이 글은 “용인아파트 반도체클러스터 수혜 완벽 비교분석”이라는 제목으로 용인 처인구·수지구의 신규 분양 아파트 5곳을 체계적으로 검토한다. SK 하이닉스 600조와 삼성전자 360조 등 약 1,000조 규모의 투자가 지역 부동산에 미칠 영향과 교통 인프라, 생활 편의성 및 중장기 투자 가치를 중심으로 분석한다.
기사 구성은 다섯 단지의 주요 정보와 입지 비교, 세 가지 투자 전략(고수익형·안정형·프리미엄 학군형), 그리고 투자 시 유의사항과 최종 결론으로 이루어진다. 푸르지오 원클러스터 파크·경남아너스빌·푸르지오 클루센트·고진역 대광로제비앙·수지자이 에디시온을 사례로 가격대·수혜도·향후 시나리오별 기대 수익을 제시한다.
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용인 반도체클러스터 개요
프로젝트 규모와 투자액 요약(SK 600조, 삼성 360조 등)
그들은 숫자를 들여다본다. 숫자는 마치 도시의 새로운 심장박동처럼 규칙적이고 무섭다. SK하이닉스의 원삼 클러스터에 투입되는 약 600조원, 삼성전자의 남사 국가산단에 배분된 약 360조원, 합산하면 1,000조원에 육박하는 자금은 단순한 투자가 아니다. 그는 이것을 산업 지형도를 재편하는 거대한 베팅으로 본다. 이 금액은 공장과 설비만을 의미하지 않는다. 숙련 인력의 유입, 1차·2차 공급망의 증설, 물류와 주거 인프라의 동반 확장을 수반한다. 그녀는 이 수치가 10년, 20년 후 지역의 경제적 중력을 어떻게 바꿀지 계산한다.
클러스터 위치와 주요 부지(원삼·남사 등)
그들은 지도를 펼친다. 원삼과 남사는 용인의 남부 처인구 일대에 자리한다. 원삼은 SK의 대규모 투자처로, 남사는 삼성의 국가산단 계획지다. 단지들은 원삼·남사 주변의 양지·고림·역북·풍덕천 등지와 인접해 있다. 그는 이 지리적 배열을 단순한 이웃관계로 보지 않는다. 그것은 공업지와 주거지가 서로 중력처럼 끌어당기는 배후도시 구조다. 그녀는 배후도시로서의 용인이 물류·주거·서비스를 포괄하는 거대한 허브로 변모할 것을 예측한다.
개발 단계와 예상 완공 시점(단계별 로드맵)
그들은 로드맵을 읽는다. 초기 인프라 구축과 예비부지 정비, 설비 투자와 고용창출의 순차적 진행이 명시돼 있다. SK는 2050년까지 단계적으로 투자를 집행할 계획이고, 삼성은 2047년을 목표로 장기계획을 세웠다. 그는 이 일정을 현실적인 가늠자로 본다 — 대형 프로젝트일수록 변수도 많다. 그녀는 착공·준공·입주까지의 단계별 리스크와 그에 따른 분양·거주 타이밍을 면밀히 따진다.
직간접 고용 효과 및 지역 경제 파급력
그들은 고용 수치를 가늠한다. 공개된 자료에 따르면 직간접 고용 효과는 수십만에서 백만 단위에 이르는 것으로 추정된다. 그는 이 숫자를 단지 일자리 증가로만 읽지 않는다. 소규모 제조업, 서비스업, 주거지원업종까지 포함한 산업 생태계의 확장이며, 소비와 부동산 수요의 동반 상승이다. 그녀는 지역 소득 수준의 장기적 상승과 세수 증대가 뒤따를 것을 예측한다.
용인 지역의 전략적 의미(메가클러스터 배후도시)
그들은 용인을 한국 반도체 메가클러스터의 배후도시로 규정한다. 그는 배후도시의 역할이 단순한 주거 공급을 넘는다고 본다. 배후도시는 숙련 노동의 주거지, 협력업체의 집적지, 그리고 생활 인프라의 중심지가 된다. 그녀는 용인이 플랫폼 도시로서의 위상을 얻으며 경기 남부권의 경제 축을 재편할 가능성을 강조한다.
