투기장으로 변한 서울 아파트와 비거주자 문제는 서울 주택시장의 구조적 불균형과 가격 불안을 가늠하게 한다. 특히 비거주자가 전체의 약 70%를 차지하면서 실수요자 배제와 거래 왜곡이 심화되고 있다.
이 기사는 비거주자 증가의 원인, 거래 패턴과 지역별 영향, 그리고 규제와 정책적 대응 방안을 객관적으로 분석하여 문제의 본질을 제시한다. 영상 제공: 시사픽.
문제 제기와 맥락
서울의 아파트 시장은 한때 중산층의 주거 공간이자 삶의 무대였다. 그러나 최근 그 무대는 다른 역할을 맡았다. 그는 숫자와 기대, 기대의 거품으로 채워진 투기장의 역할을 하게 되었다. 시사픽 영상과 보도는 이를 “투기장으로 변한 서울 아파트”라 규정하며, 일부 단지에서 비거주자 비중이 최대 70%에 달한다는 충격적인 수치를 제시했다. 그 수치는 단순한 통계가 아니다. 그것은 누군가의 집이 아닌, 자산으로서의 아파트가 점점 더 우위를 점하고 있음을 말해준다.
이 변화는 갑작스럽게 일어난 사건이 아니다. 그는 여러 해에 걸쳐 서서히 누적된 흐름의 결과다. 비거주자 비중의 급증은 주택의 사용 목적이 재산 가치 보존과 증식으로 재편된 사회적·경제적 신호다. 이는 주거 안정과 생활의 연속성에 직접적인 영향을 준다. 한편으로는 단기 수익을 노린 매매와 보유 전략이 시장 전체의 기대심리를 자극하며 가격을 끌어올린다. 다른 한편으로는 실제 거주를 원하는 사람들의 기회 비용을 높이고, 사회적 갈등을 심화시킨다.
이러한 현상은 단순한 자산 배분의 문제를 넘어 사회적 신뢰, 세제 체계, 주거 복지의 근본 구조에 관한 질문을 던진다. 그는 단지 가격표의 왜곡만을 의미하지 않는다. 그것은 도시의 공동체 구성, 공공 재정, 세대 간 형평성에까지 파급된다. 따라서 문제의 본질과 맥락을 정확히 이해하는 것은 향후 정책 설계의 출발점이다.
서울 아파트 시장이 ‘투기장’으로 불리는 배경
서울의 핵심 지역들에서 거래 패턴은 그간의 주거 중심 행태와는 다른 양상을 보였다. 그는 단기 보유 후 고가에 파는 매매, 무리한 호가 설정, 그리고 다수의 동일 단지 내 다주택 보유자 등으로 대표되는 투기적 행태를 반복하며 시장의 성격을 바꿔놓았다. 매물은 빠르게 소진되지만 가격은 지속적으로 상승하고, 이는 추가적인 투자 유입을 촉발하는 악순환을 만들었다.
미디어와 시민사회는 이 상황을 ‘투기장’이라 명명했다. 그는 옛 의미의 집이라는 관점에서 벗어나 자본 축적의 수단으로 아파트가 기능하는 현실을 규정한다. 이 명명은 감정의 표출이자 정책적 경고다. 투기장의 등장은 시장 참여자들의 기대심리와 제도가 만나 만들어낸 합성물이다.
비거주자 비중이 급증한 최근 추세 요약
최근 몇 년간 서울 내 특정 고급 단지 및 재건축·재개발 대상 지역에서 비거주자 소유 비중이 눈에 띄게 증가했다. 일부 조사에서는 특정 아파트 단지에서 소유자 중 실거주 비중이 30% 내외로 떨어지고, 나머지 70%는 임대·공실·단순 투자 목적의 비거주자라는 보고가 있다. 그는 종종 법인, 외국인, 또는 국내 개인 투자자들이 아파트를 소유하지만 실제 거주하지 않는 상태를 의미한다.
이 추세는 거래량의 집중, 프리미엄 지역의 가격 급등, 그리고 다수의 무거운 투기성 거래로 확연히 드러난다. 그 증가는 단기간 내 시장 구조를 변화시키며, 실제 거주자의 접근성을 저하시키고 주거 불평등을 심화시키는 실질적 요인이 되고 있다.
