요즘 토지거래허가제(토허제) 해제로 인해 그동안 눌려있던 여의도·마포·목동·과천 등 국평 20억 원대 아파트들이 국평 50억 원대인 압구정·반포와 갭을 좁힐 것이라는 의견이 많습니다. 국평 20억 원대 아파트들이 30억 원대를 넘어서려면 서울·경기 아파트 시장 전체가 상승기에 진입해 상급지 갈아타기 수요가 발생해야 가능한데, 아래 그림에서 보면 1-4분위(상위 20~100%, 약 15억 원 미만) 아파트는 여전히 전고점에서 10% 내외 하락한 가격으로 2022년 이후의 하락장이 진행 중임을 알려줍니다. 2월 들어 많은 분들이 토허제 해제, 공급량 부족을 이유로 올해 1-4분위 아파트까지 상승을 예측하는데, 아래 KB 자료의 지난 4년간 분위별 상승률, 경제성장률 1.6% 내외 하락, 서울 아파트 거래량 월 3천 건, 새 정부의 부동산 정책 등을 고려해 보면 2025년에 국평을 기준해, ➀ 1-4분위(15억 원 미만)는 10% 내외 하락하는 약세장, ➁ 5분위 중 30억 원 미만은 현재 가격을 유지하는 보합장, ➂ 5분위 중 40억 원 이상(이하 6분위)은 10% 내외 상승하는 강세장이 예상됩니다. 이렇게 보면 혹시 모를 약세장의 위험에 대비하고, 강세장에서 투자 수익을 극대화할 수 있는 매매는 ➀ 1-4분위에서 5분위로 갈아타기, ➁ 5분위에서 6분위로 갈아타기의 두 가지로 보입니다. 아래는 이 중 ➁에 대한 설명입니다. 위 그림에서 5분위(상위 0~20%)는 약 18억 원 이상인데, 2025년 1월 현재 평균 가격은 약 27억 원입니다. 압구정·반포 국평이 50억 원을 넘어선 것으로 보면 5분위는 18억 원에서 50억 원 사이에 위치하고 있어 지나치게 가격 격차가 커 보입니다. 아래 그림에서 보면 5분위는 2019년까지는 10-20억 사이에서 일정한 비례를 유지하다 2020년 이후 국평 40-50억 원대와 20-30억 원대의 두 가격대로 분화되고 있습니다. 압구정(신현대), 반포(래미안원베일리), 이촌(한강맨션) 지역은 2020년의 20억 원대에서 현재 40-50억 원대로 상승한 반면, 2020년에 20억 대였던 대치(미도), 잠실(주공5단지), 여의도(시범), 목동(5단지), 과천(푸르지오서밋) 등 지역은 여전히 20-30억 대에 머물고 있습니다. 이런 가격 격차는 과거의 5분위를 세분화해 6분위(상위 0~10%, 국평 40억 원 이상)와 5분위(상위 10~20%, 국평 30억 원 미만)로 구분할 필요성을 제기합니다. KB부동산 자료에서 보이는 5분위의 상승은 실제로는 6분위 상승이 가져오는 착시일 수 있습니다. 이미 6분위에 들어선 반포 아크로리버파크, 래미안퍼스티지, 반포자이, 래미안대치팰리스 외에 한남3,4,5구역, 대치미도, 잠실주공5단지 등이 8년 후 재건축 후 6분위에 진입하면 5분위와 구분이 보다 뚜렷해질 것입니다. 앞에서 제기한 질문, “그동안 눌려있던 국평 20억 원대 아파트들이 국평 50억 원대인 압구정·반포와 갭을 좁힐 것인가?”에 대해, 프랑스 경제학자인 토마 피케티(Thomas Piketty)는 선진국에서 자본수익률(r)이 경제성장률(g)보다 높아지면 오히려 자산 격차가 확대된다고 주장합니다. 한국에서 『21세기 자본론』으로 널리 알려진 피케티는 미국 등 선진국의 부동산을 연구한 결과를 토대로, 자본주의에서 집은 개인 자산 중에서 가장 큰 비중을 차지하는데, 경제성장률(g)이 낮아지면 상대적으로 부동산 자본수익률(r)이 높아지게 되고, 그 결과 자산 불평등이 심화됨을 증명합니다. 피케티의 연구를 위 그림에 적용해 보면 2017년 이후 우리나라 경제성장률(g)이 2% 대 초반으로 떨어지면서 2020년 이후 압구정·반포 지역의 자본수익률(r)이 여의도·마포·목동·과천·판교·고덕 등 기타 지역보다 높아져 2025년 현재 두 비교 지역 간의 아파트 자산 격차가 2배를 넘어섰다고 볼 수 있습니다. 요즘 토허제 해제와 이로 인한 부동산 열기 때문에 20억 원대에 머물렀던 잠실·여의도·마포·목동·과천 등의 기축·재건축 아파트들이 30억 원에 진입한다는 기대가 높은데, 피케티의 분석에 따르면 이 경우 현재 40-50억 원인 6분위 아파트들의 자본수익률(r)은 더 높아지게 되고, 이들은 60-70억 원대로 상승해 5분위와 격차를 더 벌리게 됩니다. 여러 연구 기관들은 2025년의 한국 경제성장률(g)을 1.6% 내외로 보고 있고, 8년 후에는 일본처럼 1% 미만까지 떨어질 가능성도 제기됩니다. 이 경우 피케티에 따르면 현재 40억 원을 넘어선 6분위 아파트와 20-30억 원대인 5분위 아파트의 자산 격차는 현재의 2배에서 3배로 확대될 수 있습니다. 아래 제 책에서 분석한 8년 후, 50층 재건축 후 지역별 대표 단지의 가격 격차도 현재의 2배에서 3배로 확대되고 있음을 보여줍니다. *단위는 원. 이런 사실로 보면 현재 20-30억 원대의, 여의도·마포·목동·과천 등 5분위 지역 간의 이동은 이들 가격이 8년 후에 30억 원대의 비슷한 가격에 머물러 있으면 이른바, ‘옆그레이드’가 될 수 있습니다. 현재 20억 원대의 아파트를 매도하고, 20억 원을 추가해 6분위로 이동하기는 어렵습니다. 이런 분들은 제 책에서 소개한, 현재 20-30억 원대의 5분위인데, 8년 후 재건축 후에 40억 원을 넘어 6분위로 진입하는 아파트로 갈아타는 것이 마지막 ‘업그레이드(upgrade)’의 기회로 보입니다. 저는 2020년 9월에 올린 글에서 “당시 26억 원이었던 압구정 현대가 2022년에 36억 원에 도달할 것”으로 예측해 6분위의 탄생을 예고했습니다. 그때 5-6억 원을 추가해 여의도·마포·목동·과천 등에서 압구정 현대로 이동한 분들이 성공한 투자자들입니다. 향후 우리나라 경제성장률이 1.5% 미만에 머물러 자본수익률(r)이 경제성장률(g)을 초과하면 6분위가 60-90억 원까지 상승해, 30-40억 원인 5분위와의 격차를 더 벌릴 수 있으므로 5분위는 6분위로, 1-4분위는 5분위로의 업그레이드 이동을 진지하게 고려할 시점으로 보입니다. 아래는 제 책 소개입니다~
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