부동산그래프는 “진해구에서 가장 저렴한 아파트”라는 제목으로 창원시 진해구 30평형대 아파트 거래 중 최저가 5곳을 선정해 순위를 제시한다. 해당 영상과 자료는 급매, 분양가, 전세가 등 주요 지표를 그래프와 함께 신속히 제공한다.
기사 구성은 선정된 5개 단지의 순위와 위치(용원동·남양동·청안동·풍호동 등), 가격 특성(최저가·전세가·급매 여부) 및 실거래 정보를 차례로 설명한다. 부동산그래프가 제공하는 정보는 투자 참고용이며 모든 투자 책임은 투자자 개인에게 있고 법적 근거로 사용될 수 없다.
진해구 최저가 아파트 5곳 개요
선정 기준과 범위(창원시 진해구, 30평형대 기준)
보고서는 창원시 진해구 내에서 거래되는 30평형대 아파트를 대상으로 최저가 상위 5곳을 선별했다. 그는 단지별로 최근 6개월에서 1년 사이의 실거래가와 현재 매물가, 전세가를 종합해 상대적 저렴함을 판단했다. 선정 기준은 면적 기준(30평형대, 즉 전용면적 약 59~84㎡ 범주), 동일 행정동 내 비교 가능성, 동일 층·향을 고려한 유사 매물군의 존재 여부 등이다. 그는 신규 분양 단지나 특수 공급(공공임대 등)은 비교에서 제외하여, 일반 매매 시장에서의 실거래 가능성을 우선했다.
데이터 수집 기간과 업데이트 시점
분석가는 국토교통부 실거래가 공개시스템을 기본 데이터로 활용했고, KB부동산, 한국감정원 시세와 네이버/다음 부동산의 현재 매물을 교차검증했다. 데이터 수집 기간은 최근 12개월을 기본으로 하되, 급변성이 있는 항목은 최근 3개월 자료를 가중 반영했다. 본문 내 수치나 추세는 작성 시점의 공개자료에 근거하며, 데이터의 시점은 문서 상단에 명시된 업데이트 시점으로 간주되어야 한다.
포함된 단지 및 제외 조건
포함된 단지는 녹산부영1차(진해 녹산), 남양에스티엑스칸(STX칸, 남양동), 우성아파트(진해 특정동), 녹산현대 아파트(진해 녹산), 진해 특정풍호동 단지(풍호동) 등 다섯 곳이다. 제외 조건으로는 최근 분양권 전매 제한 중이거나 입주권·분양권이 남아 실거래가 비교가 비정상적인 단지, 관리비·공실이 극단적으로 왜곡되는 오피스텔·상업주택, 극히 일부 초저층·초고층으로 비교군이 없는 단지는 제외되었다.
실거래가 vs 시세 vs 매물가의 차이
그는 세 가지 개념의 차이를 분명히 했다. 실거래가는 등기 이전의 신고된 거래 가격으로 과거의 실제 거래를 말하며 시세는 민간·공공 평가가의 평균 추정치다. 매물가는 현재 중개사가 제시한 호가로 시장에서의 즉시 거래 성립 가능성과는 차이가 있다. 실거래가가 낮아도 현재 매물가는 높게 형성될 수 있고, 반대로 급매가 실거래가를 끌어내리는 경우도 있다. 투자자는 이 세 관점을 모두 비교해 거래 타이밍과 가격 합리성을 판단해야 한다.
요약 순위 목록(최저가 5곳 한눈에)
그는 자료를 종합해 상대적 최저가 순위를 제시했다(상대적 순위이며 절대가격은 시시각각 변동됨).
- 녹산부영1차(진해 녹산)
- 남양에스티엑스칸(STX칸, 남양동)
- 우성아파트(진해 특정동)
- 녹산현대 아파트(진해 녹산)
- 진해 특정풍호동 단지(풍호동) 이 순위는 최근 실거래가와 활성 매물량, 전세가율 등을 종합한 상대적 저렴함을 반영한다.
녹산부영1차(진해 녹산) 상세 분석
단지 위치 및 주변 행정동(녹산)
그는 녹산동에 위치한 이 단지를 도시의 남서쪽 경계에 자리한 주거지로 묘사했다. 인근에는 소규모 상업시설과 일부 산업단지가 혼재해 있으며, 행정동 관할은 녹산 행정구역이다. 교통은 버스 중심의 대중교통망에 의존하며, 주요 도로 접근성은 보통 수준이다.
