안녕하세요 부자둥둥입니다. 바로 이틀 전! 물파스 장기 수강생들 골둥해 + 팔콘쌤과 공투로 20억짜리 한남동 아파트를 낙찰받았습니다 (골드크러쉬, 부자둥둥, 해부자) https://cafe.naver.com/mkas1/1632292 https://cafe.naver.com/mkas1/1632292 이런 낙찰 사례 보면 "저런건 현금 얼마 있어야되나? 대출은 얼마나 나오는거지?" 라는 생각 드시죠?? 여러분은 현재 내 명의로 주택담보대출이 최대 얼마가 나오는지 바로 답하실 수 있나요? 바로 답할 수 없다면 아파트 경공매 물건 검색 하지 마세요. 투자 물건 검색하는 첫 단계는 내 명의로 받을 수 있는 주담대가 최대 얼마인지를 먼저 계산해본 후에, 거기에 맞춰서 물건검색을 하는게 효율적이에요. (내 명의로 대출이 8억이 나온다면 입찰가 10억 언저리의 아파트를 봐야지, 1억짜리 아파트 보고있으면 안되겠죠 10억 물건 10% 싸게 받으면 1억 벌고, 1억 물건 10% 싸게 받으면 1000만원 버는데, 뭘 하시겠어요? ) 골드크러쉬님도 최근까지 본인 명의로 주담대 얼마나 나오는지 모르시고 계셨지모에요 실거주 하는 아파트에 대출이 있기때문에 대출이 별로 안나올거라 생각해서, 명의로 못 써먹는다 생각하고 계셨어요. 근데 막상 DSR 계산기를 돌려보니 생각보다 대출이 많이 나오는겁니다! 그래서 한남동 아파트 입찰할 명의자를 저보다 대출이 더 많이 나올 골드크러쉬님 명의로 입찰하기로 한것입니다 DSR 계산기 쓰는법 간단한데 의외로 모르는 분들이 많아서 step by step으로 알려드릴게요 직장인이라면 "근로소득 원천징수영수증"에 찍히는 소득금액을, 사업자라면 "소득금액증명원"에 찍히는 소득금액을 넣습니다. (홈택스에서 발급가능하며, 자세한 발급방법은 인터넷 검색하면 쉽습니다) 만약 직장에 근무한지 1년이 되지않아 원천징수영수증이 없다면? 통상 3개월 이상 근무했다면 매달 납부하는 건강보험료를 소득으로 환산하여 대출해주기도 합니다. 건강보험공단 사이트에서 "건강보험납부확인서"를 발급받아 월 건강보험료가 얼마인지 확인합니다. 만약 월 10만원씩 내고있다면 100,000원 / 3.545% = 월 급여는 2,820,874원 *12개월해서 33,850,493원을 1번 연소득 칸에 넣어주는 것입니다. 만약 기혼자라면 내 소득과 배우자 소득을 각각 위와 같이 확인한 후에, 내 소득과 배우자 소득액을 합한 금액을 넣어줍니다. 내가 새로 받고싶은 대출금액을 의미하는데요, 대강의 금액을 일단 넣어줍니다. 위 연소득의 7배 정도 넣습니다. (만약 연소득 1억이라면 7억으로 일단 기입) "30년" "원리금균등"으로 넣어줍니다. 낙찰받고 경락잔금대출 상담받아보면, 1년거치+29년 원리금상환도 있고, 처음부터 원리금상환도 있고, 조금씩 구조가 다르지만, DSR 대출한도 계산할때는, "30년 원리금균등상환"으로 계산한다고 하더라구요. 상품마다 다르겠지만 대략 "5%"로 넣어서 계산합니다 "가계대출"로 잡히는 모든 대출에 대해 이자와 원금을 넣어야합니다. 주택담보대출, 자동차대출, 신용대출 등등.. (만약 사업자시라면, 사업용도로 받은 사업자대출은 가계대출이 아니므로 제외됩니다. 아리송하다면 은행에 물어보면 정확히 알려줍니다. 저도 남편이 사업자대출이 있는데 이게 가계대출로 잡히는지 안 잡히는지 아리송해서 해당 대출을 받은 은행에 물어봤더니 가계대출이 아니라 기업대출이기 때문에 DSR에 안 잡힌다고 알려주더라구요) 제가 차주인 대출은 주택담보대출 하나가 있는데요 대출 은행앱에 들어가면 내가 매달 내는 원금과 이자가 얼마인지 알수있습니다. 제 경우, 원금 상환 매월 372,222원 *12개월 = 연 원금상환액 4,466,664원 이자 납입 매월 210,519원 *12개월 = 연 이자상환액 2,526,228원 을 6번,7번 칸에 넣어주면 됩니다. 만약 기혼자인 경우, 내가 차주인 가계대출만 넣는것인지? 아니면 배우자가 차주인 가계대출도 같이 합산해서 넣는것인지? 는 잘 모르겠습니다. 아시는분 댓글 좀.. 세가지 유형이 있는데요, 무슨 차이인지 모르겠지만 변동형 < 혼합형 < 주기형 일수록 대출액 많아지더라구요 그냥 전 중간치인 혼합형으로 계산기 돌렸습니다 ㅎㅎ 이렇게 때려넣으면 DSR이 몇%인지 결과가 나오는데요, 현재 1금융권은 DSR 40%, 2금융권은 50%까지 나오기때문에 DSR 결과치가 50%에 가깝게 될때까지 2번 주택담보대출금액 항목을 키우거나 줄이면 됩니다. 그렇게해서 DSR 50%가 되는 금액이 내가 받을 수 있는 주택담보대출 최대치인 것입니다. 이렇게 계산한 주택담보대출 최대금액과, 내가 가진 현금보유액 을 판단해서, Case 1. 난 소득이 커서 대출은 많이 나오는데 현금이 부족하다면? -> 내 명의로 낙찰받고, 현금 가진 사람과 공투하면됩니다 (예를들어 내가 대출이 8억 나온다면, 입찰가 10억정도의 아파트를 보고, 낙찰가 80% 대출 가정 시 현금은 2억이 필요할텐데 난 1억밖에 없다면 투자금 1억가진 사람과 공투하는거죠) Case 2. 난 소득이 작아서 대출이 별로 안 나오는데 현금은 많다면? -> 위 1번 사람과 공투하면 됩니다 그럼 전 공투팀 해부자님과 골드크러쉬님을 어떻게 만났을까요?? https://www.hank-edu.com/course/718 https://www.hank-edu.com/course/718(갑분 광고글 같은데.. 낙찰받고 나니 하필 타이밍이 스터디 모집기간이지 뭐에요)
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