거시환경과 부동산 시장 컨텍스트
금리·대출 규제 현황과 분양시장 영향
그는 금리와 대출 규제의 존재를 무시하지 않는다. 높은 금리는 수요 심리를 위축시키고 분양시장에 즉각적인 부담을 준다. 그녀는 중도금 대출과 무이자 혜택 같은 금융조건이 분양 성공의 열쇠가 되리라 본다. 대출 규제가 강화되면 실수요자와 투자자의 진입 장벽이 높아져 분양가 조정이나 계약률 하락을 초래할 수 있다.
부동산 경기 사이클과 분양 타이밍 분석
그들은 사이클을 읽으려 한다. 부동산은 계절처럼 순환한다. 그는 분양 타이밍을 경기 사이클과 맞추는 것이 중요하다고 본다. 호황기 초입에 분양을 시작하면 빠른 매매와 프리미엄 형성이 가능하다. 반대로 경기 둔화기에는 가격 하방 압력과 미분양 위험이 커진다. 그녀는 메가 프로젝트의 장기성에도 불구하고 단기 경기 변수에 따라 투자 결과가 크게 달라질 수 있음을 경고한다.
인구구조 변화와 지역 유입·유출 흐름
그들은 인구 통계를 본다. 젊은 노동력의 유입, 가족 단위의 이주, 고령화 추세가 겹친다. 그는 반도체 공장의 고용 창출이 젊은 노동자와 전문인력을 끌어들일 것이라고 본다. 그녀는 한편으로 기존 주민의 생활패턴 변화와 주거수요의 재편을 예상한다. 인구 증가가 공급을 초과하면 단기간 내 긍정적 가격 변동이 일어나지만, 장기적으로는 인프라 수용력과 교육·의료 여건이 관건이다.
산업 유치에 따른 장기 수요 전망
그들은 장기 수요를 낙관적으로 본다. 반도체 산업은 고임금·고기술 일자리를 창출하고, 관련 서비스 수요를 지속적으로 발생시킨다. 그는 제조업과 공급망 관련 기업의 집적이 주거수요의 안정적 기반을 제공할 것이라 본다. 그녀는 단, 기술 변동성과 글로벌 수요 변동에 따른 변수가 존재한다고 덧붙인다.
정책 리스크(세제·토지정책 등) 영향
그들은 정책의 칼날을 경계한다. 세제 변경, 개발이익 환수, 토지·용도 규제는 수익성에 직접적인 영향을 미친다. 그는 정부의 도시정책과 지방자치단체의 토지정책을 주시해야 한다고 조언한다. 그녀는 투자자가 세제 변화와 규제 리스크를 시나리오별로 평가하고, 보수적 가정 하에 리스크를 헤지할 것을 권고한다.
분양 단지 5곳 한눈에 비교
푸르지오 원클러스터 파크: 위치·세대수·분양가 핵심
그는 푸르지오 원클러스터 파크를 첫 번째 후보로 본다. 처인구 양지면에 위치한 710세대 규모의 단지는 84㎡ 기준 약 5억 4천만원대의 분양가로 제시됐다. 그녀는 이 단지가 반도체 클러스터와의 물리적 근접성에서 최대 수혜군이라는 점을 강조한다. 그들에게는 고성장에 베팅하는 투자자에게 매력적인 선택지다.
클러스터 용인 경남아너스빌: 초기자금·세대수 특징
그들은 경남아너스빌을 대규모 공급처로 본다. 양지지구에 위치한 약 997세대의 단지는 초기자금 부담이 상대적으로 낮게 설계된 것으로 알려져 있다. 그는 시세 리딩 단지로 부상할 가능성을 점친다. 그녀는 대단지 이점인 상권 형성 속도와 자족 기능 강화의 관점에서 긍정적으로 평가한다.
푸르지오 클루센트: 역세권·생활인프라 장점
그들은 푸르지오 클루센트를 인프라 중심의 안전자산으로 본다. 역북동, 명지대역 도보권에 위치한 784세대 단지는 84㎡ 기준 6.6억~7.6억원대로 상대적으로 높은 분양가가 책정됐다. 그는 역세권 프리미엄과 이미 구축된 생활 인프라를 강점으로 본다. 그녀는 실거주 성향의 수요자에게 높은 만족도를 줄 것으로 판단한다.