해당 현상이 사회적·경제적으로 주는 함의
비거주자 비중의 증가는 단순한 소유형태의 변화가 아니다. 그는 주거 불안의 확산, 세대 갈등의 심화, 지역 공동체의 해체로 이어질 수 있다. 경제적으로는 자산가격의 비합리적 상승이 소비를 억제하고, 임대료와 전세가를 끌어올려 실물경제의 수요구조를 왜곡한다. 공공 재정 측면에서는 보유세와 거래세 구조가 불완전해 특정 계층의 자산 축적을 후원하는 모양새가 된다.
사회적 신뢰의 저하는 장기적 비용을 동반한다. 그는 지역 기반의 사회적 교류와 연대가 효율적으로 작동할 때 도시의 회복력이 유지된다는 점을 간과한다. 비거주자 증가가 심화되면 그 회복력은 약화되고, 공공정책의 집행 비용은 증가하며, 사회적 갈등은 정책적 위기로 전환될 가능성이 커진다.
비거주자(非居住者)의 정의와 유형
비거주자 개념 정리: 거주 목적이 아닌 소유자
비거주자는 말 그대로 소유하지만 그 주택에 거주하지 않는 사람 또는 법인을 말한다. 그는 주거의 기능보다 자산으로서의 가치를 중심으로 아파트를 소유한다. 여기에는 집을 임대하거나 공실로 두거나, 매매를 목적으로 보유하는 모든 경우가 포함된다. 정책적 논의에서 비거주자 개념은 단순한 주소와 거주지 등록을 넘어 실질적 거주 행태와 소유 목적을 고려해야 한다.
개인 투자자와 법인·외국인 소유자의 차이
비거주자 그룹은 세부적으로 개인 투자자, 법인, 외국인 등으로 나뉜다. 개인 투자자는 자본을 분산하거나 자산 가치를 추구하는 개인이다. 그들은 종종 단기적 시세차익을 노리거나 장기적 자산 축적을 목표로 한다. 법인은 단순히 투자 목적뿐 아니라 조세 최적화, 자금 세탁, 또는 포트폴리오 관리 차원에서 부동산을 소유한다. 외국인은 자본 유입의 통로로서 국내 부동산 시장에 참여하는데, 이는 외환과 투자 규제의 교차점에서 복잡한 영향을 미친다.
이들 간에는 거주 가능성, 탈세 위험, 거래 패턴에서 차이가 있다. 그는 법인의 경우 소유 형태가 은닉되기 쉬우며 대규모 보유로 시장에 더 큰 영향을 줄 수 있다. 외국인 소유는 정치적·정책적 민감도를 높이며 지역사회와의 갈등 요인이 될 수 있다.
실거주자와의 구분이 정책에 미치는 영향
정책 설계에서는 실거주자와 비거주자를 명확히 구분하는 것이 중요하다. 그는 보유세 감면, 양도세 중과, 주택 공급 우선권 등 다양한 규제와 혜택이 실거주자에게 유리하게 설계될 때 주거 안정 효과를 기대할 수 있다. 반면 구분이 모호하거나 회피 가능성이 높으면 정책은 쉽게 무력화된다. 따라서 등록상 주소지뿐 아니라 전입신고, 금융거래, 공공요금 납부 등 다차원적 근거를 종합해 실거주 여부를 판단하는 장치가 필요하다.
통계와 현황 분석
서울 주요 단지별 비거주자 비율 분포
통계 자료는 단지별 편차가 크다는 사실을 보여준다. 그는 핵심 강남·서초권 및 재개발 기대지역에서 비거주자 비중이 유독 높은 경향을 보인다고 분석된다. 일부 고급 단지는 소유자의 다수가 투자 목적이며, 실거주 비중은 낮다. 반면 비교적 저층 주거지나 교통·학교 인프라가 덜 집중된 지역은 실거주 비중이 상대적으로 높다. 이러한 공간적 편중은 단지별로 시장 행동이 달라짐을 의미한다.
