안녕하세요. 3년 안에 현금흐름 500만원을 만들 포프리500입니다. https://cafe.naver.com/mkas1/1554131 https://cafe.naver.com/mkas1/1554131드디어 신탁공매 낙찰 후 명도까지 끝나고 제 1호기에 입성했습니다!!! 그런데 아무리 10평이라고 해도 너무 좁고 답답해보였습니다. 방문 색상도 너무 어둡고, 고층인데 창틀 색 때문에 뷰가 막혀버려 장점을 잘 살리지 못한 모습이었어요. 21년도 신축이라 낙찰 전 인테리어 비용은 도배 50만원정도로 생각했는데 막상 들어가 보니 필름, 벽지 모두 심하게 노래졌고 화장실도 곰팡이가 많이 생겨있더라구요. ㅇㅅㅇ 혹시 몰라 책정해놓았던 소송 및 8개월치 이자비용 일부를 인테리어에 쓰기로 결심했습니다. 그리고 언제 제가 인테리어를 해보겠어요~ 오히려 경험할 수 있는 기회가 생겨서 기대됐습니다. 1. 적은 예산으로 드라마틱한 변화를 원한다면? 인테리어를 하기 전에 제가 인테리어를 통해서 얻고 싶은 효과가 무엇인지 생각해보았어요. 바로 월세 높여서 받고 최종적으로 매도가 높이기!! 생각만 해도 행복해요 .. 으흐흐 목표설정 후에는 예산에 맞게 공사 계획을 세웠습니다. 처음 계획은 아주 거창했어요. 중문을 설치해볼까? 화장실도 갈아엎어야지~ 베란다 사이즈가 애매한데, 확장공사는 어떨까? 그런데 숨고 어플로 견적을 내보니 어마어마한 비용.....!! 결국 제가 선택한 방법은 바로 임차인이 집을 보자마자 마음을 확 빼앗길 수 있게 거실에 집중하자!! 특히 신경써야 할 부분은 “조명(전기공사)” 소규모 예산으로 가장 드라마틱한 분위기 변화를 줄 수 있는 방법이 조명이라고 생각했습니다. 2. 인테리어 공정 단계를 알아보자 인테리어를 진행할 때 공정 순서를 알지 못하거나 순서에 맞게 작업하지 않을 경우 다양한 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 반셀프 인테리어를 하면 업체끼리 일정이 꼬이지 않게 잘 조율해야 합니다. 네이버에서 찾아보니 보통 이런 순서로 진행이 이루어진다고 합니다. 저의 경우 신축 물건이었기 때문에 철거나 목공까지는 필요 없었습니다. <제가 진행했던 인테리어 공정 순서> 싱크대 상판 교체 → 필름 → 전기/조명 → 도배 → 청소 인테리어 공정은 이제 이해를 했는데 막상 각 공정별로 공부가 전혀 안되어 있어서 냅다 숨고로 견적부터 문의했습니다. “친절하고 저렴한 업체 찾아서 상담받으면 되겠지~~” (안일한 생각) 3. 숨고로 견적을 받아보자 일단 숨고에서 개별적으로 견적 문의 후 저렴하고, 후기가 괜찮고, 견적을 정성스럽게 써주시는 곳을 중점으로 봤습니다. 그리고 업체는 최소 3군데를 비교해서 결정했습니다. 저는 도배조차 해본 경험이 없어서 사장님들과 상담해보며 알아가고 싶었는데 생각보다 제가 먼저 공부하고 결정해야하는 것들 뿐이라서 유튜브에서 많이 찾아봤습니다. 4. 단계별 진행 □ 싱크대 상판 교체 기존 싱크대가 검정색이라서 가뜩이나 좁은 주방이 더 좁아보였습니다. 그래서 밝은 색으로 상판을 아예 교체해버리기로 했습니다. 