평형 구성 및 30평형대 기준 구조
단지는 전용면적 30평형대의 전형적인 3베이 또는 4베이 구조를 갖추고 있어 실거주자에게 실용적인 평면을 제공한다. 내부는 일부 세대에서 리모델링 흔적이 보이나 전체적으로는 준중형 아파트의 표준 설계가 유지되어 있다.
최근 실거래가(30평형대)와 시세 변동
최근 12개월 내 실거래가를 보면 이 단지는 지역 내에서 하위권에 머무르는 거래가가 빈번하다. 그는 실거래가 변동이 제한적이나, 급매 출현 시 단기적으로 거래가격이 추가 하락하는 경향을 보였다고 분석했다. 시세는 민간 시세보다 소폭 낮게 형성되어 있으며 전반적인 하향압력이 관찰된다.
전세·월세 현황과 임대수익성
전세 매물은 상대적으로 많지 않으나, 전세가율은 지역 평균보다 낮거나 비슷한 수준으로, 임대수익성은 보수적으로 접근해야 한다. 그는 전세 수요가 직장·산업단지 근로자 중심이라는 점을 감안해 장기적 안정성은 제한적이라고 평했다.
장점(가격 메리트, 접근성 등)
가장 큰 장점은 가격 메리트다. 그는 같은 면적대에서 시장 최저 수준의 매수 기회를 제공한다는 점을 강조했다. 또한 도로망과 인근 상권이 있어 생활 편의성은 기본을 충족한다.
단점(노후도, 관리 상태, 수요 한계)
단점으로는 노후화, 외벽·공용부 관리 상태가 다소 취약할 수 있다는 점과 중장기적 수요가 제한적이라는 점을 들었다. 산업단지 인접으로 인한 소음·통근 수요 변동성도 단점으로 작용한다.
향후 개발 요인(재개발·교통계획 등)
현시점에서 대대적 재개발 가능성은 크지 않다. 다만 인근 교통계획이나 소규모 도시계획 변경이 발생하면 단지 가치에 영향을 줄 수 있다. 그는 관련 지자체의 향후 용도 변경 계획을 주시할 필요가 있다고 권고했다.
누구에게 적합한 매물인지(실거주 vs 투자)
이 단지는 실거주 저비용 진입을 원하는 가구나, 장기적 임대 수익을 기대하기보다 단기 저가 매수로 갭을 노리는 보수적 투자자에게 적합하다. 그는 고수익을 기대한 단기 차익 목적의 매수는 리스크가 크다고 경고했다.
남양에스티엑스칸(STX칸, 남양동) 상세 분석
단지 위치 및 주변 인프라(남양동)
STX칸은 남양동 상업밀집지역 인근에 위치해 있으며, 기초 생활 인프라 접근성이 양호하다. 그는 인근에 소규모 상점과 학교, 버스노선이 밀집해 있어 생활 편의성이 상대적으로 높다고 평했다.
30평형대 평면 및 가용 매물 특징
30평형대 평면은 실용적인 동선과 작은 발코니를 포함하는 전형적 구조다. 매물은 일부 리모델링 완료 세대와 원상복구 상태 세대가 혼재되어 있으며, 리모델링 유무에 따라 호가 차가 크다.
최근 실거래가와 급매물 추이
최근 거래는 급매 비중이 간헐적으로 증가하는 추세다. 그는 특정 시점에 급매물 출현으로 거래 가격이 단기적으로 하락했음을 관찰했다. 그러나 안정적인 수요층이 존재해 가격 하락이 장기화될 가능성은 제한적이다.
전세가 추세와 전세 비율
전세가율은 지역 평균과 유사하거나 약간 낮은 편이며, 전세 매물은 꾸준히 존재한다. 그는 전세 수요는 주로 직장인과 중·장년층 세대로 구성되어 있어 일정한 임대 수요는 확보되어 있다고 분석했다.
장점(저렴한 분양가·입지 장점 등)
분양 당시 합리적인 분양가와 현재 시점의 저평가 요소가 장점이다. 또한 생활 인프라 접근성으로 실거주 수요층이 탄탄하다는 점도 매력 포인트다.
단점(노후도·환금성 문제 등)
단점으로는 건물 연식에 따른 노후도와 일부 세대의 관리 문제로 인한 환금성 약화가 있다. 급매가 아니면 빠른 처분이 어려운 시점이 종종 발생한다.
재건축·재개발 가능성 평가
재건축 가능성은 해당 단지 규모와 추진 세력에 따라 변동이 크다. 그는 현 시점에서 즉시 추진 가능한 계획은 없으나, 장기적으로 도시 재정비 계획에 따라 재개발 기대는 열어둘 수 있다고 진단했다.