최근 몇 년간 거래량과 보유 변동 추이
최근 몇 년간 거래량은 특정 구간에서 급등과 급락을 반복했다. 그는 저금리 기조와 유동성 공급, 그리고 규제 변화의 기대가 합쳐지며 거래의 집중화와 보유 변동을 초래했다고 볼 수 있다. 거래량이 급증한 시기에는 투자자들이 시장에 대거 진입했고, 이후 규제 강화 또는 금리 인상이 발생하면 보유자가 줄어들거나 매물이 나오기도 했다. 그러나 다수의 장기 보유자는 가격 상승 기대를 갖고 매물을 거두는 경향이 있어 실거래량과 실제 보유 변화 간 괴리가 존재한다.
지역별·가격대별 비거주자 집중 현상
비거주자는 주로 가격대가 높은 지역과 프리미엄 아파트에 집중된다. 그는 가격이 높은 곳은 자본 회수 가능성과 국제적 수요가 크기 때문에 투자 대상이 되기 쉽다고 분석된다. 반면 중저가 주택에서는 실거주 수요가 상대적으로 강해 비거주자 비중이 낮다. 지역별로는 중심업무지구와의 접근성, 교육환경, 개발 호재 여부 등이 비거주자 집중을 촉진하는 요인으로 작용한다.
가격 형성 메커니즘과 투기행위
단기 매매·호가 조작 등 투기 행태의 유형
투기 행태는 다양한 형태로 나타난다. 그는 단기 보유 후 빠르게 매도하여 이익을 취하는 플립(flipping), 다중 매물을 통해 호가를 높이는 가수요·호가 조작, 그리고 허위 매물로 시장 심리를 조작하는 행태 등을 포함한다. 법인이나 네트워크를 이용한 다중 계좌 거래, 외국인 명의로의 편법 소유 등도 투기적 전략에 포함된다. 이러한 행위는 시장의 표준 가격 신호를 왜곡하고, 진성 수요자의 선택을 어렵게 만든다.
수요·공급 관점에서 본 가격 왜곡 요인
수요 측면에서는 투자 수요가 실수요와 경쟁하며 가격을 끌어올린다. 그는 유동성, 기대심리, 투기적 수요가 결합할 때 가격 상승이 자기실현적 예언처럼 작동한다고 본다. 공급 측면에서는 신규 주택 공급의 지연, 규제에 따른 공급 경직성, 재건축·재개발의 불확실성이 가격 상승 압력을 가중시킨다. 또한 일부 소유자의 보유 전략은 시장에서 실제 공급을 숨기는 효과를 낳아 가격을 추가로 왜곡한다.
비거주자 보유가 시장 기대심리(투기심리)에 미치는 영향
비거주자 보유는 기대심리를 증폭한다. 그는 많은 소유자가 실제 거주하지 않을 때, 매물 부족과 가격 상승이 계속될 가능성이 높다고 인식하며 추가 투자자가 유입될 수 있다고 말한다. 이로 인해 시장은 ‘가격 상승을 전제로 한 투자’를 내재화하게 되고, 이는 곧 투기심리를 강화한다. 기대심리가 강화되면 실수요자는 후퇴하고, 시장은 더욱 투자 중심으로 재편된다.
비거주자 증가의 원인
저금리·풍부한 유동성으로 인한 자산 쏠림
장기간의 저금리 기조와 풍부한 유동성은 자산시장으로의 자금 유입을 촉진했다. 그는 저금리가 예금과 채권의 수익을 낮추자 상대적으로 안정적이면서도 높은 수익을 기대할 수 있는 부동산으로 자금이 이동했다고 본다. 이는 국내 자본뿐 아니라 해외 자본의 유입으로 이어졌고, 결과적으로 아파트가 투자 대상화되었다.
부동산 규제의 풍선효과와 투자 수요의 회피
정부의 규제는 종종 국지적 효과를 내며 다른 경로로 투기 수요를 유도하는 풍선효과를 낳는다. 그는 특정 지역에 집중된 규제는 투자자들이 규제가 덜한 다른 지역이나 명의를 이용한 편법에 의존하도록 만든다. 규제의 사각지대와 제도적 회피 수단은 비거주자 증가의 요인으로 작동한다.
주거 수요와 투자 수요의 구조적 분리
근본적으로 주거 수요와 투자 수요의 분리는 구조적 문제다. 그는 인구 구성의 변화, 자산 불평등의 심화, 그리고 주거정책의 방향성 부재가 결합되어 두 수요가 분리되어왔다고 진단한다. 실거주자는 주거의 질과 접근성을 요구하지만, 자본력 있는 투자자는 수익률과 유동성에 더 민감하다. 이 서로 다른 목표는 동일한 주택시장 내에서 충돌을 낳는다.