상판을 교체하게 될 경우 싱크볼이 찌그러지게 되기 때문에 보통 싱크볼도 같이 교체가 됩니다. 수전은 비용을 받는곳도 있지만 서비스로 해주시는 경우도 있더라구요. 상판 자재에도 여러 종류가 있는데 저는 LX 하이막스 인조대리석 페르나 화이트 색상으로 결정했습니다. 1300*600*50T 사이즈에 가격은 44만원(싱크볼, 수전교체 포함) □ 필름 시공 유튜브에 보면 셀프로 필름 시공도 하시길래 굉장히 간단한 작업인 줄 알았으나.. 알고 보니 문짝, 창문 등도 다 뜯었다가 필름 작업 하고 다시 설치하는 어마어마한 작업이었습니다. 어쩐지 가격이 쎄더라구요 ㅋㅋㅋ 필름은 어떤 색상으로 해야 할지 고민을 많이 했어요. 중백색, 도장백색, 크림백색, 아이보리톤 등등 같은 화이트 계열인데 색이 왜 이렇게 다양한지...ㅋㅋ 사람들이 가장 많이 사용하는 필름은 영림 ps010(기본백색), ps120(회색빛섞임), ps130(아이보리빛섞임). 이 중에서 아파트 시공에 많이 하는 조합이 ‘영림ps120 + 디아망 회벽 화이트 벽지‘ 라고합니다.(묻지마 조합) 하지만 저는 좁은 1.5룸이기 때문에 필름 사장님의 조언을 듣고 기본 화이트 색상으로 정했습니다. 시공 당일 저는 직장때문에 현장에 가보지 못했습니다. 그런데... 마무리를 아주.. 엉망으로 하셨더라구요..^^ 문틀 이격이 안맞아서 문이 닫히지도 않거나 삐걱거리는 소리가 나고 오픈장 레일은 망가트리셔서 부품 몇 개가 빠져있었고 실리콘 마감도 엉망이라 첨부된 사진보다 더 심하게 창문에 얼룩덜룩 붙어있었어요. 사장님께 말씀드리니 다시 방문해주셔서 시공해주셨습니다. 여기서 얻은 교훈 : 시공 현장은 무조건 방문하자^^ <사용한 제품> 필름: 영림ps010 (=영림116) □ 전기/조명 이상하게 처음 집에 방문했을 때부터 조명이 제일 거슬렸어요. 저는 인테리어에 조명이 가장 중요하다고 생각하는 사람으로서 조명 공부를 가장 열심히 했습니다. 조명에는 여러 종류가 있지만 저는 다운라이트 조명으로 결정! 다운라이트는 제가 조명을 설치할 위치를 정하고 천장을 뚫는 작업을 진행하기 때문에 전기시공 이후에 도배 작업이 들어가야 합니다. 조심할 점은 한번 천장을 뚫고 다시 막고 싶으면 목공 작업이 추가로 진행되어야 해서 조명 위치 및 개수를 신중하게 결정해야합니다. 어디에 조명을 설치해야 할지 요리조리 생각해보며 만들었습니다. 저 동그란 점들이 조명 위치를 설정해 놓은 것인데 전체 작업중에 가장 재미있는 공부였어요. 저는 이때다 싶어서 나중에 제 실거주 집에 쓰고 싶은 조명으로 미리 시공해봤습니다. 다운라이트 제품은 얼핏 보면 다 비슷하게 생겼지만 실제로 보면 생각보다 차이가 나요. 왼쪽이 테가 얇고 움푹 들어간 제품이고, 오른쪽이 보통 많이 사용하는 일반 다운라이트 제품입니다. 저는 왼쪽 제품으로 직접 구매해서 사장님께 시공해달라고 부탁드렸습니다. <사용한 제품> 황제라이팅 킹led EL-9161 (3인치 COB, 주백색) : 현관 사용 EL-9261 (2인치 COB, 주백색) : 복도 포인트 조명 EL-5161 (3인치 확산형, 주백색) : 거실, 주방 사용 남영 T5 (간접조명, 전구색) : 신발장 하단, 커튼박스 제가 쓴 제품들은 테두리가 슬림한 조명이라 타공, 설치, 도배가 아주 정교하게 진행되야 합니다. 