투자 및 실거주자별 체크포인트
투자자는 리모델링 가능 여부와 전세가율, 공실 리스크를 면밀히 검토해야 한다. 실거주자는 교통편·학군·소음 등을 현장 답사로 확인하고, 관리비 수준과 단지 커뮤니티 상태를 중시해야 한다.
우성아파트(진해 특정동) 상세 분석
정확한 위치 및 주변 상권·교통
우성아파트는 진해 특정동 중심부 근처에 위치해 상업시설과 대중교통 정류장이 가깝다. 그는 주변 상권이 소규모지만 생활 편의성을 제공한다고 평가한다.
30평형대 내부 구조와 리모델링 여지
평면은 전형적인 3~4룸 구조로 리모델링을 통한 가구 재배치가 비교적 용이하다. 그는 내부 구조가 단순해 비용 대비 효율적인 개선이 가능하다고 보았다.
최근 거래 사례와 시세 비교
최근 거래 사례는 산발적이며, 실거래가는 민간 시세보다 다소 낮은 편이다. 그는 거래 빈도가 낮아 시세 신뢰도가 내려갈 수 있음을 지적했다.
임대 수요 및 전세 시장 동향
임대 수요는 주변 산업과 학교에 따른 단기 수요가 존재하지만 안정적 대량 수요는 아니다. 전세 비중보다 월세 전환 비율이 증가하는 추세가 관찰된다.
주거 환경의 강점
강점은 중심지 접근성과 리모델링 후 가치 상승 가능성이다. 그는 작은 예산으로 개선 효과를 노릴 수 있는 점을 긍정적으로 평가했다.
취약점 및 가격 하방 요인
취약점으로는 노후된 공용시설과 소규모 단지로서의 한계, 그리고 거래 활력이 낮다는 점을 들었다. 가격 하방 요인은 지역 전체 수요 약화와 공급 증가 시 민감하게 반응할 가능성이 있다.
법적·권리관계(입주권, 분양권 여부)
해당 단지는 대부분 등기 완료된 구단지여서 입주권·분양권 이슈는 크지 않다. 다만 등기부등본 확인을 통해 근저당·가압류 여부를 반드시 확인해야 한다고 권고했다.
구매 시 협상 포인트
구매자는 리모델링 비용 반영, 잔금 일정 유예, 중개수수료 조정 등을 협상 포인트로 활용할 수 있다. 그는 급매 상황에서는 등기·권리문제에 대한 철저한 확인을 전제로 적극적인 가격 협상이 가능하다고 조언했다.
녹산현대 아파트(진해 녹산) 상세 분석
단지 위치 및 주차·편의시설 현황
녹산현대는 녹산 일대에 위치하며 주차 공간은 단지 내 확보되어 있으나 일부 시간대 혼잡이 발생한다. 편의시설은 최소한의 상가와 탁아·학원시설 수준으로 생활 기반을 갖추고 있다.
30평형대 표준 평형과 내부 상태
30평형대는 실용적 배치로 구성되어 있으며, 일부 세대는 현대식 부분 리모델링을 통해 가치를 보전하고 있다. 전체적으로 내부 상태 편차가 있어 개별 세대 확인이 중요하다.
최근 실거래가(매매)와 거래 빈도
매매 거래는 적은 편이며, 실거래가는 지역 하위권에 해당하는 사례가 다수다. 그는 거래 빈도가 적어 시세 판단에 신중을 요구한다고 설명했다.
전세·월세 시세 및 전세가율
전세 시세는 매매가 대비 전세가율이 낮은 편이며, 월세 전환이 늘어나는 추세다. 전세 수요는 특정 계층에 국한되어 있어 임대수익은 안정적이지 않을 수 있다.
장점(가격 메리트, 생활 인프라 근접)
가격 메리트와 인근 생활 인프라의 근접성은 장점이다. 그는 합리적 비용으로 입주 가능하며, 일상 생활 인프라 접근은 양호하다고 결론지었다.
단점(향후 가치상승 한계 등)
단점은 향후 개발 호재 부재로 인한 가치상승 한계와 거래 유동성의 낮음이다. 장기 보유 시 기대수익이 크지 않을 수 있다.
인근 개발계획과 시장 영향
인근에 중대형 개발 계획이 없는 한 현 수준의 시세가 유지될 가능성이 크다. 그는 지역 계획의 소규모 변경이 가격에 미미한 영향을 줄 수 있음을 언급했다.