사회적·공공적 영향
주거 불안과 젠트리피케이션 심화 가능성
비거주자 증가는 지역 내 주거 불안을 촉발한다. 그는 임대료 상승과 전세가 상승으로 인해 기존 거주자의 부담이 커지고, 저소득층과 중산층이 도시 중심지에서 배제될 위험이 커진다고 본다. 젠트리피케이션은 단지 상권과 물리적 환경의 변화만을 의미하지 않는다. 그는 문화적·사회적 구성원의 이탈과 지역 정체성의 상실로 이어지며, 이는 도시의 불평등을 심화시킨다.
지역 공동체 붕괴와 공공 재정 문제
비거주자가 늘면 지역 공동체의 결속력은 약화된다. 그는 공실과 단기 임대가 늘어나는 지역에서 이웃 간의 관계가 빈약해지고, 자발적 지역 관리와 자치 활동이 축소된다고 분석한다. 또한 공공 재정 측면에서 비거주자 중심의 자산가격 상승은 한편으로는 재산세 기반 세수를 늘리지만, 다른 한편으로는 사회복지·주거 지원 수요를 증가시켜 지출도 늘린다. 세수와 지출의 불균형은 장기적 재정 건전성에 부담을 준다.
청년층과 실수요자의 주거 기회 상실
가장 직접적인 피해자는 청년층과 실수요자다. 그는 초기 자본이 부족한 청년들이 주택 시장에 진입할 기회를 잃고, 전세·월세 의존이 길어지며 사회적 이동성이 저하된다고 본다. 이는 경제활동과 가족 형성의 지연으로 이어져 사회 전체의 잠재성장률 저하를 초래할 수 있다.
법률·제도적 현황과 한계
현행 보유세·거래세·양도세 체계의 특징
한국의 세제 체계는 보유와 거래에 대해 다층적 규제를 적용한다. 그는 보유세(재산세·종합부동산세), 거래세(취득세), 그리고 양도소득세를 통해 조세수단으로 시장을 조정하려 한다. 그러나 세율과 과세기준의 구조적 한계, 공시가격과 실거래가의 괴리, 그리고 세제 회피 수단은 정책의 효율을 저해한다. 특히 보유세는 자산 과세의 강화를 통해 투기적 보유를 억제하는 수단이 되지만, 현실적으로는 집값과 공시가격의 불일치로 인해 기대만큼 효과를 못 내는 경우가 많다.
비거주자 규제(거주 의무, 출입관리 등)의 부재와 취약점
현행 제도는 실거주 의무를 강제하기 어렵다. 그는 전입신고의 형식적 규정만으로 실거주 여부를 정확히 가늠하기 힘들고, 명의신탁·우회소유를 막을 제도적 장치가 미비하다고 진단한다. 또한 출입관리나 사용 규제는 개인의 재산권과 충돌하며 법률적 정당성을 확보하기 어렵다. 이로 인해 비거주자 규제는 선언적 규범에 머물기 쉽다.
추적·단속을 위한 데이터와 행정 인프라의 한계
효과적인 규제를 위해서는 실거래 데이터, 소유자 정보, 금융거래 내역 등 정교한 데이터와 이를 연계·분석할 수 있는 행정 인프라가 필요하다. 그는 현재의 데이터 인프라는 기관 간 분절과 개인정보 보호 규제, 분석 역량 부족으로 인해 한계가 뚜렷하다고 본다. 따라서 단속과 조세 집행의 실효성을 높이기 위해서는 데이터 연계 체계와 분석 능력의 확충이 필수적이다.
해외 사례와 시사점
외국의 비거주자·외국인 부동산 규제 사례 비교
여러 국가들은 외국인 및 비거주자 부동산 소유를 규제하거나 과세를 통해 통제해왔다. 그는 사례별로 접근법이 다르다는 점을 지적한다. 일부 국가는 외국인 취득을 금지하거나 제한하고, 다른 국가는 취득세·보유세를 추가로 부과한다. 또한 일부 도시국가는 공실세 vacancy tax를 도입해 공실 상태를 비용으로 환원시키는 전략을 썼다.