사장님이 제품의 단점을 잘 설명해주셨고 잘못되면 목공 작업이 추가로 이뤄져야 함, 나중에 제품 교체 시에도 힘들다는 치명적인 부분이 있지만 매우 예쁘기 때문에 그냥 선택했습니다!! □ 도배 도배를 할 때 기본적으로 정해야 할 것은 실크벽지 vs. 합지벽지입니다. 실크벽지는 고급스럽고 내구성이 뛰어나지만 가격이 비싸고 부분 시공이 어렵다는 단점이 있습니다. 합지벽지는 저렴하고 다양한 디자인이 있으며 덧방이 수월해서 보통 전월세를 놓으면 합지로 사용합니다. 필름을 기본 화이트 색상으로 했기 때문에 벽지까지 화이트 톤이면 병원 느낌이 날 것 같았어요. 보통 벽은 라이트그레이, 천장은 기본 화이트로 많이 한다고 해서 그대로 진행했습니다. 처음 필름 시공만 되었을 때는 너무 병원 느낌이 나서 후회했다가 라이트그레이 색상 벽지까지 하고 나니까 필름이랑 잘 어울리고 예뻐지더라구요. <선택한 제품> 벽지: 아이리스 6861-2(퓨어그레이) 천장: 아이리스 6861-1(화이트) □ 입주청소 및 기타 작업 모든 공사 후 입주청소를 진행했습니다. 그리고 사소하지만 낡은 집으로 보이게하는 요인들을 싹 바꿔주었습니다. √ 싱크대 쫄대 교체 : 쿠팡 구매 싱크대 밑에 있는 저 노란 부분이 쫄대입니다. 저는 저게 싱크대에 붙어있는 건 줄 알았는데 교체를 할 수 있더라구요. 쿠팡에 싱크대 쫄대라고 검색하면 바로 나와서 하얀색으로 다시 교체해 주었습니다. √ 도어캐치 교체 : 쿠팡 구매 √ 누렇게 변색된 플라스틱 되돌리기 => 산화제 사용 이건 저도 신기했는데 산화제를 사용하면 누렇게 변색된 플라스틱 제품을 하얗게 되돌릴 수 있습니다. step 1. 9% 산화제, 붓, 위생랩, 위생장갑 준비 step 2. 붓으로 산화제를 변색된 제품에 바른다.(피부에 닿으면 안돼요!) step 3. 산화제가 마르지 않도록 위생랩으로 꼼꼼하게 감싼다. step 4. 햇빛에 3일정도 방치하면 색이 돌아온다. step 5. 물로 씻어주기 저는 드럼세탁기 문이 노래져서 햇빛에 반나절 정도만 방치했는데 색이 돌아왔습니다. ㅎㅎ □ 화장실 줄눈 입주청소를 했는데도 화장실 바닥 곰팡이는 사라지지 않았어요 ㅠ 줄눈을 해야겠다고 생각하던 중에 엄마가 제 첫 집이라며 축하한다고 줄눈 시공 선물로 해주셨습니다.♥ 줄눈 색상에 대해 고민을 많이 했었는데 저는 결국 흰색으로 결정했어요. 보통 업체 사장님들은 흰색도 결국 변색된다고 타일에 맞춰서 어두운 색을 권하십니다. 하지만 임차인을 맞추기 위해 집이 예뻐보여야 하는 경우에는 그냥 흰색을 추천드립니다..! 시공 후 아주아주 만족스러웠어요. 화장실, 현관, 부엌 타일까지 다 합해서 20만원 정도 지출된 것 같아요. 5. 인테리어 결과 좁은 10평집이라 화이트 톤으로 맞추니 확실히 답답했던 느낌이 확 사라지더라구요. 화이트톤이 병원처럼 보이면 어떡하지 걱정하시는 분들은 일단 화이트로 다 맞춘다음 벽지를 라이트그레이로 도배하시면 전혀 병원같이 보이지 않습니다. 