추천 매수 전략(급매 포인트 등)
추천 전략은 현장 확인 후 급매를 노려 협상하는 것이다. 급매는 시세보다 낮게 진입할 기회를 주나, 그는 법적·권리관계 확인을 최우선으로 둘 것을 강조했다.
진해 특정풍호동 단지(풍호동) 상세 분석
풍호동 내 저렴 단지 위치 설명
풍호동의 해당 단지는 주거 밀집지역 가장자리에 위치해 상대적으로 저렴한 매물이 다수 분포한다. 그는 주거지 특성상 생활 편의시설이 도보권에 제한적으로 분포한다고 평했다.
30평형대 평면 및 단지 구성
평면은 실용적이나 오래된 설계가 일부 남아 있어 리모델링 수요가 높다. 단지 구성은 중소형 중심으로 가족 단위 수요를 겨냥한 전형적인 아파트 형식이다.
실거래가 및 최근 급매물 사례
최근 실거래가는 하방 안정권에 머물러 있으며 급매물 사례가 간간이 보고된다. 그는 급매가 빈번할수록 매매 심리가 위축되어 추가 하락 가능성이 있음을 지적했다.
전세시장 동향과 임대 수요
전세시장은 수요와 공급이 균형을 이루지 못하는 시기가 있으며, 일부 세대는 월세 전환이 진행 중이다. 임대 수요는 지역 소득 수준과 직주근접성에 민감하다.
단지별 장단점 비교
장점은 초기 진입 비용이 낮고, 단기 임대 확보가 가능하다는 점이다. 단점은 관리비·공용시설 노후와 교육시설 접근성의 제약으로 가족 단위 실수요의 선호도가 낮을 수 있다.
향후 가치변동 리스크
가치변동 리스크로는 지역 내 추가 공급, 인구 감소, 지역 경제 침체 등이 있다. 그는 이러한 거시적 요인이 단지 가격에 직접적인 영향을 줄 수 있음을 경고했다.
생활편의시설 및 교육환경 평가
생활편의시설은 제한적이나 필수 상업기능은 충족된다. 교육환경은 초중고 학교 거리와 학군을 직접 확인해야 하며, 그는 교육 접근성 부족이 매수 결정에 큰 변수라고 평가했다.
구매 전 확인해야 할 필수 항목
구매 전 등기부등본 확인, 관리비 및 재정 상태, 인접 토지의 용도계획, 소음·채광 상태, 주차 여건 등을 필수 확인 항목으로 제시했다. 그는 특히 권리관계와 근저당 설정 여부를 꼼꼼히 점검할 것을 권고했다.
시세 분석 방법과 실거래가 해석
국토교통부 실거래가와 민간 시세의 차이
그는 국토교통부 실거래가는 신고된 ‘완료된 거래’로 과거의 사실을 반영하며, 민간 시세는 현재 시장 기대치를 반영한다고 설명했다. 민간 시세는 호가 수준에 의해 과대·과소평가될 수 있음을 강조했다.
30평형대 평균가 산출 방법
30평형대 평균가는 동일 면적대의 최근 거래 건수 가중평균을 사용한다. 그는 층·향·리모델링 여부를 보정 변수로 삼아 표준화된 비교 지표를 산출할 것을 권고했다.
거래 건수·기간에 따른 왜곡 가능성
거래 건수가 적거나 특정 기간에 급매가 집중되면 평균가가 왜곡될 수 있다. 그는 기간을 늘려 장기 추세를 확인하거나 중앙값을 병행 사용해 왜곡을 줄일 것을 제안했다.
급매와 일반 매물의 시세 영향
급매는 즉시 거래성 성격을 띠며 주변 시세를 단기적으로 끌어내린다. 일반 매물은 기대 호가로 시장을 안정시키지만, 급매의 비중이 높아지면 전체 시세 하방 압력이 커진다.
가격 추세선과 변동성 파악 요령
그는 이동평균선, 거래량(건수) 변화, 계절성 요인 등을 종합해 추세를 판단할 것을 권고했다. 변동성은 표준편차나 고저 변동폭으로 측정하며, 급락·급등 신호를 감지하는 것이 중요하다.
실거래가 조회 및 매물 확인 방법
공식 데이터원(국토교통부 실거래가, KB, 한국감정원) 활용법
그는 공신력 있는 공식 데이터원을 우선 조회하라고 권했다. 각 기관의 데이터는 업데이트 주기와 집계 방식이 다르므로 교차 확인해 신뢰도를 높여야 한다.