고진역 대광로제비앙: 에버라인 역세권·입주시기
그들은 고진역 대광로제비앙을 교통 우위 단지로 본다. 고림동의 에버라인 고진역 도보권에 위치한 860세대 단지는 중저가 전략과 무이자 중도금 같은 금융 혜택을 통해 수요를 공략한다. 그는 2028년 입주 예정인 점을 고려해 중기적 투자 타이밍을 제시한다. 그녀는 에버라인 접근성이 실거주 편의성에 직접 기여한다고 본다.
수지자이 에디시온: 고가 프리미엄·학군·교통
그들은 수지자이 에디시온을 프리미엄 단지로 본다. 수지구 풍덕천동의 입지는 신분당선 수지역 접근성을 제공하며 84㎡ 기준 약 15억원대의 고가 분양가가 특징이다. 그는 강남·판교로의 접근성, 우수한 학군, 즉각적 프리미엄 형성 가능성을 강점으로 꼽는다. 그녀는 안정적 가격 형성과 높은 진입장벽을 기대한다.
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입지 및 접근성 세부 비교
반도체클러스터까지의 거리와 이동시간 비교
그들은 지도 위의 시간축을 계산한다. 푸르지오 원클러스터 파크는 차량 기준으로 반도체 클러스터까지 약 10분 거리로 평가된다. 경남아너스빌 역시 양지지구 내 위치로 짧은 통근 거리를 제공할 가능성이 높다. 클루센트와 고진역 대광로제비앙은 각각 역과의 근접성이 강점이나 클러스터와의 직접 거리에서는 다소 차이가 있다. 수지자이 에디시온은 거리가 더 멀지만 광역교통을 통한 직행성이 우수하다.
대중교통 접근성(지하철·에버라인·신분당선 등)
그들은 역세권을 중요하게 본다. 클루센트는 명지대역 도보 3분으로 대중교통 접근성이 우수하다. 고진역 대광로제비앙은 에버라인 고진역 도보 2분으로 통근 편의성이 높다. 수지자이 에디시온은 신분당선 수지역을 통해 판교·강남 접근성이 좋다. 그는 대중교통의 존재가 입주자 유입과 임대수요에 직접적인 영향을 준다고 본다.
도로망과 광역교통 연결성(고속도로·버스·IC)
그들은 도로망을 점검한다. 용인은 고속도로와 국지도망을 통해 수도권과 연결된다. 각 단지별로 IC 접근성, 버스 노선망, 물류도로 연결성이 다르게 나타난다. 그는 클러스터로의 통근을 지원하는 광역버스와 도로 확충계획이 현실화될 경우 단지별 수혜의 차별화가 발생할 것이라고 본다.
향후 교통 개선 계획과 수혜 예측
그들은 계획문서를 읽고 미래의 이동시간을 상상한다. 예정된 철도 연장과 도로 신설이 단지들의 실질적 접근성을 개선할 경우, 상대적으로 멀리 떨어진 단지들도 수혜를 볼 수 있다. 그는 특히 신분당선 확장, 에버라인 연계 강화 등 광역교통 사업이 실현되면 수지자이와 처인구 단지 모두 장기적 가치를 끌어올릴 것이라 판단한다.
출퇴근·통근 패턴과 실거주 편의성
그들은 생활의 리듬을 고려한다. 출퇴근 시간대의 교통체증, 대중교통의 혼잡도, 학부모의 통학 동선 등은 실거주 만족도를 좌우한다. 그는 역세권과 도로 접근성, 교육시설 근접성의 조합이 실거주 편의성을 가장 크게 좌우한다고 본다. 그녀는 투자자에게 출퇴근 시나리오를 직접 체험해볼 것을 권장한다.
분양가·실거래가·자금수요 비교
평형별 대표 분양가(예: 84㎡ 기준 비교)
그들은 84㎡ 기준으로 비교표를 머릿속에 그린다. 푸르지오 원클러스터 파크 약 5.4억원, 경남아너스빌는 초기자금 저렴성을 내세운 중저가대, 푸르지오 클루센트 6.6~7.6억원, 고진역 대광로제비앙 중저가·역세권 전략, 수지자이 에디시온 약 15억원 수준. 그는 이 가격대 차이가 투자 목적과 리스크 선호도를 명확히 구분시킨다고 본다.