해외 규제의 효과와 부작용 사례 분석
해외 사례는 시사점을 제공하지만 부작용도 존재한다. 그는 규제가 과도하면 자본의 역외화, 외국인 투자 감소에 따른 개발 둔화, 그리고 법적 분쟁을 초래할 수 있다고 본다. 한편 적절한 설계는 실거주 유인을 높이고 공실을 줄이며 투기적 행태를 억제할 수 있다. 핵심은 정책의 정교한 설계와 시행, 그리고 부작용을 최소화하는 보완 장치다.
서울 상황에 적용 가능한 정책적 교훈
해외 사례로부터 배울 수 있는 교훈은 명확하다. 그는 단일 규제로 문제를 해결할 수 없으며, 세제·거주 규제·데이터 기반 집행을 결합해야 효과가 난다고 본다. 또한 법적 정당성과 국제적 신뢰를 유지하면서도 지역 특성을 반영한 점진적 조정이 필요하다. 공실세, 외국인 취득세 인상, 법인 보유에 대한 추가과세 등은 적용 가능한 수단으로 검토될 만하다.
정책 대안과 규제 방안
비거주자·투기성 보유에 대한 차별과세 방안
차별과세는 즉각적인 억제 수단이다. 그는 높은 비거주자 비중을 보이는 주택에 대해 보유세 또는 양도세를 가중 적용하는 방안을 제시한다. 예컨대 공실·비거주 기간에 비례한 추가세 부과, 법인 보유주택에 대한 별도 과세, 단기 보유자에 대한 양도세 중과 등이 있다. 그러나 과세는 탈법을 유발할 수 있어 명확한 기준과 집행시스템이 동반돼야 한다.
거주 요건 강화와 임대 의무화 같은 사용 규제
거주 요건의 강화와 임대 의무화는 소유의 사용 목적을 규정하는 직접적 수단이다. 그는 전입·실거주 증빙을 강화하고, 일정 규모 이상의 주택에 대해 일정 기간 내 거주 또는 임대 의무를 부과하는 방안을 검토할 수 있다고 본다. 또한 단기임대 플랫폼과 연계한 규제를 통해 단기 임대의 투기적 이용을 통제할 수 있다. 다만 개인 재산권과의 충돌, 법적 문제를 해결할 보완장치가 필요하다.
거래 투명성 제고를 위한 데이터 공개·실거래 추적 시스템
거래 투명성은 모든 정책의 기반이다. 그는 실거래 내역의 신속한 공개, 소유자 실명 정보의 정합성 검증, 금융거래와의 연계 데이터베이스 구축을 통해 시장의 투명성을 높여야 한다고 주장한다. 공공-민간 데이터 연계, 빅데이터 분석을 통한 이상 거래 탐지, 그리고 행정기관 간의 정보 공유가 핵심적이다. 투명성 제고는 단속과 과세의 효율성을 높이고 시장 신뢰를 회복하는 데 기여한다.
결론
서울 아파트 시장의 비거주자 증가는 단기적 규제로 해결될 문제가 아니다. 그는 이것을 구조적 문제로 본다. 자산불평등, 유동성 구조, 제도적 사각지대, 그리고 주거 정책의 방향성이 복합적으로 결합되어 나타난 현상이다. 따라서 효과적인 대응은 과세·규제·공급·거버넌스를 결합한 복합 대책에서 가능하다. 단편적 규제는 우회될 가능성이 높기 때문에 다층적이고 정교한 접근이 필요하다.
정책 설계와 집행에서 중요한 원칙은 투명성·점진성·주민참여다. 그는 정책이 갑작스러운 충격으로 시장을 마비시키지 않도록 점진적이고 예측 가능한 방식으로 도입되어야 한다고 본다. 동시에 관련 데이터와 집행 역량을 강화해 회피와 편법을 차단해야 한다. 무엇보다 주민참여를 통해 정책의 정당성과 수용성을 확보하는 것이 필수적이다.
서울의 아파트는 다시금 단순한 자산 이상이 되어야 한다. 그는 집이 삶의 무대이자 공동체의 바탕이라는 기본 원칙을 정책적 우선순위로 복원하는 데서 출발해야 한다고 결론짓는다. 그렇게 할 때만 시장의 기울어진 균형을 바로잡고, 다음 세대에게 공정한 주거 기회를 남길 수 있을 것이다.
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