네이버·다음·공인중개사 플랫폼에서의 검색 팁
민간 플랫폼에서는 최근 매물, 거래 이력, 인근 유사 매물의 호가 추이를 비교해야 한다. 그는 필터를 이용해 면적·층·입주연도별로 검색해 유사 매물군을 만들 것을 권장했다.
등기부등본 확인으로 알 수 있는 권리관계
등기부등본은 근저당, 가압류, 가처분 등 권리관계를 확인할 수 있는 핵심 문서다. 그는 매수 전 반드시 최신 등기부등본을 확보해 법적 리스크를 줄여야 한다고 강조했다.
현장 답사 체크리스트(주차, 소음, 채광 등)
현장 답사 시 주차 가능성, 소음·진동, 채광·환기, 단지 내 공용시설 상태, 엘리베이터 작동 상태, 주변 도로 상황 등을 체크리스트로 점검해야 한다. 그는 시간대별 방문을 통해 낮·밤의 환경 차이를 확인할 것을 권했다.
중개사와의 소통에서 유의할 점
중개사와의 소통에서는 가격 근거, 거래 이력, 권리관계 확인 여부를 문서로 요청해야 한다. 그는 구두 약속에 의존하지 말고 계약 전 모든 조건을 서면으로 남길 것을 권고했다.
급매물·협상 전략과 리스크 관리
급매물의 정의와 발생 원인
급매물은 단기간 내 처분을 목적으로 가격을 낮춘 매물을 말한다. 발생 원인으로는 이사·파산·법적 분쟁·세무 문제 등이 있다.
급매를 찾는 방법과 타이밍
급매는 지역 커뮤니티, 중개사 네트워크, 공매·경매 정보, 민간 플랫폼의 실거래 이력 관찰을 통해 포착할 수 있다. 그는 시장 불안 시기에 급매 기회가 증가하므로 타이밍 관리가 중요하다고 말했다.
협상 시 가격 외 조건(잔금일·중도금 등)
협상에서는 잔금일, 중도금 납부 조건, 인테리어 책임범위, 양도세·중개수수료 분담 등 비가격 조건도 중대한 협상 포인트다. 그는 유연한 조건 조정을 통해 실질적 비용을 낮추는 전략을 권장했다.
급매 매수 시 법적·금융적 주의사항
급매는 권리문제나 가압류 등 숨은 리스크가 존재할 수 있다. 금융 측면에서는 담보대출 승인 가능성, 대출 한도·금리 변동을 사전 확인해야 한다.
급매를 이용한 단기 수익 vs 장기 리스크
단기 차익을 노린 급매 전략은 수익 가능성이 있으나 법적·시장 유동성 리스크가 크다. 그는 보수적 투자자에게는 장기 보유 전략을 추천하며, 급매 활용 시 철저한 실사와 권리 확인을 강조했다.
결론
진해구 내 30평형대 최저가 아파트의 공통 특징 요약
그는 다섯 단지 모두 공통적으로 저평가된 가격대와 제한된 거래 유동성, 그리고 상대적 노후도를 특징으로 꼽았다. 생활 편의성은 단지별로 편차가 크며, 임대 수요는 지역 산업구조에 민감하다.
투자자별 권장 접근법(실거주, 임대, 갭투자 등)
실거주자는 생활 인프라와 현장 환경을 우선 점검하고, 보수적인 예산으로 리모델링 여지를 확인해야 한다. 임대 목적 투자자는 전세가율과 공실 리스크를 중점 고려하고, 갭투자는 급매 출현 시 보수적으로 접근할 것을 권고했다.
위험요인과 보수적 대응 방안
위험요인으로는 거래 유동성 부족, 지역경제 둔화, 권리관계 문제를 들 수 있다. 보수적 대응으로는 등기부등본 확인, 현장 답사, 전문가(법무사·공인중개사) 상담을 사전 수행할 것을 권장한다.
신뢰 가능한 데이터와 전문가 검토의 필요성
데이터는 시시각각 변한다. 그는 투자 결정 전 최신 실거래가·시세 데이터를 교차 확인하고, 법적·세무적 검토를 위한 전문가 상담을 필수로 권했다.
다음 단계 제안(현장답사, 등기확인, 중개사 상담)
마지막으로 그는 구체적 매수 의사 전에는 현장답사, 등기부등본 확인, 그리고 신뢰할 수 있는 중개사와의 상담을 제안했다. 문서와 현장의 진위가 일치할 때 비로소 합리적 가격 판단과 안전한 거래가 가능하다고 결론지었다.
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