초기자금·중도금 조건 및 금융혜택 비교
그들은 계약금·중도금 구조를 비교한다. 경남아너스빌은 초기자금 부담을 낮춘 마케팅을 펼쳤고, 고진역 대광로제비앙은 무이자 중도금 같은 금융혜택을 제공한다. 클루센트와 수지자이는 고분양가에 따른 금융계획 수립이 필요하다. 그는 투자자가 중도금 리스크와 대출 가능성을 반드시 시뮬레이션해야 한다고 강조한다.
예상 실거래가 상승폭 시나리오
그들은 시나리오를 만든다. 낙관 시나리오에서는 원삼·남사의 산업 가속화와 광역교통 개선이 맞물려 10년 내 2배 수준의 자본이득을 기대할 수 있다. 보수적 시나리오에서는 금리 상승과 공급 과잉, 정책 변수로 인해 상승폭이 제한되거나 횡보할 가능성이 있다. 그는 투자자는 최악의 경우를 전제로 한 손익 분기점을 계산해야 한다고 충고한다.
분양가 대비 투자 리스크와 보수적 산정
그들은 리스크를 숫자로 환원한다. 분양가 대비 보수적 상승률을 적용해 회수기간과 손익분기점을 산출해야 한다. 그는 예상 임대수익률, 공실률, 유지비용, 세금 등을 포함한 총비용 분석을 권장한다. 그녀는 특히 고가 단지에서의 프리미엄 회복 불확실성을 강조한다.
실투자금 계획 작성 방법
그들은 엑셀 시트가 아닌 현실적인 계획을 권한다. 그는 초기 계약금과 중도금, 입주 전후의 추가비용(이사·인테리어·취득세)을 포함해 현금흐름표를 작성할 것을 권고한다. 그녀는 스트레스 테스트로 금리 1~2%p 상승, 임대수익 20% 하락 등 충격 시나리오를 반드시 반영하라고 말한다.
단지 규모·평면·커뮤니티 비교
세대수와 단지 배치의 장단점
그들은 단지 규모의 경제를 본다. 대단지(경남아너스빌)의 경우 상업시설 활성화 및 관리 효율이 장점이다. 중소규모 단지는 커뮤니티의 응집력과 조망 확보에서 유리하다. 그는 배치 설계가 일조·통풍·프라이버시에 미치는 영향을 중요하게 평가한다.
평형 구성과 수요층(실거주 vs 투자) 적합성
그들은 평형 구성을 통해 수요층을 가늠한다. 중대형 위주의 단지는 실거주 가족 수요에 적합하고, 소형 위주의 구성은 투자자·임대수요 유입에 유리하다. 그는 각 단지의 평형 포지셔닝이 향후 전매와 임대수요에 직접적인 영향을 미칠 것이라 본다.
커뮤니티 시설(체육·문화·어린이시설 등)
그들은 커뮤니티를 생활의 연장선으로 본다. 피트니스·수영장·독서실·어린이집 등의 유무는 실거주 만족도를 좌우한다. 그는 경쟁 단지 대비 차별화된 커뮤니티가 있을 경우 장기적 거주 유인을 높여 잔존가치를 지지한다고 본다.
녹지·조경 및 단지 환경
그들은 녹지비율과 조경 계획을 중요시한다. 도시의 열섬을 완화하고 거주 쾌적성을 높이는 녹지는 장기적 가치 요소다. 그는 조망과 소음 차단, 미세먼지 저감 관점에서 조경 설계의 질을 평가하라고 권한다.
주차·배송·관리비 등 운영 측면 예상비용
그들은 운영비를 현실적으로 본다. 주차 공간 확보, 택배·물류 수요 증가에 따른 배송 인프라, 관리비 부담은 장기 보유 시 실질 수익률에 영향을 미친다. 그는 관리비 산정 근거와 예상치 상승 요인을 투자 결정 전 확인할 것을 권고한다.
