데, 상가에 문외한이었던 제가 진입할 주제는 아니라고 생각하여 공투에 참여하지 않았습니다. (저 때문에 입찰하지 못해 놓친 아쉬운 물건입니다.) 3년전 유명하신 분의 낙찰건입니다. 전용평당 @660에 가져가셨습니다. 금리 폭등 전에는 @1000도 했던 건물이라서 돌아보면 꽤나 저렴히 받은 것이죠. 아래는 작년 10월에 동일건물 낙찰사례입니다. @880에 낙찰되었습니다. 제가 입찰에 참여하였었고 시원하게 패찰한 물건입니다. 660평 웨딩홀을 명도하고 한방병원으로 통임차를 맞추고 작년에 65억정도에 매도 물건이 나왔었습니다. (현재는 다른 문제가 생긴 이후 내려간 상태) 역시 분위기상 아직 팔리기는 어려운 물건이지만 대형 호재가 있는 입지라서 수년 내에 원하는 가격 근처에 매각이 가능해보입니다. 이렇게 누가 알려주는 것이 아니라 직접 성공사례를 복기하다보니 의심이 확신이 되어가고 있습니다. 특히 송사무장님, 레노님 등 기타 고수분들의 성공사례를 등기부등본 까보며 실제 결과를 손으로 확인하는 과정을 거치니 더욱 그렇고요. 토지로도 현금흐름을 창출할 수 있고, 상가로도 시세차익을 얻을 수 있다는 확신이요. 무엇보다 상가투자 공부를 1년정도 하니 개안을 한 것처럼 시야가 넓어지는 것을 느낍니다. 아래 상가건물을 보면 어떤 느낌이 드시나요? 구리시 인창동에 북부간선도로 IC 진출입구 바로 앞에 위치한 대로변 입지. (통행량 多) 신축아파트 단지내상가를 그대로 본 떠 만든 신축상가건물. 1년 전만 하더라도 주택과 토지투자만 했던 제가 지나갈때마다 와이프에게 입에 침이 마르도록 칭찬한 건물입니다. "재개발 사업에서 제척되어 버티고선 저렇게 지어놨네. 머리 잘 썼다. 진짜 대박 물건이야." "나도 언젠간 저런 물건 하나 해야되는데.." 지금 제가 보는 시선은 완전히 달라졌습니다. "신축아파트를 합쳐도 전체 1000세대밖에 안되네. 목표 임대료는 커녕 만실 채우기도 힘들겠는데?" "안쪽 거주민들이 굳이 대로변까지 가서 소비를 할까? 신축아파트 사람들도 오기 어려운 위치인데?" "이 땅 주인은 아파트 골조 올라갔을 때쯤 원형지 상태로 팔았어야 했네.." 토지투자에 대한 인사이트 또한 좋아진 것이죠. 현재 이 건물은 대부분의 호실이 1년6개월째 공실을 채우지 못하고 있습니다. 기다리다 지친 건물주는 통건물을 매매로 올려놓았지만, 이미 결론이 드러나버린 부동산을 누가 매입해줄지 모르겠습니다. 비슷한 사례는 또 있습니다. 해당 지역의 토지는 10년 전만 하더라도 위와 같이 상업적가치는 ZERO인 입지였습니다. 주거가치 또한 좋다고 말할 수 없는 위치였죠. 그런데 해당 입지에는 큰 호재가 있었습니다. 바로 다산신도시 조성계획인데요. 토지투자의 측면에서는 엄청난 호재를 가진 땅입니다. 전철역에서 신도시로 이어지는 도로변의 2종일반주거지역이라뇨? 심지어 맞은편에는 1600세대 아파트도 예정되어 있습니다. 이 정도면 토지투자의 측면에서 보자면 "미친 물건"입니다. 아래는 10년전 로드뷰입니다. 그렇다면 현재의 모습은 어떨까요? 예상대로 다산신도시는 입주를 완료하였고, 해당입지는 6000세대와 1600세대를 품고 있는 4거리에 위치한 입지로 변모했습니다. 근처엔 검찰청,법원도 신설되었습니다. 더군다나 해당 입지는 8000세대가 북부간선도로 IC로 진입하는 주된 동선에 위치하고 있죠. 그런데 현재의 모습은 어떨까요? 분명히 10년 전과는 천지개벽한 로드뷰입니다. 신축건물도 보이고, 리모델링을 하기도 했네요. 그런데 뭔가 입점 업종들로 유추해보았을 때 건물주 입장에서 임대료가 많이 나올 것 같지는 않습니다. 역시나 1층 매물을 보면 평당 임대료가 10만원밖에 되지 않습니다. 지상층 임대료는 4만원 이하라고 봐야겠네요. 건물주는 이자비용이나 충당할 수 있을지 모르겠네요. 범인은 금방 파악이 가능합니다. 해당 사거리 코너자리에 위치한 1층 코너상가 임대료 호가가 평당 10만원밖에 하질 않습니다.(아래 사진) 코너가 아닌 대로변 1층의 경우 평당 8만원정도 하네요. 아파트상권에 이정도 1층 임대료라면 해당 상권은 크게 활성화되어 있지 않았다고 봐도 될 것 같습니다. 해당입지가 종속되는 주된 상권인 사거리가 죽어있으니, 해당 입지의 임대료 또한 좋을 수가 없겠죠. 제가 잘 아는 지역이기 때문에, 주거세대의 소비동선을 그려보면 아래와 같습니다. 해당 사거리는 반경 500m 내에 수많은 아파트를 배후세대로 두고 있지만, 사실상 완벽하게 소외된 상권입니다. 상가 공부를 해야 비로소 파악이 가능한 부분이죠. 그렇다면 해당 입지의 토지주는 수익을 어떻게 실현하여야 했을까요? 역시나 아래 비주얼인 시점에 원형지 그대로 매각을 했었어야 한다고 봅니다. 혹은 아래처럼 좀 더 이른 시점 이었어야 했을 수도 있고요. 이렇게 토지투자에 대한 시야도 한층 넓어지고 있다는 생각이 듭니다. 여러모로 상가투자 공부와 경험은 꼭 필요한 부분이 아닐까 싶네요. 작년 겨울에 첫 상가를 경매로 낙찰받아 올 봄에 성공적으로 임차를 맞추고, 올해 여름 두번째 상가는 일반매매로 매수하였습니다. 뜻이 있는 곳에 길이 있다고, 경매에 들어간 물건이 우연히 급급매가격에 나온 것을 당일에 매수하였습니다. 3천세대 재개발구역 앞에 위치한 물건인데 운이 좋았습니다. 이 물건 또한 적당한 임대수익률과 훌륭한 시세차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 인테리어 후에 어렵게 임차를 맞추고 있는데 경기둔화와 재개발 멸실효과로 인하여 임차 맞추기가 쉽지 않네요.^^; 인테리어 완료 3개월이 지나서야 60평 중에 40평을 겨우 임대를 맞춰놓은 상태입니다. 상가전문 부동산이 문을 닫고, 절반을 쪼개 도너츠를 튀기고 계시는 모습들을 보니 씁쓸합니다. 사무실을 보러 오시는 분들도 축소 이전하는 경우가 많고요. 하루 빨리 경기가 나아져서 자영업자나 사업하시는 분들의 상황이 나아졌으면 좋겠다는 생각이 드는 것도 상가 투자를 시작하기 전에는 없었던 일이라 여러모로 잘하고 있다는 생각이 드네요. 모두들 하시는 일 잘 되시고 성투하시기 바랍니다. 원문입니다. https://blog.naver.com/gehen0316/223515816147
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