또 조명도 집 분위기에 크게 한 몫 했다고 생각합니다. 특히 신발장과 커튼박스 간접조명은 꼭 넣어주세요☆☆☆☆☆ 부동산에 돌릴 전단지 사진을 찍어야 하기 때문에 입주청소가 끝나자마자 집에 있는 가구들 바리바리 챙겨가서 세팅하고 사진찍은 결과입니다. 너무 재밌기도 했고 이럴거면 에어비앤비를 해볼걸 그랬다 생각하며 요리조리 가구배치하면서 놀았습니다. 6. 인테리어 최종 비용 7. 매물을 올려보자! 사실 인테리어로 새집을 만들고 월세 100만원으로 올려서 계약을 하고싶었지만 1.5룸(10평)에 100만원은 제가 생각에도 너무 욕심인 것 같았어요. 현재 부동산 시세가 2000/80, 1000/90입니다. 다음 투자를 위해서 투입 현금이 최소한으로 묶이는 것도 중요하기에 저는 보증금을 천만원씩 높혀서 부동산에 3,000/80 아니면 2,000/90으로 올려보기로 했어요. 일단 낙찰 전 시세조사부터 연락을 많이 드렸었던 부동산에 매물을 내놓았습니다. 처음에 2,000/90 말씀드리니까 지금 똑같은 매물이 1000/80으로 올라와있고 장마 기간이라 계약까지 한참 걸릴 것 같다는 말을 들었습니다. 그래서 3000/80으로 올리기로 했어요. 부동산 사장님이 꼭 여기에만 올려달라고 부탁하셔서 일단 일주일만 기다리고 바로 다른 부동산에 전단지 만들어서 뿌리려고 했습니다. 8. 일주일 만에 계약 완료 딱 일주일 후 전단지도 만들었으니 이제 부동산에 어떻게 돌려야하는지 고민하고있었는데 부동산에서 전화가 왔습니다. “ 오늘 매물 본 손님이 바로 계약금 넣는다네요. 계좌번호 문자로 넣어주세요” 장마철이라 기대도 안 했는데 보자마자 바로?!!? 이렇게 인테리어 300만원 들여서 보증금 천만원 높이기 성공했습니다. 제 작고작은 종잣돈이 소멸 직전이었는데 요 보증금 천만원이 얼마나 소중한지 몰라여 ♥ 그렇지만 사실은 임차인이 계약금을 넣자마자 “아... 부동산 사장님 말 듣지 말고 더 높여서 올릴걸,,” 이라는 생각이 들었습니다. 그래도 후회하면 어쩌겠어요. 만일 다음에 이런 상황이 생긴다면 부동산 사장님 말에 휘둘리지 않겠다는 다짐을 했습니다..!! <최종 수익률 계산> 이렇게 2024년 4월 30일에 낙찰받은 신탁공매 물건은 8월 1일 임차인 입주로 딱 3개월만에 마무리 되었습니다. 아직 체납관리비 160만원은 돌려받지 못했지만 어제 관리업체에 내용증명을 보내놓은 상태입니다. (체납관리비 관련 포스팅) https://cafe.naver.com/mkas1/1533090 https://cafe.naver.com/mkas1/1533090 꼭 받아내서 종잣돈에 보태겠어요..!! 올해 초 ‘2024 상반기 무조건 낙찰’이라는 메모를 적어놨습니다. 2024년 상반기 목표가 낙찰받아서 한 바퀴 경험해보는 것이었는데 적어 놓은대로 진짜 이루어져서 기쁘고 신기합니다. 제 닉네임처럼 앞으로 3년 안에 현금흐름 500만원을 만들 수 있게 행크에서 더 열심히 활동하고 공부하려고 합니다. 제 소중한 경험 읽고 응원해주시고 댓글 달아주신 분들 모두 감사드립니다!!
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