생활편의시설 및 학군 분석
상업시설·병원·마트 등 일상 편의 접근성
그들은 일상의 편의가 거주 선택의 핵심임을 인정한다. 대형마트, 병원, 약국, 편의시설의 근접성은 생활비와 이동시간에 직접 영향을 준다. 그는 단지 주변 상업 인프라의 성장 가능성이 생활 만족도와 임대경쟁력을 동시에 끌어올릴 것이라 본다.
교육 환경과 학군 평가(유치원·초중고 인접성)
그들은 학군을 예의 주시한다. 수지자이 에디시온의 경우 우수 학군과의 근접성이 프리미엄 요인으로 작용한다. 그는 학군의 질과 학부모의 통학 동선, 향후 교육 인프라 확충 계획을 투자 판단의 중요한 변수로 삼을 것을 권한다.
문화·레저시설 및 생활품질 요소
그들은 여가와 문화의 가치를 본다. 공원, 체육시설, 문화센터의 존재는 주민 만족도를 높이고 장기 정주율을 높인다. 그는 단지 주변의 레저 인프라가 향후 고급주거지로의 위상 형성에 기여할 수 있음을 시사한다.
상권 성장 가능성과 부대시설 개발계획
그들은 상권의 성장 엔진을 분석한다. 대단지와 산업단지의 동시 성장으로 상권은 빠르게 확대될 수 있다. 그는 지방자치단체의 상업·복합개발 계획을 확인해 수혜 가능성을 판단할 것을 권한다.
세대 실거주 만족도 관점 평가
그들은 만족도를 최종 잣대로 본다. 교통·교육·편의성·커뮤니티가 균형을 이루는 단지가 실거주 만족도가 높다. 그는 실거주자를 위한 장기 체크리스트를 마련해 단지별 비교를 권장한다.
교통 인프라와 향후 개발 로드맵
현재 교통 인프라 현황 요약
그들은 현재의 교통망을 객관적으로 요약한다. 에버라인, 신분당선, 주요 국도와 고속도로가 존재하지만, 통근 수요를 완벽히 흡수하기엔 일부 병목이 존재한다. 그는 이 병목이 해소되는 속도가 부동산 가치 변동의 중요한 촉매가 될 것이라 본다.
예정된 철도·도로 신설 및 연장 계획
그들은 계획 리스트를 점검한다. 철도 연장, 신설 IC, 광역버스 확대 등 여러 사업이 예정돼 있다. 그는 이러한 계획이 현실화될 때 단지별로 상이한 수혜를 가져온다고 본다. 그녀는 계획의 예산 확보와 착공 일정을 면밀히 관찰할 것을 권한다.
광역교통 개선이 집값에 미치는 영향
그들은 광역교통의 영향력을 과거 사례와 비교해 해석한다. 새로운 철도와 도로는 통근시간을 단축시키고, 그 결과 주거지의 수요와 가격이 상승한다. 그는 효과의 규모가 교통 개선의 직접성·속도·연계성에 의해 결정된다고 평가한다.
역세권 프리미엄과 장기수혜 측정
그들은 역세권 프리미엄을 계산한다. 역에 가까운 단지는 초기 프리미엄과 지속적 수요를 확보하기 쉽다. 그는 역세권의 장기적 수혜를 역세권 내 상권 확장과 연계해 평가할 것을 권한다.
교통 개선 지연시 리스크 관리 방안
그들은 리스크를 분할한다. 교통 개선 지연은 가격 상승 기대를 무너뜨릴 수 있다. 그는 분양 계약 시 교통 개선 일정의 불확실성을 반영한 보수적 수익률 산정과, 중도금 부담을 줄이는 재무 설계로 리스크를 관리할 것을 권고한다.
투자수익성 시뮬레이션과 시나리오
단기(입주 후 1~3년) 가치 변화 예상
그들은 단기의 변동성을 예상한다. 입주 초기에는 실거주 전환과 단지 안정화 과정에서 가격 변동성이 발생한다. 그는 입주 직후의 프리미엄 형성 여부는 주변 시세와 거래활성도에 좌우될 것이라 본다.
