안녕하세요 더블에이트입니다. 올해 2월 낙찰받은 법정지상권 토지 오늘 매도 하게 되서 경험담을 남깁니다. https://cafe.naver.com/mkas1/1705922공고문에 물건 정보가 거의 없어, 로드뷰로 물건 상태를 확인할 수 있었습니다. "토지 위에 건물이 있고, 깔끔하고 관리가 잘되어 있네?" 그리고 바로 앞 도로도 잘 정비되어 있었습니다. 1) 농취증 제출 여부 토지의 지목은 (전)이지만 대지로 사용중이어서 농취증x (대법원 1987.1.15 자 86마1095) 2) 법정지상권 성립 여부 관습법상 법정지상권 토지이며 가압류 이후에, 건물과 토지 동일인 소유로, 성립x (대법원 2021.10.18 선고 2010다52140) 3) (비)사업용 토지 여부 *면적 기준 주택 부속 토지로, 계획관리 지역 주택 면적 x 10배 안에 토지면적 포함 *기간 기준 보유기간중 60%이상 보유기간에 대한 판단이 애매했으나, 비사업용 토지로 해당되어, 추가과세 맞더라도 절세할 수 있는 법인 명의를 선택했습니다. 4) 주택 부속 토지, 취득세 중과 여부 해당 주택은 공시가 1억 이하라, 주택 부속 토지, 취득세 중과x *지방세법 시행령 28조의 2 수도권 외 2억 이하 *지방세법 시행령 28조의 4 토지 공시가 1억 이하는 주택수x (법인 입찰이라 주택수와 무관, 그리고 주택 부속 토지, 취득세 중과여부는 입찰전 미리 파악후 낙찰 받았습니다.) 바로 앞, 더 노후된 단독주택이 평당 30만원 정도에 거래, 인근 평균 평당 20~30만원 정도(실거래 및 네이버 검색) 기타비용,소송기간 등 변수를 모두 감안하더라도, 수익이 나는 금액으로 입찰가 산정 *건물 관리 상태 양호 *임차인, 토지 매수 의사O (임차인은, 건물 및 토지주의 오랜 지인인데 바로 앞 토지를 사서 농사를 짓고 있고, 해당 토지도 매수 의사가 있다" 라는걸 파악하고 입찰에 확신) ->단독 낙찰 받고, 경정등기 진행 후 소유권 이전이 가능하다 라고해서, 기다리면 연락 주겠지 생각하고, 잊고 지냈습니다 ->그러다 2개월이 지나. . 아무 연락이 없어 관재인에게 전화했지만, 상속인 측 변호사가 경정등기에 대해 진행하지 않고 있다" ->진행 되면 바로 연락주겠다 라고 같은 얘기만 반복 ->할 수 없이, 임차인에게 직접 우편을 보내 보증금 포기 조건으로 합의 보자고 제안 협의가 안되면 소송 진행 언급 (초반 협상에 우호적이었으나, 결국 "모른다 알아서해라"식으로 나옴) ->상속인 측 변호사를 통해 협상 (보증금 포기 조건 + 합의금) 보증금 포기와 함께 합의금 300만원(보증금은 별도 지급) 받고 마무리 되었고, 아버지께 용돈 드렸습니다. 낙찰 받고 처음부터 상속인 측 변호사와 협상했다면, 바로 매도할 수 있었던 건데, 시간을 단축하지 못한 아쉬움은 있지만, 그래도 해결되서 다행입니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다^^
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