중기(3~7년)·장기(10년) 시나리오별 가격 전망
그들은 중장기 시나리오를 구성한다. 중기에는 인프라 가시화와 산업단지 가동에 따라 가격 상승이 촉진될 수 있다. 장기(10년)에는 메가클러스터의 완성도와 지역 경제 구조 변화가 가격의 근본적 수준을 결정한다. 그는 다양한 거시 변수(금리·경기·정책)를 반영한 다중 시나리오 분석을 권한다.
임대수익률 추정과 공실 리스크
그들은 임대시장의 현실을 본다. 초기 임대수요는 근로자·임시직 수요에 의해 형성될 수 있으나, 임대수익률은 관리비·세금·유지비를 감안해 실질 수익을 산정해야 한다. 그는 공실률을 지역적 공급 파급과 경기 변동에 연동해 보수적으로 가정할 것을 제안한다.
최대수익·안정성 우선 전략별 추천 단지
그들은 전략을 분류한다. 최대수익을 추구하는 공격적 투자자에게는 푸르지오 원클러스터 파크와 경남아너스빌을 추천한다. 안정성과 생활편의를 중시하는 투자자에게는 푸르지오 클루센트와 고진역 대광로제비앙을 추천한다. 프리미엄·학군을 중시하는 구매자에게는 수지자이 에디시온을 권한다. 그는 각 선택의 리스크와 리턴을 명확히 대비할 것을 강조한다.
민감도 분석(금리·공급변동·경기충격)
그들은 스트레스 테스팅을 권한다. 금리 상승, 신규 공급 지연 또는 대량 공급, 경기 침체 등의 변수에 따라 수익률이 어떻게 변하는지 민감도 분석을 수행해야 한다. 그는 결과를 바탕으로 투자 규모와 레버리지 수준을 조정할 것을 권고한다.
결론
핵심 비교 요약(입지·가격·수혜·리스크)
그들은 요약한다. 입지 면에서 원클러스터 파크와 경남아너스빌이 클러스터와의 근접성으로 최대 수혜가 예상된다. 가격 면에서는 원클러스터 파크와 경남아너스빌이 진입 장벽이 낮아 높은 기대수익을 제공한다. 클루센트와 고진역은 인프라의 안정성과 실거주 매력이 강점이며, 수지자이 에디시온은 프리미엄과 학군이 투자자의 안전판이다. 리스크는 금리·정책·교통 개선 지연이 주요 변수다.
투자자 유형별 최종 추천 단지와 이유
그들은 투자자 유형을 나눈다. 공격적 수익 추구자에게는 푸르지오 원클러스터 파크·경남아너스빌을 추천한다. 실거주자 또는 안정성 중시 투자자에게는 푸르지오 클루센트·고진역 대광로제비앙을 추천한다. 학군과 광역교통 프리미엄을 우선하는 자에게는 수지자이 에디시온이 적합하다. 그는 각 추천이 개인의 리스크 허용범위와 유동성 상황에 연동된다고 경고한다.
단기·중장기 투자 전략 요약
그들은 전략을 나눈다. 단기 투자자는 시장 유동성과 분양가 대비 즉시 프리미엄 형성 가능성을 중시하고, 중도금·대출 리스크를 최소화해야 한다. 중장기 투자자는 인프라 완성 타이밍과 산업 가동 시점을 노리며, 보수적 자금계획과 분산투자를 권장한다.
투자 전 반드시 확인해야 할 체크리스트
그들은 체크리스트를 강조한다. 계약서의 금융조건, 중도금·잔금 스케줄, 분양가의 비교·평가, 교통·교육·상업 인프라 예정 계획, 지방자치단체의 개발계획, 세금·취득비용, 관리비·공용시설 유지비, 시나리오별 손익분기점 등은 반드시 확인해야 할 항목이다.
향후 모니터링 포인트 및 업데이트 권장사항
그들은 눈을 떼지 않는다. 교통사업 착공 일정, 산업단지의 투자 집행 현황, 분양률과 실거래가 흐름, 금리·대출 규제 변화, 지방정책의 변동성 등을 정기적으로 모니터링할 것을 권한다. 그는 정보의 흐름이 결국 투자 성패를 가른다고 말한다. 그녀는 마지막으로, 모든 결정은 개인의 재무상태와 리스크 선호도를 기준으로 이루어져야 한다고 덧붙인다.
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